Betroffene Parteien

Alle natürlichen oder juristischen Personen, die Wohnraum an eine natürliche Person vermieten möchten.

Folgende Personen dürfen keinen Mietvertrag abschließen:

• Minderjährige; oder
• volljährige Personen, die nicht in der Lage sind, ihr Vermögen zu verwalten; oder
• Personen in der Insolvenz.

Ausgenommene Immobilien

Die folgenden Fälle fallen nicht unter die oben genannten Mietverträge:

• Räumlichkeiten für:
  • gewerbliche Nutzung;
  • administrative Nutzung;
  • industrielle Nutzung;
  • handwerkliche Nutzung; oder
  • die Ausübung eines freien Berufs;
• Zweitwohnsitze;
• Räumlichkeiten, die nicht als Nebengebäude einer Wohnung gelten (von einer Wohnung getrennte Garage);
• Hotelzimmer;
• Unterkünfte für die vorübergehende Unterbringung von Personen, die internationalen Schutz beantragen, Flüchtlingen usw.;
• möblierte oder unmöblierte Unterkünfte in speziellen Aufnahmeeinrichtungen (Seniorenheime, integrierte Zentren für Senioren usw.);
• möblierte oder unmöblierte Wohnungen, die natürlichen Personen zum Beispiel von einer Gemeinde oder einem Gemeindeverband im Rahmen der Sozialhilfe zur Verfügung gestellt werden.

Übergabeprotokoll bei Vertragsbeginn

In den meisten Fällen wird das Übergabeprotokoll vom Vermieter und vom Mieter bzw. von deren Bevollmächtigten gemeinsam aufgesetzt, damit Kosten für die Einschaltung von Dritten vermieden werden können. Das Übergabeprotokoll wird im Allgemeinen bei Vertragsende (beim Auszug) erstellt, es wird jedoch dringend geraten, auch bei Beginn der Vertragsbeziehungen (beim Einzug) ein Übergabeprotokoll anzufertigen.

Einhaltung der Vorabinformationspflichten durch den Vermieter

Vermieter, die ein oder mehrere Zimmer vermieten oder bereitstellen, sind verpflichtet:

• dem Bürgermeister der Gemeinde vorab zu melden, welche Zimmer sie vermieten und wie viele Personen darin maximal wohnen dürfen;
• der Meldung einen Plan der Räumlichkeiten beizulegen;
• ein von jedem Mieter gegengezeichnetes Verzeichnis der Mieter zu führen, das für jeden Mieter folgende Informationen umfasst:
  • Name, Vorname;
  • Nummer des Ausweisdokuments;
  • Zimmernummer;
  • Beginn der Laufzeit des Mietvertrags oder der Vermietung.

Zustand der Wohnung

Die Wohnungen müssen folgenden gesetzlichen Vorschriften entsprechen:

• Gesundheit und Hygiene: Fläche, Feuchtigkeit, Belüftung, Zustand der Wände, Luftqualität sowie Gesundheit der Mieter im Allgemeinen; und
• Sicherheit: Zugang, Stabilität, Stromversorgung, Heizung, Gasversorgung und Brandschutz einer Wohnung oder eines Zimmers; und
• Eignung als Wohnraum: Raumhöhe, Grundausstattung usw.

Im Falle von Wohngemeinschaften muss die Wohnung mindestens einen zu Wohnzwecken genutzten Raum oder einen Sanitärraum umfassen, der von allen Mitbewohnern gemeinsam genutzt wird.

Der Bürgermeister der Gemeinde kann die Wohnungen überprüfen, um sicherzustellen, dass die Anforderungen an die Gesundheit, Sicherheit und Bewohnbarkeit der Räumlichkeiten eingehalten werden. Diese Überprüfung kann zwischen 8:00 und 18:00 Uhr stattfinden. Der Vermieter muss mindestens einen Tag vor der Kontrolle über den Besuch informiert werden. Er hat auch den Mieter davon in Kenntnis zu setzen.

Sollte eine Wohnung beispielsweise die Hygienestandards nicht erfüllen, kann der Bürgermeister die Stilllegung einer Wohnung anordnen. In so einem Fall muss der Vermieter den Mietern der Wohnung eine andere Unterkunft organisieren. Sollte er dies nicht tun, kümmert sich der Bürgermeister auf Kosten des Vermieters um die Beschaffung einer alternativen Unterkunft.

Der Vermieter hat die Kosten für diese alternative Unterkunft für eine Dauer von höchstens 3 Monaten zu tragen.

Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes

Anzeigen zum Verkauf und zur Vermietung von Wohngebäuden müssen folgende Angaben enthalten:

• die Gesamtenergieeffizienzklasse; und
• die Wärmeschutzklasse der Wohnung.

Jeder, der Interesse an der Anmietung eines Wohngebäudes hat, ist berechtigt, den Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz einzusehen.

Vertragsform

Der Mietvertrag muss schriftlich aufgesetzt werden, andernfalls ist er ungültig. Er muss insbesondere Folgendes enthalten:

• vollständige Angaben zur Identität aller Vertragsparteien;
• Beginn und Laufzeit des Mietvertrags;
• die Bezeichnung sämtlicher Räume der Wohnung und Teile des Gebäudes sowie die Anschrift und die Katasterdaten der Wohnung;
• die Höhe der Miete ohne Mietnebenkosten sowie die Zahlungshäufigkeit;
• die Höhe der Vorauszahlung für die Nebenkosten oder des Pauschalbetrags für etwaige Aufwendungen;
• den Möblierungszuschlag im Falle einer möblierten Wohnung;
• die Höhe einer gegebenenfalls vereinbarten Mietkaution; und
• den Vermerk, dass sich die Vertragspartien bei Streitigkeiten über die Höhe der Miete an die Mietkommission wenden können.

Bestimmte, nicht zwingend vorgeschriebene Unterlagen, wie zum Beispiel das Übergabeprotokoll, können ebenfalls Bestandteil eines Mietvertrags sein.

Laufzeit des Mietvertrags

Es steht den Parteien frei, ob:

• sie die Laufzeit im Mietvertrag festlegen; oder
• einen unbefristeten Mietvertrag abschließen.

Ein befristeter Mietvertrag verlängert sich mit Ablauf des vertraglich festgelegten Zeitraums stillschweigend.

Sollte der Vermieter oder der Mieter den Mietvertrag am Ende der Laufzeit nicht verlängern wollen, muss er:

• die andere Vertragspartei ausdrücklich darüber informieren; und
• dabei die vertraglich festgelegte Kündigungsfrist einhalten (die sich auf 3 oder 6 Monate bzw. einen längeren im Mietvertrag festgelegten Zeitraum beläuft).

Höhe der Miete

Festsetzung der Miete

Die Höhe der Miete muss im Mietvertrag angegeben werden.

Die jährliche Miete darf 5 % des Betrags, den der Vermieter in das Gebäude investiert hat, nicht überschreiten.

Der Begriff des investierten Kapitals umfasst:

• den Preis des Grundstücks, auf dem das Wohngebäude steht;
• den Preis der Errichtung des Gebäudes und seiner Nebengebäude;
• den für etwaige Sanierungsarbeiten verwendeten Betrag.

Bei Vermietung einer möblierten Wohnung darf der Vermieter zusätzlich zur Miete monatlich einen Möblierungszuschlag verrechnen, der:

• gesondert im Mietvertrag anzuführen ist;
• höchstens 1,5 % des Gesamtbetrags der Rechnungen (aus den letzten 10 Jahren) für die Möbel, mit denen die Wohnung ausgestattet ist, betragen darf.

Die Miete sowie ein etwaiger Möblierungszuschlag werden bei der Unterzeichnung des Mietvertrags vereinbart.

Anpassung der Miete

Die Miete darf nur alle 2 Jahre angepasst werden. Dieser 2-jährige Zeitraum:

• endet im Falle eines Mieterwechsels;
• läuft im Falle eines Vermieterwechsels weiter.

Die Mieterhöhung darf höchstens 10 % betragen.

Wird die Miete um mehr als 10 % erhöht, kann der Mieter eine Beschwerde per Einschreiben an den Vermieter richten. Hierdurch ist der Anteil der Miete, der die 10%ige Mieterhöhung übersteigt, ab dem ersten auf diese Beschwerde folgenden Monat nicht mehr fällig.

Ist im Mietvertrag eine Wertklausel vorgesehen (laut der die Miete beispielsweise an die Schwankungen des Lebenshaltungskostenindexes anzupassen ist), kann der Mieter per Einschreiben eine Beschwerde an den Vermieter richten. So wird diese Klausel ab dem ersten Monat nach der Übermittlung der Beschwerde außer Kraft gesetzt.

Mietnebenkosten

Zusammensetzung

Mit Mietnebenkosten sind die Kosten gemeint, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Dabei handelt es sich um:

• die verauslagten Kosten für:
  • den Energieverbrauch;
  • die laufende Instandhaltung der Wohnung und der gemeinsam genutzten Bereiche;
  • kleinere Reparaturen;
• die mit der Nutzung des Wohnraums verbundenen Abgaben.

Folgende Kosten sind ausnahmslos vom Mieter zu tragen:

• die Wassergebühren; 
• die Heizungs- bzw. Gaskosten; 
• die Stromkosten; 
• die Abwassergebühren; 
• die Gebühren für die Müllabfuhr; 
• die Schornsteinfegergebühren; 

die Kosten für die übliche Reinigung der Zentralheizung.

Vorauszahlungen

Der Vermieter kann vom Mieter die Leistung angemessener Vorauszahlungen für die Mietnebenkosten verlangen. Diese Vorauszahlungen können an die in den vorangegangenen Jahren tatsächlich vom Mieter gezahlten Kosten angepasst werden.

Der Vermieter muss dem Mieter eine jährliche Nebenkostenabrechnung aushändigen. Dieser Abrechnung müssen die Quittungen/Rechnungen der vom Vermieter verauslagten Ausgaben (oder Kopien dieser Unterlagen) beigefügt werden. Diese dienen als Beleg für die vom Mieter zu tragenden Kosten. In dieser Abrechnung sind die vom Mieter monatlich geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen und die tatsächlich angefallenen Kosten ausgewiesen.

Die Parteien können auch einen Pauschalbetrag für die Nebenkostenvorauszahlungen vereinbaren, sofern dieser Pauschalbetrag dem Verbrauch und den normalen Auslagen des Mieters entspricht. Der Betrag kann im Laufe des Mietverhältnisses angepasst werden.

Die Parteien können die Regelung der Vorauszahlungen im Laufe des Mietverhältnisses durch die Pauschalregelung ersetzen, und umgekehrt.

Mietkaution

Höhe

Der Vermieter kann bei Abschluss des Mietvertrags die Zahlung einer Mietkaution verlangen. Diese Mietkaution darf nicht mehr als 2 Monatsmieten betragen.

Mit der Mietkaution soll die Zahlung der Mieten, der Mietnebenkosten sowie etwaiger Schäden am vermieteten Wohnraum sichergestellt werden.

Form

Die Mietkaution kann auf 5 verschiedene Arten hinterlegt werden:

• als Bankgarantie, wobei zwischen folgenden Möglichkeiten zu unterscheiden ist:
  • einer sogenannten Bankgarantie „auf erstes Anfordern“: Die Bankgarantie wird im Allgemeinen für die Laufzeit des Mietvertrags auf einem speziellen Bankkonto des Mieters hinterlegt. Bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters kann der Vermieter den gesamten hinterlegten Betrag oder einen Teil des Betrags ohne vorherige Zustimmung des Mieters und ohne Vorlage eines Nachweises auf einfache Anfrage von der Bank anfordern; oder
  • einer einfachen Bankgarantie oder „Bankbürgschaft“: Genau wie bei der Bankgarantie „auf erstes Anfordern“ wird der vereinbarte Betrag für die Laufzeit des Mietvertrags auf einem speziellen Bankkonto des Mieters hinterlegt. In diesem Fall gibt die Bank den vom Vermieter verlangten Betrag jedoch nur frei, wenn er die Begründetheit seiner Forderung gegenüber dem Mieter nachweisen kann. Der Vermieter muss beispielsweise Folgendes vorlegen:
    • ein rechtskräftiges Urteil, mit dem der Mieter zur Zahlung eines bestimmten Betrags verurteilt wird; oder
    • ein Schreiben des Mieters, in dem dieser einräumt, dass er dem Vermieter den betreffenden Betrag schuldet;
• eine Mietkaution durch einfache Direktüberweisung auf das Konto des Vermieters;
• eine Mietkaution in bar: Diese Lösung kann nur vom Mieter vorgeschlagen werden und darf keinesfalls vom Vermieter aufgezwungen werden;
• eine vom Staat bereitgestellte Mietkaution;
• eine Mietkautionsversicherung: Sofern der Vermieter mit dieser Art von Garantie einverstanden ist, kann der Mieter eine Versicherung abschließen, in der vorgesehen ist, dass die Versicherung den Vermieter bei Ausbleiben der Mietzahlungen direkt entschädigt. Dieser Versicherungsmechanismus kann einen ähnlichen Entschädigungsmechanismus wie bei der sogenannten Garantie auf „auf erstes Anfordern“ beinhalten.

Rückerstattung

Voraussetzung für die Rückerstattung der Mietkaution bei Ende des Mietvertrags ist, dass das Übergabeprotokoll beim Auszug mit dem Übergabeprotokoll beim Einzug übereinstimmt (normale Gebrauchsspuren und Abnutzung ausgenommen) und dass der Vermieter keine Forderungen betreffend Mietrückstände oder Mietschäden hat. In diesem Fall wird dem Mieter die Mietkaution in 2 Schritten zurückerstattet:

• Die Hälfte der Mietkaution ist spätestens einen Monat, nachdem dem Vermieter oder seinem Bevollmächtigten die Schlüssel zur Wohnung persönlich oder per Einschreiben mit Rückschein ausgehändigt wurden, zurückzuerstatten.
• Und die endgültige Abrechnung und die Rückerstattung der restlichen Mietkaution (abzüglich der dem Vermieter zustehenden Beträge) erfolgen spätestens in dem Monat nach:
  • dem Erhalt der Nebenkostenabrechnungen, die der Vermieter spätestens einen Monat nach dem Ende des Mietvertrags bei den betreffenden Dienststellen und Behörden einzufordern hat; oder
  • der endgültigen Genehmigung des Jahresabschlusses der Immobilie bei der nächsten Hauptversammlung der Eigentümergemeinschaft.

Stimmt das Übergabeprotokoll beim Auszug nicht mit dem Übergabeprotokoll beim Einzug überein (normale Gebrauchsspuren und Abnutzung ausgenommen) oder bringt der Vermieter Beanstandungen vor, kann er von der Mietkaution folgende Beträge einbehalten:

• die Beträge, die ihm noch geschuldet werden; und
• alle Beträge, die der Vermieter gegebenenfalls anstelle des Mieters zahlen muss, sofern er die Forderung spätestens binnen einem Monat mit entsprechenden Nachweisen ordnungsgemäß belegen kann.

Sollte der Vermieter die Mietkaution nicht innerhalb der vorgesehenen Fristen und nach Erhalt einer vom Mieter per Einschreiben mit Rückschein übermittelten Aufforderung zurückerstatten, wird für jeden begonnenen Monatszeitraum des Verzugs ein Betrag in Höhe von 10 % der Monatsmiete auf den dem Mieter noch zustehenden Teil der Mietkaution aufgeschlagen.

Ist der Verzug bei der Rückerstattung der Mietkaution dem Mieter zuzurechnen, ist dieser Aufschlag jedoch nicht fällig.

Falls der Vermieter die Mietkaution nach der entsprechenden Aufforderung nicht zurückerstattet, kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten und eine Klage in Mietsachen beim zuständigen Friedensgericht einreichen.

Sonderfall Wohngemeinschaften

Mitbewohnervereinbarung

Mit dem Einverständnis des Vermieters kann eine Wohnung von mehreren Mietern gemeinsam angemietet werden. Diese Mieter werden als Mitbewohner bezeichnet.

Voraussetzung für die gemeinsame Anmietung ist eine schriftliche Mitbewohnervereinbarung, die spätestens am Tag der Unterzeichnung des Mietvertrags von allen Mitbewohnern unterzeichnet werden muss. Das Datum der Unterzeichnung der Mitbewohnervereinbarung muss im gemeinsamen Mietvertrag zwischen den Mietern und dem Vermieter angeführt sein.

Der Vermieter hat die Möglichkeit, die von ihm bewohnte Unterkunft teilweise zu vermieten, ohne Teil der Wohngemeinschaft zu sein. In so einem Fall gibt er seinen Anteil an den Lebenshaltungskosten in der Wohngemeinschaft im Mietvertrag an.

Mit der Mitbewohnervereinbarung werden alle Bereiche des Lebens in der Wohngemeinschaft sowie alle praktischen Aspekte dieser Wohnform geregelt.

Die Mitbewohnervereinbarung muss zumindest Folgendes enthalten:

• die Aufteilung der Miete auf die Mitbewohner, sofern diese im Mietvertrag nicht festgelegt ist; und
• die Aufteilung der Mietnebenkosten auf die Mitbewohner; und
• ein Verzeichnis aller beweglichen Güter mit Vermerk des jeweiligen Eigentümers; und
• die Modalitäten für den Abschluss der Versorgungsverträge und Versicherungen für die Wohnung; und
• die Modalitäten für den Einzug, Auszug oder Austausch eines Mitbewohners, darunter auch die Angabe, in welcher Form den anderen Mitbewohnern die Kündigung mitgeteilt werden muss; und
• die Bedingungen für die Stellung und die Rückerstattung der Mietkaution; und
• die Modalitäten für die Beilegung von Streitigkeiten zwischen den Mitbewohnern.

Für den Fall des vorzeitigen Auszugs eines Mitbewohners ist in der Mitbewohnervereinbarung auch Folgendes vorgesehen:

• die Pflicht zur Erstellung eines zwischenzeitlichen Übergabeprotokolls, um die jeweiligen Verpflichtungen festzulegen und etwaige Reparaturkosten aufzuteilen; und
• eine entsprechende Anpassung der von den anderen Mitbewohnern unterzeichneten Mitbewohnervereinbarung.

Ist in der Vereinbarung keine Aufteilung der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten auf die Mitbewohner vorgesehen, so werden die Pflichten zu gleichen Teilen auf die Mitbewohner aufgeteilt. Die Mitbewohner haften solidarisch gegenüber dem Vermieter für ihre Erfüllung.

Ende der Wohngemeinschaft

Kündigung durch mehrere Mitbewohner

Kündigen sämtliche Mitbewohner den Mietvertrag zum selben Zeitpunkt, müssen sie alle:

• die Kündigung unterzeichnen; und
• den Vermieter per Einschreiben mit Rückschein über die Kündigung informieren; und
• die 3-monatige Kündigungsfrist einhalten.

Kündigung durch einen Mitbewohner

Will ein Mitbewohner die Wohngemeinschaft vor dem Ende des Mietvertrags verlassen, muss er:

• den Vermieter und seine Mitbewohner unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist gleichzeitig davon in Kenntnis setzen; und
• dem Vermieter per Einschreiben mit Rückschein sein Kündigungsschreiben übermitteln; und
• vor Ablauf seiner Kündigungsfrist einen Nachmieter finden oder nachweisen können, dass er sich aktiv und ausreichend bemüht hat, einen neuen Mitbewohner zu finden (beispielsweise durch Veröffentlichung einer Anzeige zur Suche eines Nachmieters in 2 Medien, die Immobilienangebote für den luxemburgischen Markt veröffentlichen, binnen 2 Wochen nach Beginn der Kündigungsfrist).

Der neue Mitbewohner unterzeichnet bei seinem Einzug einen Nachtrag zur Mitbewohnervereinbarung und gemeinsam mit den anderen Mitbewohnern einen Nachtrag zum ursprünglichen Mietvertrag.

Der ausziehende Mitbewohner haftet ab folgendem Zeitpunkt nicht mehr für die Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag oder der Mitbewohnervereinbarung ergeben:

• ab dem Tag der Unterzeichnung des Nachtrags, der dem Einzug des neuen Mitbewohners entspricht; oder
• mit Ablauf der 3-monatigen Kündigungsfrist, sofern er nachweisen kann, dass er sich aktiv und ausreichend bemüht hat, einen neuen Mitbewohner zu finden; oder
• spätestens 3 Monate nach Ablauf der Kündigungsfrist.

Die Haftung der Person, die als Bürge für den ausziehenden Mitbewohner aufgetreten ist, erlischt zum selben Zeitpunkt.

Vorgänge

Links