Parties concernées

Toute personne physique ou morale qui souhaite louer un logement à usage d’habitation à une personne physique.

Les personnes suivantes ne peuvent pas conclure un contrat de bail :

• les mineurs ; ou
• les personnes majeures incapables d’administrer leurs biens ; ou
• les personnes en état de faillite.

Logements exclus

Les cas suivants sont exclus des baux à loyer :

• les locaux à usage :
  • commercial ;
  • administratif ;
  • industriel ;
  • artisanal ; ou
  • affectés à l’exercice d’une profession libérale ;
• les résidences secondaires ;
• les locaux qui ne forment pas l’accessoire d’un logement (garage indépendant d’un logement) ;
• les chambres d’hôtel ;
• les structures d’hébergement réservées au logement provisoire de demandeurs de protection internationale, de réfugiés, etc. ;
• les logements meublés ou non-meublés dans des structures d’hébergement spéciales (maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées, etc.) ;
• les logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par une commune, un syndicat de communes, etc.

État des lieux au début du bail

Dans la plupart des cas, l’état des lieux est dressé conjointement par le propriétaire et le locataire ou par leurs représentants, afin d’éviter les frais d’intervention d’une autre personne. L’état des lieux est généralement établi à la fin du contrat (état des lieux de sortie), mais il est fortement recommandé d’en établir aussi un au début du contrat (état des lieux d’entrée).

Respect des obligations d’information préalable de la part du propriétaire

Le propriétaire, qui donne en location ou met à disposition une ou plusieurs chambres, est tenu de :

• déclarer préalablement au bourgmestre de la commune les chambres qu’il loue et indiquer le nombre maximum de personnes qui peuvent y être logées ;
• joindre à sa déclaration un plan des locaux ;
• tenir un registre des occupants, avec les indications suivantes pour chaque occupant qui le contresigne :
  • nom, prénom ;
  • numéro de la pièce d’identité ;
  • numéro de chambre ;
  • date de début du contrat de location ou de la mise en location.

Qualité du logement

Les logements doivent répondre à des exigences règlementaires de :

• salubrité et d’hygiène : la surface, l’humidité, la ventilation, l’état des murs et de l’air ainsi que la santé en général des personnes logées ; et
• sécurité : l’accès, la stabilité, l’électricité, le chauffage, le gaz et la prévention incendie d’un logement ou d’une chambre ; et
• habitabilité : la hauteur des pièces, les équipements élémentaires, etc.

Dans le cas d’un logement pris en colocation, il doit comprendre au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire qui soit commun à tous les colocataires.

Le bourgmestre de la commune peut contrôler les logements et vérifier qu’ils respectent les différents critères de salubrité, sécurité et habitabilité. Ce contrôle peut avoir lieu entre 8h00 et 18h00. Le propriétaire est informé de la visite au moins un jour avant le contrôle. Il doit en informer aussitôt le locataire.

Le bourgmestre peut ordonner la fermeture d’un logement qui ne respecte pas, par exemple, les critères de salubrité. Dans ce cas, le propriétaire doit reloger les occupants du logement. À défaut, le bourgmestre s’occupe du relogement des locataires mais aux frais du propriétaire.

Le relogement doit être pris en charge par le propriétaire pour une durée maximale de 3 mois.

Performance énergétique de l’immeuble

Les annonces immobilières de vente et de location de bâtiments d’habitation doivent indiquer :

• la classe de performance énergétique ; et
• la classe d’isolation thermique du logement.

Toute personne intéressée par la location d’un bâtiment d’habitation a le droit de consulter le certificat de performance énergétique.

Forme du contrat

Le contrat de bail doit être établi par écrit sous peine de nullité. Il doit stipuler notamment :

• l’identité complète de toutes les parties contractantes ;
• la date de début du bail et sa durée ;
• la désignation de toutes les pièces du logement et parties d’immeuble, ainsi que l’adresse et la référence cadastrale du logement ;
• le montant du loyer sans les charges et la périodicité des paiements ;
• le montant des acomptes sur les charges ou du forfait pour charges éventuelles ;
• le supplément de loyer pour le mobilier, en cas d’un logement meublé ;
• le montant de la garantie locative éventuellement stipulée ; et
• l’indication que les parties contractantes ont la possibilité de saisir la commission des loyers en cas de litige sur la fixation du loyer.

Certains documents facultatifs peuvent également faire partie d’un contrat de bail, tel que le compte-rendu d’un état des lieux.

Durée du bail

Les parties sont libres de :

• fixer la durée du bail à indiquer dans le contrat ; ou
• opter pour un bail à durée indéterminée.

Un bail à durée déterminée est reconduit de façon tacite à la fin de la période convenue dans le contrat.

Par conséquent, le propriétaire ou le locataire qui ne désire pas prolonger le bail à son échéance doit :

• en informer expressément son co-contractant ; et
• respecter le préavis fixé au contrat (3 ou 6 mois voire plus si le contrat de bail le prévoit).

Montant du loyer

Fixation du loyer

Le montant du loyer doit être indiqué dans le contrat de bail.

Le montant maximal annuel du loyer que le propriétaire peut demander ne peut pas dépasser 5 % de la somme qu’il a investi dans l’immeuble.

La notion de capital investi inclut :

• le prix du terrain sur lequel se trouve l’habitation ;
• le prix de la construction de l’immeuble et de ses dépendances ;
• le montant investi dans les travaux d’améliorations.

Dans le cas d’un logement meublé, le propriétaire peut demander chaque mois, en plus du loyer, un supplément de loyer pour le mobilier qui :

• est indiqué séparément du loyer dans le contrat de bail ;
• ne peut dépasser 1,5 % du montant total des factures (de moins de 10 ans) des meubles qui garnissent le logement.

Le loyer ou le supplément de loyer pour le mobilier est fixé au moment de la signature du contrat de bail.

Adaptation du loyer

Le loyer ne peut être adapté que tous les 2 ans. Cette période de 2 ans :

• prend fin s’il y a un changement de locataire ;
• ne prend pas fin s’il y a un changement de propriétaire.

La hausse du loyer ne peut pas dépasser 10 %.

En cas d’augmentation du loyer de plus de 10 %, le locataire doit adresser une réclamation, par lettre recommandée, au propriétaire. Ainsi, la part du loyer qui dépasse la hausse de 10 % n’est plus due à partir du premier mois qui suit cette réclamation.

Si le contrat de bail prévoit une clause de valeur (le loyer varie en fonction de l’indice du coût de la vie par exemple), il suffit au locataire d’adresser une réclamation, par lettre recommandée, au propriétaire pour que cette clause perde son effet à partir du premier mois qui suit la date d’envoi.

Charges locatives

Composition

Les charges locatives sont les dépenses que le propriétaire peut mettre à la charge du locataire. Il s’agit :

• des frais exposés pour :
  • la consommation d’énergie ;
  • l’entretien courant du logement et des parties communes ;
  • de petites réparations ;
• des taxes liées à l’usage du logement.

Les frais suivants sont obligatoirement à la charge du locataire :

• les taxes d’eau ; 
• les taxes de chauffage/gaz ; 
• les taxes d’électricité ; 
• les taxes d’égouts ; 
• les taxes de poubelle ; 
• les taxes de ramonage ; 

les frais de nettoyage usuels du chauffage central.

Acomptes

Le propriétaire peut exiger du locataire qu’il verse des acomptes appropriés sur les charges locatives. Ces acomptes peuvent être adaptés en fonction des frais réellement payés par le locataire au cours des années précédentes.

Le propriétaire doit adresser au locataire un décompte annuel des charges avec présentation des quittances / factures (ou copies de celles-ci) relatives aux dépenses avancées, qui justifient les frais qui incombent au locataire. Ce décompte fait apparaître les avances sur charges que le locataire verse tous les mois ainsi que les frais réellement exposés.

Les parties peuvent également fixer forfaitairement les acomptes sur charges si ce forfait correspond à la consommation et aux charges normales du locataire. Il peut être adapté en cours de bail.

Les parties peuvent remplacer en cours de bail le régime des acomptes par le régime forfaitaire et vice versa.

Garantie locative

Montant

Lors de la conclusion du bail, le propriétaire peut exiger le paiement d’une garantie locative. Cette garantie locative ne peut pas dépasser 2 mois de loyer.

La garantie locative est destinée à garantir le paiement des loyers, des charges locatives et des dégradations éventuelles des lieux loués.

Forme

La garantie locative peut prendre 5 formes différentes :

• une garantie bancaire, à distinguer entre :
  • une garantie bancaire dite "à première demande" : la garantie est bloquée sur un compte bancaire spécial du locataire pour la durée du bail en général. En cas de défaillance du locataire, le propriétaire peut, sur simple demande, obtenir de la banque tout ou partie du montant bloqué, sans accord préalable du locataire et sans justificatif ; ou
  • une garantie bancaire simple ou "cautionnement bancaire" : le montant de la garantie est également bloqué sur un compte bancaire spécial du locataire pour la durée du bail. Toutefois, la banque ne délivre le montant réclamé par le propriétaire que s’il prouve le bienfondé de sa créance envers son locataire. Le propriétaire doit donner, par exemple :
    • un jugement définitif qui condamne le locataire au paiement d’un montant déterminé ; ou
    • un écrit du locataire qui reconnaît devoir le montant en question au propriétaire ;
• une garantie locative par simple virement bancaire directement sur le compte du propriétaire ;
• une garantie locative payée en espèces : une telle solution ne peut venir que du locataire et ne peut pas être imposée par le propriétaire ;
• une garantie locative fournie par l’État ;
• une assurance garantie locative : sous réserve de l’accord du propriétaire pour cette forme de garantie, le locataire peut souscrire un contrat d’assurance dans lequel il est prévu qu’en cas de non-paiement des loyers, l’assurance indemnise directement le propriétaire. Ce mécanisme d’assurance peut comprendre un mécanisme d’indemnisation comparable à la garantie bancaire dite à "première demande".

Restitution

Lorsque à la fin du bail, l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, sauf usure et vétusté normale, et que le propriétaire n’a pas de revendication en matière d’arriérés de loyer ou de dégâts locatifs, la garantie locative est restituée au locataire en 2 temps :

• la moitié de la garantie locative doit être restituée dans un délai maximal d’un mois à partir de la remise en mains propres, ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au propriétaire ou à son mandataire ; et
• la régularisation définitive et la restitution du solde de la garantie locative (déduction faite des sommes dues au propriétaire) sont effectuées au plus tard dans le mois qui suit :
  • la réception des décomptes relatifs aux charges locatives que le propriétaire est tenu de demander auprès des différents services et administrations au plus tard un mois après la fin du bail ; ou
  • l’approbation définitive des comptes annuels de l’immeuble lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, sauf usure ou vétusté normale, ou en cas de contestation du propriétaire, ce dernier peut retenir de la garantie locative :

• les sommes qui lui restent encore dues ; et
• toute somme dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soit dûment justifiée par le propriétaire endéans un délai maximal d’un mois par des pièces à l’appui.

Si le propriétaire ne restitue pas la garantie locative dans les délais prévus et après avoir reçu, du locataire,  une mise en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, la partie du dépôt de garantie qui reste due au locataire est majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En revanche, cette majoration n’est pas due lorsque le défaut de restitution dans les délais résulte d’un motif imputable au locataire.

Si le propriétaire ne restitue pas la garantie locative après mise en demeure, le locataire peut agir en justice et déposer une requête en matière de bail à loyer auprès du tribunal de paix compétent.

Cas particulier des colocataires

Pacte de colocation

Plusieurs locataires, appelés colocataires, peuvent décider de louer un même logement, avec l’accord du propriétaire.

Pour cela, ils doivent établir au préalable, par écrit, un pacte de colocation qui doit être signé par tous, au plus tard à la date de signature du contrat de bail. La date de signature du pacte de colocation figure dans ce contrat de bail unique entre les locataires et le propriétaire.

Le propriétaire peut louer une partie du logement dans lequel il habite sans pour autant faire partie de la colocation. Dans cette hypothèse, il indique dans le contrat de bail le montant de sa part dans les frais de la vie en colocation.

Le pacte de colocation permet de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de cette forme de location.

Le pacte de colocation prévoit au minimum :

• la répartition du loyer entre colocataires lorsque celle-ci n’est pas prévue par le contrat de bail ; et
• la répartition des charges communes entre colocataires ; et
• l’inventaire des biens meubles avec mention de leur propriétaire ; et
• les modalités de conclusion des contrats d’approvisionnement et d’assurance du logement ; et
• les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire, y compris la forme de notification du congé aux autres colocataires ; et
• les conditions de constitution et de récupération de la garantie locative ; et
• les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.

Lors du départ anticipé d’un colocataire, le pacte prévoit aussi :

• l’obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire afin de déterminer les responsabilités de chacun et de ventiler les frais de réparation locative ; et
• une adaptation en conséquence du pacte signé par les autres colocataires.

Si le pacte ne prévoit pas de répartition préalable entre colocataires des obligations qui résultent du contrat de bail, elles sont à répartir à parts égales entre eux. Ils y sont tenus solidairement vis-à-vis du propriétaire.

Fin de la colocation

Résiliation par plusieurs colocataires

Si l’ensemble des colocataires mettent fin au bail en même temps, ils doivent tous :

• signer le congé ; et
• le notifier au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ; et
• respecter le délai de résiliation de 3 mois.

Résiliation par un colocataire

Si un colocataire souhaite cesser la colocation avant le terme du bail, il doit :

• le notifier simultanément au propriétaire et à ses colocataires avec un préavis de 3 mois ; et
• envoyer la résiliation au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ; et
• chercher un colocataire remplaçant avant l’expiration de son préavis ou pouvoir démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire (par exemple, la publication dans la quinzaine du début du préavis, d’une annonce en vue de la recherche d’un colocataire remplaçant dans 2 médias qui publient des offres immobilières relatives au marché luxembourgeois).

Lors de l’arrivée d’un nouveau colocataire, celui-ci signe un avenant au pacte de colocation et un avenant au contrat de bail initial conjointement avec les autres colocataires.

Le colocataire sortant n’est plus tenu à ses obligations qui résultent du contrat de bail ou du pacte de colocation, à partir de :

• la date de signature de l’avenant qui correspond à l’arrivée du nouveau colocataire ; ou
• la date d’expiration du préavis de 3 mois, sous condition de démontrer une recherche active et suffisante d’un nouveau colocataire ; ou
• au plus tard à l’expiration d’un délai de 3 mois après la date d’expiration du préavis.

L’engagement de la personne qui s’est portée initialement caution pour le colocataire sortant s’éteint à la même date.

Démarches

Liens