Kündigung oder Abtretung eines Mietvertrags

Zum letzten Mal aktualisiert am

Zusammenfassung:

Die Kündigung eines Mietvertrags beendet den Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Bei der Abtretung eines Mietvertrags hingegen läuft der Vertrag weiter, allerdings mit einem anderen Mieter oder Vermieter.

Als Mieter oder Vermieter ist es möglich:

  • einen Mietvertrag abzutreten; oder
  • einen Mietvertrag zu kündigen.

Bei einer Abtretung eines Mietvertrags überträgt der Mieter oder der Vermieter seine Rechte aus dem Mietvertrag auf eine andere Person.

In der Praxis kommt es vor allem dann zu einer Abtretung des Mietvertrags, wenn ein Mieter den Mietvertrag nicht fortsetzen möchte und dem Vermieter einen neuen Mieter vorschlägt, der ihn dann als Vertragspartner ersetzt.

Es kommt auch vor, dass der Vermieter das Mietobjekt zum Verkauf anbietet, was automatisch zu einer Abtretung des Mietvertrags auf den neuen Eigentümer führt.

Im Falle einer Kündigung eines Mietvertrags beendet der Mieter und/oder der Vermieter den Mietvertrag gemäß den folgenden Modalitäten:

  • im gegenseitigen Einvernehmen; oder
  • einseitig auf Betreiben einer der Parteien, gerichtlich oder außergerichtlich; oder
  • als Ergebnis eines gerichtlichen Verfahrens.

Wenn ein Mieter aus dem Mietobjekt auszieht, muss in der Regel ein Auszugsprotokoll erstellt werden.

Betroffene Personen

Jede (natürliche oder juristische) Person mit einem Mietvertrag für Wohnraum.

Ausgenommene Immobilien

Die folgenden Fälle fallen nicht unter die oben genannten Mietverträge:

  • Räumlichkeiten für:
    • gewerbliche Nutzung;
    • administrative Nutzung;
    • industrielle Nutzung;
    • handwerkliche Nutzung; oder
    • die Ausübung eines freien Berufs;
  • Zweitwohnsitze;
  • Räumlichkeiten, die nicht als Nebengebäude einer Immobilie gelten (von einer Immobilie getrennte Garage);
  • Hotelzimmer;
  • Unterkünfte für die vorübergehende Unterbringung von Personen, die internationalen Schutz beantragen, Flüchtlingen usw.;
  • möblierte oder unmöblierte Unterkünfte in speziellen Aufnahmeeinrichtungen (Seniorenheime, integrierte Zentren für Senioren usw.);
  • möblierter oder unmöblierter Wohnraum, der natürlichen Personen zum Beispiel von einer Gemeinde oder einem Gemeindeverband im Rahmen der Sozialhilfe zur Verfügung gestellt wird.

Vorgehensweise und Details

Abtretung eines Mietvertrags

Der Mieter kann grundsätzlich beschließen, einen Mietvertrag abzutreten, es sei denn, der Vertrag enthält eine Klausel zum Verbot einer Abtretung.

In der Praxis besteht eine solche Abtretung aus 3 Phasen:

  • Der Mieter, der seine Wohnung aufgeben möchte, sucht einen Nachmieter und stellt ihn dem Vermieter vor. Und:
  • Es wird ein neuer Mietvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Nachmieter unterzeichnet, in dem gegebenenfalls die Bedingungen aus dem alten Vertrag übernommen werden. Und:
  • Mieter und Vermieter sind nunmehr von den Verpflichtungen ihres alten Mietvertrags entbunden.

Diese Vorgehensweise ermöglicht:

  • dem Vermieter, die Vermittlungskosten für die Suche nach einem neuen Mieter einzusparen, und er muss keine unzähligen Besichtigungstermine abhalten;
  • dem Mieter, sich vorzeitig aus dem Mietvertrag zu lösen, ohne die anfänglich vereinbarte Frist einhalten zu müssen.

Im Falle eines Verkaufs des Mietobjekts

Der Vermieter kann seine vermietete Immobilie zum Verkauf anbieten, was ebenfalls zu einer Abtretung des Mietvertrags führt.

Wenn der Mietvertrag seit mindestens 18 Jahren besteht, muss der Vermieter seine Immobilie vorrangig seinem Mieter zum Kauf anbieten, außer im Falle einer:

  • Versteigerung; oder
  • Abtretung an einen Familienangehörigen des Vermieters, der bis einschließlich 3. Grades mit diesem verwandt oder verschwägert ist; oder
  • unentgeltlichen Abtretung.

Verstößt der Vermieter gegen diese Vorschrift, kann der geschädigte Mieter vom Verkäufer Schadenersatz verlangen. Dieser beträgt mindestens eine Jahresmiete.

Das Verfahren sieht wie folgt aus:

  1. Der Vermieter sendet dem Mieter das Verkaufsangebot per Einschreiben zu.
    In diesem Angebot muss der Eigentümer den Mieter darauf hinweisen, dass er das Recht hat, ein Gegenangebot zu machen.
  2. Der Mieter hat einen Monat Zeit, um gegebenenfalls ein Gegenangebot zu unterbreiten. Sein Schweigen gilt als Ablehnung des Angebots.
  3. Wenn der Mieter einen Kreditantrag bei einem in Luxemburg ansässigen Finanzinstitut gestellt hat, verlängert sich diese Frist um einen Monat.
  4. Die Immobilie darf nur dann an einen Dritten verkauft werden, wenn der Preis über dem vom Mieter angebotenen Preis liegt.

Kündigung eines Mietvertrags

Auflösung in gegenseitigem Einvernehmen

Sind sich die Parteien einig, beenden sie den Mietvertrag einvernehmlich. Diese Lösung ist zu bevorzugen, da sie einfach, flexibel und konfliktarm ist.

Es steht den Parteien frei:

  • Folgendes zu vereinbaren:
    • die Frist für die Räumung des Mietobjekts;
    • den Termin für die Erstellung des Auszugsprotokolls;
    • den Termin für die Schlüsselübergabe;
  • einen Nachmieter vorzustellen, damit ein neuer Mietvertrag unterzeichnet werden kann, usw.

Um späteren Schwierigkeiten vorzubeugen, wird empfohlen, die vereinbarten Modalitäten schriftlich festzuhalten und das Dokument von allen Parteien unterzeichnen zu lassen.

Wohngemeinschaften

Wenn im Falle einer Wohngemeinschaft sämtliche Mitbewohner den Mietvertrag zum selben Zeitpunkt kündigen, müssen sie alle:

  • die Kündigung unterzeichnen; und
  • den Vermieter per Einschreiben mit Rückschein über die Kündigung informieren; und
  • die 3-monatige Kündigungsfrist einhalten.

Kündigt mindestens die Hälfte der Mitbewohner, die den Vertrag unterschrieben haben, innerhalb eines Zeitraums von 3 Monaten, kann der Vermieter den Mietvertrag auflösen. Hierzu muss er:

  • nach der Mitteilung der letzten Kündigung durch den betreffenden Mitbewohner einen Monat verstreichen lassen;
  • eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einräumen;
  • jedem verbleibenden Mitbewohner per Einschreiben mit Rückschein ein Kündigungsschreiben übermitteln.

Einseitige Kündigung

Durch den Mieter

In diesem Fall geht die Kündigung nur vom Mieter aus.

Er muss die in seinem Mietvertrag vorgesehene Kündigungsfrist einhalten. Die Kündigung muss am Tag des Vertragsablaufs erfolgen, andernfalls verlängert sich der Vertrag.

Will ein Mitbewohner sich seiner Pflichten vor dem Ende des Mietvertrags entledigen, muss er:

  • den Vermieter und seine Mitbewohner unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist gleichzeitig davon in Kenntnis setzen; und
  • dem Vermieter per Einschreiben mit Rückschein sein Kündigungsschreiben übermitteln; und
  • vor Ablauf seiner Kündigungsfrist einen Nachmieter finden oder nachweisen können, dass er sich aktiv und ausreichend bemüht hat, einen neuen Mitbewohner zu finden (beispielsweise durch Veröffentlichung einer Anzeige zur Suche eines Nachmieters in 2 Medien, die Immobilienangebote für den luxemburgischen Markt veröffentlichen, binnen 15 Tagen nach Beginn der Kündigungsfrist).
Durch den Vermieter

Der Vermieter kann – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses – dieses nur aus schwerwiegendem, rechtmäßigem und ernstzunehmendem Grund kündigen, das heißt:

  • bei Eigenbedarf; oder
  • im Falle einer Pflichtverletzung durch den Mieter; oder
  • wenn umfangreiche Bauarbeiten notwendig sind, die dem Mieter den Aufenthalt im Mietobjekt unmöglich machen.

In diesem Fall sind bestimmte Form- und Fristvorschriften zu beachten:

Form der Kündigung

Die Kündigung muss grundsätzlich immer per Einschreiben mit Rückschein erfolgen.

Wenn der Vermieter Eigenbedarf als Kündigungsgrund geltend macht, muss er jedoch bestimmte gesetzlich vorgeschriebene Formalitäten berücksichtigen (siehe unten „Sonderfall: Zwangsräumung bei Eigenbedarf des Vermieters“).

Kündigungsfrist

In den meisten Fällen werden Mietverträge für eine bestimmte Dauer mit der Möglichkeit einer Verlängerung geschlossen.

Die Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag beträgt 3 Monate, es sei denn, in einer Vertragsklausel ist eine längere Frist vorgesehen.

Macht der Vermieter Eigenbedarf als Kündigungsgrund geltend, liegt die Kündigungsfrist hingegen bei 6 Monaten.

Zwangsräumung und gerichtliche Auflösung

Zum Ende der Kündigungsfrist räumt der Mieter im Normalfall das Mietobjekt.

Weigert sich der Mieter jedoch, nach Ablauf der Kündigungsfrist freiwillig aus dem Mietobjekt auszuziehen, sieht das Verfahren wie folgt aus:

  • Der Vermieter reicht beim zuständigen Friedensrichter eine Räumungsklage gegen den Mieter ein, damit dieser das Mietobjekt verlässt.
  • Der Richter setzt dem Mieter eine Frist zur Räumung des Mietobjekts.
  • Der zur Räumung verurteilte Mieter kann:
    • vor dem zuständigen Bezirksgericht Berufung gegen den Räumungsbeschluss einlegen; oder
    • beim Friedensrichter einen Aufschub der Räumung beantragen.

Antrag auf Aufschub der Räumung

Ein Antrag auf Aufschub erfolgt als einfacher Antrag, der bei der Geschäftsstelle des zuständigen Friedensgerichts einzureichen ist.

Damit sein Antrag auf Aufschub bzw. Verlängerung des Aufschubs zulässig ist, muss der Mieter ihn spätestens 3 Tage vor Ablauf der Frist beim Richter einreichen.

Dies gilt für:

  • Räumungsfristen von mehr als 15 Tagen; oder
  • bereits laufende Aufschübe.

Der maximale Aufschub, der dem Mieter gewährt werden kann, beträgt 9 Monate. Jeder Aufschub darf 3 Monate nicht überschreiten, er kann jedoch zweimal um jeweils bis zu 3 Monate verlängert werden.

Nur Mieter, die nachweisen können, dass sie sinnvolle Unternehmungen angestrengt haben, um eine neue Unterkunft zu finden, verdienen diese Vergünstigung und erhalten einen Aufschub.

Bis der Friedensrichter seine Entscheidung getroffen hat, werden die laufenden Verfahren ausgesetzt.

Wenn zwischen dem Tag der Einleitung des Gerichtsverfahrens zur Auflösung des Mietvertrags und dem Ablauf der Räumungsfrist mehr als ein Jahr liegt, sind Anträge auf Aufschub oder Verlängerung des Aufschubs unzulässig.

Sonderfall: Zwangsräumung bei Eigenbedarf des Vermieters

Macht der Vermieter als Grund für die Kündigung des Mietvertrags Eigenbedarf (für sich selbst oder ein Mitglied seiner Familie bis zum 3. Verwandtschaftsgrad) geltend, muss er eine Kündigungsfrist von 6 Monaten (anstatt von 3 Monaten) einhalten.

In diesem Fall sind in Bezug auf das Kündigungsschreiben des Vermieters gewisse Formalitäten zu beachten, damit die Begründetheit der Kündigung sowohl für den Mieter als auch für den Friedensrichter daraus ersichtlich ist.

Daher muss das Kündigungsschreiben:

  • in Schriftform vorliegen;
  • eine nachvollziehbare und eindeutige Begründung enthalten;
  • gegebenenfalls Nachweise enthalten, wie zum Beispiel:

Nach Ablauf der 6-monatigen Kündigungsfrist muss der Mieter das Mietobjekt verlassen, es sei denn, er widerspricht dem durch Einreichung:

  • eines Antrags auf Verlängerung der Kündigungsfrist beim Friedensrichter innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt des Kündigungsschreibens; oder
  • eines Antrags auf Aussetzung der Vollstreckung des Räumungsbeschlusses nach Ablauf dieser Frist von 6 Monaten.

Insgesamt, das heißt durch Ausschöpfung aller Verfahren, und sofern er einen tatsächlichen und schwerwiegenden Grund geltend macht, kann dem Mieter eine Kündigungsfrist von höchstens 18 Monaten bewilligt werden.

Sonderfall: Zwangsräumung im Falle des Verkaufs des Mietobjekts

Die Übertragung des Eigentums am Mietobjekt stellt an sich keinen schwerwiegenden und rechtmäßigen Grund dar, den Mieter zum Auszug zu zwingen.

Der Käufer einer Immobilie, die bereits ganz oder teilweise vermietet ist, kann den Mieter, der vor dem Kaufdatum im Besitz eines Mietvertrags ist, nur in folgenden Fällen zum Auszug zwingen:

  • Er weist nach, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Vertrag nicht erfüllt. Oder:
  • Es liegen andere schwerwiegende und rechtmäßige Gründe vor.

Möchte der neue Eigentümer die Immobilie selbst nutzen oder Verwandten bzw. Verschwägerten bis zum 3. Verwandtschaftsgrad einschließlich zur Nutzung überlassen, muss er dem Mieter innerhalb von 3 Monaten ab Erwerb der Immobilie die Kündigung des Mietvertrags per Einschreiben mitteilen und ihm eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einräumen.

Das Kündigungsschreiben des neuen Eigentümers muss so begründet sein, dass es sowohl dem Mieter als auch dem Friedensrichter möglich ist, die Begründetheit der Kündigung zu beurteilen.

Was das Kündigungsschreiben und dessen Folgen betrifft, lesen Sie bitte den obigen Absatz „Sonderfall: Zwangsräumung bei Eigenbedarf des Vermieters”.

Die Zwangsräumung des Mietobjekts durch den Mieter muss spätestens 12 Monate nach dem Datum der Absendung des Kündigungsschreibens erfolgen.

Sonderfall: Tod des Mieters oder des Vermieters

Im Falle des Todes des Mieters besteht der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit fort, und zwar zugunsten:

  • des Mitbewohners, der mit dem Mieter zusammengelebt hat; oder
  • des Partners, der eine Lebenspartnerschaft mit dem Mieter geschlossen hat; oder
  • des Ehepartners, der mit dem Mieter als Paar zusammengelebt hat; oder
  • der Nachfahren, Vorfahren oder des Lebensgefährten, die:
    • zum Zeitpunkt des Todes seit mindestens 6 Monaten mit ihm in häuslicher Gemeinschaft gelebt haben; und
    • in diesem Zeitraum mit dortigem Wohnsitz bei der Gemeinde gemeldet waren.

    Erfüllt niemand diese Voraussetzungen, gilt der Mietvertrag von Rechts wegen durch den Tod des Mieters als aufgelöst.

    Beim Tod des Vermieters wird der Mietvertrag mit seinen Erben weitergeführt.

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