Berufe der Immobilienbranche

Um als Immobilienmakler, Bauträger oder Immobilien-/Wohnungseigentumsverwalter tätig sein zu können, ist eine Niederlassungsgenehmigung (autorisation d'établissement) erforderlich.

Diese Niederlassungsgenehmigung wird dem Unternehmen (entweder dem Gewerbetreibenden in eigenem Namen oder der Gesellschaft, die er leitet) erteilt, wenn:

  • der Unternehmensleiter:
    • die gesetzlichen Bedingungen in Bezug auf die berufliche Ehrenhaftigkeit erfüllt;
    • haftpflichtversichert ist;
  • das Unternehmen über eine feste Betriebsstätte in Luxemburg verfügt (keine „Briefkastengesellschaft“).

Die Generaldirektion für Mittelstand (Direction générale des classes moyennes) überprüft bei der Einreichung des Antrags auf Niederlassungsgenehmigung, ob die Bedingungen für den Zugang zum jeweiligen Beruf erfüllt sind.

Je nach gewählter Rechtsform muss der Antragsteller vor Beginn seiner Tätigkeit verschiedene Anmeldungen/Beitritte vornehmen.

Gewerbetreibende der Immobilienbranche, die rechtmäßig im Ausland (in der Schweiz oder in einem Mitgliedstaat des Europäischen Wirtschaftsraums) niedergelassen sind, dürfen ohne Niederlassungsgenehmigung und ohne vorherige Anzeige vorübergehend und gelegentlich in Luxemburg Dienstleistungen erbringen.

Zielgruppe

Die Tätigkeit eines Immobilienmaklers besteht im Allgemeinen darin, als Vermittler zwischen 2 Personen zu fungieren, die einen Immobilienvertrag abschließen möchten.

Die Tätigkeit eines Bauträgers (promoteur immobilier) besteht darin, für einen Bauherrn den Bau von Immobilienprojekten zu einem vereinbarten Preis umzusetzen und zu überwachen.

Die Tätigkeit eines Immobilien-/Wohnungseigentumsverwalters (administrateur de biens – syndic de copropriété) besteht darin, auf der Grundlage eines Mandats eine oder mehrere Immobilien im Auftrag eines oder mehrerer Eigentümer zu verwalten.

Folgende Personen benötigen keine Genehmigung:

  • Eigentümer, die auf nicht beruflicher Basis Immobiliengeschäfte für ihre eigenen Immobilien ausführen, sowie die Personen ihrer Wahl, die sie bei dieser Aufgabe vertreten;
  • Personen, die für Rechnung ihres Ehepartners, ihrer Verwandten in der Erbfolge oder für Rechnung von Minderjährigen oder unter Vormundschaft stehenden Volljährigen handeln;
  • Personen, die die Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung in Wohnungseigentumsgemeinschaften wahrnehmen, die höchstens über 9 zu Wohnzwecken genutzte Parzellen verfügen, von denen mindestens eine der als Wohnungseigentumsverwalter vorgeschlagenen Person gehört.

Voraussetzungen

Um den Nachweis für die Qualifikationen und die Versicherung zu erbringen, die für den Zugang zu einem Beruf der Immobilienbranche erforderlich sind, muss der Antragsteller über Folgendes verfügen:

Im Vorfeld zu erledigende Schritte

Beabsichtigt der Betreiber, ein Lokal zu betreiben, in dem einige Tätigkeiten/Anlagen noch nicht genehmigt sind, muss er eine Betriebsgenehmigung für klassifizierte Einrichtungen beantragen.

Beispiele für genehmigungspflichtige Tätigkeiten/Anlagen:
  • Baustellen und Einrichtungsarbeiten;
  • Garagen, überdachte Parkplätze;
  • Bürogebäude;
  • Aufzüge, Lastenaufzüge;
  • Arbeitsverfahren, Einrichtungen oder Projekte, durch die wesentliche Nachteile für die Nachbarschaft oder spezielle Gefahren für Sicherheit und Gesundheit der Arbeitnehmer entstehen können, usw.
Das Verfahren zum Erhalt der Betriebsgenehmigung für klassifizierte Einrichtungen kann mehrere Monate in Anspruch nehmen.
Der Antrag sollte also gleich zu Beginn des Vorhabens eingereicht werden.

Kosten

Die Verwaltungsgebühren (droits de chancellerie) für die Ausstellung einer Niederlassungsgenehmigung belaufen sich auf 24 Euro.

Im Falle einer Adressänderung des Unternehmens teilt der Antragsteller dies der Generaldirektion für Mittelstand (Direction générale des classes moyennes) kostenlos mit. Gegebenenfalls erhält der Antragsteller dann kostenlos eine neue Niederlassungsgenehmigungskarte.
 

Vorgehensweise und Details

Antragstellung

Der Antragsteller kann seinen Antrag auf Niederlassungsgenehmigung auf 3 verschiedene Weisen einreichen:

  • indem er seinen Antrag auf Niederlassungsgenehmigung online über MyGuichet.lu mit einem LuxTrust-Produkt stellt.
    Anhand der vom Antragsteller eingegebenen Informationen ermittelt das System die Dokumente, die dem Antrag beizufügen sind;
  • indem er per Post oder E-Mail einen Antrag auf Niederlassungsgenehmigung an die Generaldirektion für Mittelstand sendet;
  • über das House of Entrepreneurship – One-Stop Shop der Handelskammer oder das Team Contact Entreprise der Handwerkskammer. Diese Stellen reichen den Antrag in seinem Namen ein.
Bei der Vorbereitung seines Antrags kann sich der Antragsteller von folgenden Stellen beraten lassen:

Beizufügende Unterlagen

Dokumente zum Nachweis der Qualifikationen

Um den Nachweis für seine beruflichen Qualifikationen zu erbringen, muss der Antragsteller seinem Antrag Folgendes beifügen:

Dokumente zum Nachweis der beruflichen Ehrenhaftigkeit

Lebt der Antragsteller seit mehr als 10 Jahren in Luxemburg, muss er seine berufliche Ehrenhaftigkeit wie folgt nachweisen:

  • anhand einer eidesstattlichen Erklärung in Bezug auf etwaige Führungspositionen in Unternehmen während der letzten 3 Jahre vor dem Antrag;
  • anhand eines Strafregisterauszugs Nr. 3.
Lebt der Antragsteller im Ausland oder seit weniger als 10 Jahren in Luxemburg, muss er seine berufliche Ehrenhaftigkeit wie folgt nachweisen:
  • anhand einer eidesstattlichen Erklärung in Bezug auf etwaige Führungspositionen in Unternehmen während der letzten 3 Jahre vor dem Antrag;
  • anhand einer vor einem Notar abgelegten Erklärung zur Insolvenzfreiheit;
  • anhand eines Strafregisterauszugs Nr. 3 oder eines ähnlichen Dokuments, ausgestellt von dem Staat/den Staaten, in dem/denen er während der letzten 10 Jahre vor der Antragstellung gelebt hat.

In der unter Eid abgegebenen Erklärung muss der Antragsteller bestätigen, dass er weder als Einzelunternehmer noch im Zusammenhang mit einer Gesellschaft an einer Insolvenz beteiligt war.

In Ermangelung einer solchen Erklärung muss ein Affidavit (eine eidesstattliche Versicherung) eingereicht werden.

Die Dokumente dürfen nicht älter als 3 Monate sein.  

Andere dem Antrag beizufügende Belege

Der Antragsteller muss seinem Antrag ferner folgende Belege beifügen:

  • für luxemburgische Staatsangehörige, Staatsangehörige aus der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (Island, Liechtenstein, Norwegen und der Schweiz): eine Kopie des Personalausweises oder Reisepasses;
  • für Drittstaatsangehörige: eine schriftliche Bestätigung des für Immigration zuständigen Ministers, dass der Antragsteller alle Voraussetzungen für den Erhalt der beantragten Aufenthaltserlaubnis erfüllt;
  • einen Beleg über die Zahlung der Verwaltungsgebühr, d. h.:
    • entweder eine bei der Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung (Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA - AED) erworbene Steuermarke von 24 Euro;
    • oder einen Beleg über die Überweisung von 24 Euro auf das Konto CCP LU09 1111 7026 5281 0000, BIC: CCPLLULL des Büros in Diekirch – Einnahmestelle, mit dem Überweisungszweck: „autorisation de commerce“.
Bei einem Online-Antrag auf Niederlassungsgenehmigung über MyGuichet.lu (mittels eines LuxTrust-Produkts) erstellt das System anhand der vom Antragsteller eingegebenen Informationen automatisch eine Liste der dem Antrag beizufügenden Belege.  

Hinweis: Wird der Antrag auf Niederlassungsgenehmigung im Rahmen einer Tätigkeit eingereicht, die in Form einer SARL-S ausgeübt wird, muss der Antragsteller dem Ministerium für Wirtschaft einen Entwurf der Gründungsurkunde der SARL-S zukommen lassen.

Antwortfrist der Behörde

Die Bearbeitung der Unterlagen erfolgt grundsätzlich innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt der vollständigen Unterlagen. Erhält der Antragsteller innerhalb des Zeitraums von 3 Monaten keine Antwort, gilt dies als stillschweigende Genehmigung.

Rechtsmittel

Der Antragssteller, dem die Niederlassungsgenehmigung vom Minister verweigert wird, kann innerhalb der gesetzlichen Fristen:

Eintragungen/Mitgliedschaft je nach Rechtsform

Einzelunternehmen

Nach Erhalt der Genehmigung muss der Leiter eines Einzelunternehmens:

Personengesellschaften (SECS, SENC)

Nach Erhalt der Niederlassungsgenehmigung muss/müssen der/die Leiter einer Personengesellschaft (SECS, SENC):

Kapitalgesellschaften (SA, SARL, SECA, SE)

Nach Erhalt der Niederlassungsgenehmigung muss/müssen der/die Leiter einer Kapitalgesellschaft (SA, SARL, SECA, SE):

Vereinfachte Gesellschaft mit beschränkter Haftung (SARL-S)

Nach Erhalt eines vorläufigen Exemplars der Niederlassungsgenehmigung muss/müssen der/die Leiter einer vereinfachten Gesellschaft mit beschränkter Haftung (SARL-S):

Hinweis: Leiter einer SARL-S müssen ihre Gesellschaft nicht vor einem Notar errichten. Eine privatschriftliche Urkunde ist ausreichend.  

Pflichten der Unternehmer

Gewerbetreibende müssen während der gesamten Existenz ihres Unternehmens:

  • die Voraussetzungen für die Erlangung einer Niederlassungsgenehmigung erfüllen;
  • alle Gesetze und Vorschriften zur Unternehmensführung einhalten.

Sanktionen

In Ermangelung einer Niederlassungsgenehmigung können strafrechtliche Sanktionen (Freiheitsstrafen und Geldbußen) und die vorläufige Schließung des Unternehmens verhängt werden.

Formulare/Online-Dienste

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Antrag auf Niederlassungsgenehmigung – Online-Vorgang

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Déclaration sur l'honneur

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Declaration of honour

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Auszug aus dem Strafregister für natürliche Personen – Online-Vorgang

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Extrait de casier judiciaire pour personne physique - service en ligne

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Extract from the criminal record of a natural person - online service

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