Résilier ou céder un contrat de bail de location

Dernière modification le

Résumé :

La résiliation d’un contrat de bail marque l’arrêt du contrat entre propriétaire et locataire.
En revanche, lors de la cession d’un contrat de bail, le contrat se poursuit mais avec un changement de locataire ou de propriétaire. 

En tant que locataire ou propriétaire-bailleur (ci-après nommé "propriétaire"), il est possible de :

  • céder un contrat de bail ; ou
  • résilier un contrat de bail.

En cas de cession de bail, le locataire ou le propriétaire transfère à une autre personne ses droits sur le contrat de bail.

En pratique, la cession du contrat de bail a surtout lieu lorsqu’un locataire ne souhaite pas continuer le bail et propose ainsi au propriétaire un nouveau locataire pour le remplacer comme cocontractant.

Il arrive également que le propriétaire mette en vente le bien loué et cela provoque donc automatiquement une cession de bail vers le nouveau propriétaire.

En cas de résiliation d’un contrat de bail, le locataire et/ou le propriétaire met fin au contrat de bail selon les modalités suivantes :

  • un commun accord ; ou
  • unilatéralement à l’initiative d’une des parties, judiciairement ou extrajudiciairement ; ou
  • à l’issue d’une procédure judiciaire.

Lorsqu’un locataire quitte les lieux loués, un état des lieux de sortie doit en général être établi.

Personnes concernées

Toute personne (physique ou morale) qui détient un bail à usage d’habitation.

Logements exclus

Les cas suivants sont exclus des baux à loyer :

  • les locaux à usage :
    • commercial ;
    • administratif  ;
    • industriel  ;
    • artisanal ; ou
    • affectés à l’exercice d’une profession libérale ;
  • les résidences secondaires ;
  • les locaux qui ne forment pas l’accessoire d’un logement (garage indépendant d’un logement) ;
  • les chambres d’hôtel ;
  • les structures d’hébergement réservées au logement provisoire de demandeurs de protection internationale, de réfugiés, etc. ;
  • les logements meublés ou non-meublés dans des structures d’hébergement spéciales (maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées, etc.) ;
  • les logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par une commune, un syndicat de communes, etc.

Modalités pratiques

Cession d’un contrat de bail

Le locataire peut, en principe, décider de céder un contrat de bail sauf s’il y a une clause de non-cession au contrat.

Dans la pratique, les parties utilisent cette méthode en 3 temps :

  • le locataire, qui souhaite quitter les locaux, recherche un nouveau locataire et le présente au propriétaire ; et
  • c’est un nouveau contrat de bail qui est signé entre le propriétaire et le nouveau locataire avec, éventuellement, les mêmes conditions que l’ancien contrat ; et
  • le locataire comme le propriétaire sont alors délivrés des obligations de leur ancien contrat de bail.

Cette pratique permet :

  • au propriétaire d’éviter des frais d’agence et de nombreuses visites ;
  • au locataire de se libérer d’un contrat de bail par anticipation sans avoir à en respecter le terme initialement prévu.

En cas de vente du logement

Le propriétaire peut mettre en vente son bien loué et cela provoque donc également une cession de bail.

Si le bail du logement court depuis au moins 18 ans, le propriétaire doit proposer son bien à la vente en priorité à son locataire, sauf dans les cas de :

  • vente par adjudication publique ; ou
  • cession à un membre de la famille du propriétaire parent ou allié jusqu’au 3e degré inclus ; ou
  • cession gratuite.

Si le propriétaire ne respecte pas cela, le locataire lésé peut réclamer des dommages-intérêts au vendeur. Ceux-ci ne peuvent pas être inférieurs au montant des loyers d’une année.

La procédure est la suivante :

  1. le propriétaire adresse l’offre de vente au locataire par lettre recommandée.
    Dans cette offre, le propriétaire doit avertir le locataire qu’il a le droit de faire une contre-proposition ;
  2. le locataire dispose d’un mois pour faire éventuellement une contre-proposition. Son silence vaut refus de l’offre ;
  3. si le locataire a formulé une demande en obtention d’un prêt auprès d’un établissement financier établi au Luxembourg, ce délai est prolongé d’un mois ;
  4. le logement ne peut être vendu à un tiers qu’à un prix supérieur à celui offert par le locatataire.

Résiliation d’un contrat de bail

Résiliation d’un commun accord

Les parties d’un commun accord mettent fin au contrat de bail. C’est la solution à privilégier en raison de sa simplicité, de sa souplesse et du caractère non conflictuel de la démarche.

Les parties peuvent ainsi librement :

  • fixer :
    • le délai de libération des locaux ;
    • la date de l’état des lieux de sortie ;
    • la date de remise des clés ;
  • présenter un nouveau locataire pour signer un nouveau contrat de bail, etc.

Afin d’éviter des difficultés ultérieures, il est préférable que les parties mettent par écrit les modalités de l’accord et signent toutes ce document.

Cas de la colocation

Dans le cas d’une colocation, si l’ensemble des colocataires mettent fin au bail en même temps, ils doivent tous :

  • signer le congé ; et
  • le notifier au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ; et
  • respecter le délai de résiliation de 3 mois.

Si au moins la moitié des colocataires, signataires du bail, ont donné leur congé dans un intervalle de 3 mois, le propriétaire peut mettre fin au contrat de bail. Il doit pour cela :

  • respecter un délai d’un mois à partir de la notification du dernier congé du colocataire concerné ;
  • accorder un délai de résiliation de 3 mois ;
  • envoyer la lettre de résiliation, par recommandé avec avis de réception, à chaque colocataire.

Résiliation unilatérale

Par le locataire

Dans ce cas de figure, le locataire prend l’initiative de résilier unilatéralement le contrat.

Il doit respecter le terme prévu dans son contrat de bail. La résiliation doit se faire le jour de l’expiration du contrat, sous peine de renouvellement du contrat.

Si un colocataire souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail, il doit :

  • le notifier simultanément au propriétaire et à ses colocataires avec un préavis de 3 mois ; et
  • envoyer la résiliation au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ; et
  • chercher un colocataire remplaçant avant l’expiration de son préavis ou pouvoir démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire (par exemple, dans les 15 jours du début du préavis, la publication d’une annonce en vue de la recherche d’un colocataire remplaçant dans 2 médias qui publient des offres immobilières relatives au marché luxembourgeois).
Par le propriétaire

De son côté, le propriétaire ne peut résilier le bail, quelle que soit sa durée, que pour un motif grave, légitime et sérieux, à savoir :

  • un besoin personnel ; ou
  • la violation par le locataire de ses obligations ; ou
  • la nécessité de réaliser des grands travaux, qui rendent impossible tout maintien du locataire dans les lieux loués.

Dans ce cas, certaines règles sont à respecter au niveau de la forme et du préavis :

Forme de la résiliation

La résiliation doit, en principe, toujours se faire au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Lorsque le propriétaire invoque comme motif de résiliation le besoin personnel, la loi exige toutefois le respect de certaines formalités (voir ci-dessous "Cas particulier : départ forcé en cas de besoin personnel du propriétaire").

Préavis

Le plus souvent, les contrats de bail sont conclus pour une durée déterminée avec possibilité de renouvellement.

Le délai de préavis pour la résiliation d‘un contrat de bail est de 3 mois, sauf clause contraire qui prévoit un délai supérieur.

Lorsque le propriétaire invoque le besoin personnel comme motif de résiliation du contrat alors le délai de préavis est de 6 mois.

Départ forcé du locataire et résiliation judiciaire

À la fin du délai de résiliation, le locataire quitte en général le logement.

Si le locataire refuse de sortir volontairement du logement après la fin du délai de résiliation, s’ensuit la procédure suivante :

  • le propriétaire doit introduire, auprès du juge de paix compétent, une demande en condamnation du locataire à quitter le logement ;
  • le juge fixe au locataire un délai pour quitter le logement ;
  • le locataire condamné à partir peut :
    • faire appel contre la décision de condamnation à quitter les lieux devant le tribunal d’arrondissement compétent ; ou
    • demander au juge de paix un sursis à quitter les lieux.

Demande en obtention d’un sursis à quitter les lieux

Une demande en sursis est formée par simple requête à déposer au greffe de la Justice de paix compétente.

Pour être recevable, le locataire doit introduire sa demande de sursis / prolongation de sursis auprès du juge, au plus tard 3 jours avant expiration du délai.

Ceci est valable pour :

  • un délai pour quitter les lieux supérieur à 15 jours ; ou
  • un sursis en cours.

Le sursis maximal qui peut être accordé au locataire est de 9 mois. Chaque sursis ne peut dépasser 3 mois mais il peut être prolongé au maximum à 2 reprises, chaque fois pour une durée maximale de 3 mois.

Seuls les locataires qui prouvent avoir effectué des démarches utiles pour trouver un nouveau logement méritent cette faveur et se voient donc accorder un sursis.

Le temps que le juge de paix prenne sa décision, les actions en cours sont suspendues.

Si plus d’un an s’est écoulé entre le jour de l’introduction de la procédure judiciaire en résiliation du contrat de bail et l’expiration du délai pour quitter les lieux, toute demande en sursis ou en prolongation de sursis est irrecevable.

Cas particulier : expulsion en cas de besoin personnel du propriétaire

Si pour justifier la résiliation du contrat de bail, le propriétaire invoque le besoin personnel (pour lui-même ou pour un membre de sa famille jusqu’au 3e degré), il doit respecter un délai de résiliation de 6 mois (et non de 3 mois).

Dans une telle hypothèse, la lettre de résiliation du propriétaire doit respecter un certain formalisme afin de permettre au locataire et au juge de paix de juger le bien-fondé des motifs de résiliation.

Ainsi, la lettre de résiliation doit :

  • être écrite ;
  • contenir une motivation claire et non-équivoque ;
  • être accompagnée, selon le cas, de pièces justificatives telles que :

Après expiration du délai de résiliation de 6 mois, le locataire doit quitter les lieux, à moins qu’il ne s’y oppose par l’introduction :

  • d’une demande en prolongation du délai de résiliation auprès du juge de paix, dans les 3 mois qui suivent la réception de la lettre de résiliation ; ou
  • d’une demande en sursis à l’exécution de la décision d’expulsion du logement, introduite par le propriétaire après ce délai de 6 mois.

Toutes procédures confondues, le locataire ne peut bénéficier au total d’un délai de résiliation supérieur à 18 mois et à condition de faire valoir un motif réel et sérieux.

Cas particulier : expulsion en cas de vente du logement loué

Le transfert de propriété ne constitue pas, à lui seul, un motif grave et légitime pour faire expulser le locataire.

Le nouveau propriétaire d’un logement, déjà loué en tout ou en partie, ne peut expulser le locataire, titulaire d’un contrat de bail avant la date d’achat du bien, que dans les cas suivants :

  • il prouve que le locataire ne remplit pas ses obligations contractuelles ; ou
  • il existe d’autres motifs graves et légitimes.

Si le nouveau propriétaire souhaite occuper le logement lui-même ou par un parent / allié jusqu‘au 3e degré, il doit envoyer au locataire, dans les 3 mois de l’acquisition du logement, une lettre recommandée de résiliation du contrat de bail avec un préavis de 6 mois.

La lettre de résiliation du nouveau propriétaire doit être motivée de manière à permettre au locataire et au juge de paix de juger le bien-fondé des motifs de résiliation.

En ce qui concerne la lettre de résiliation et ses suites, consultez le paragraphe ci-dessus "Cas particulier : expulsion en cas de besoin personnel du propriétaire".

Le départ forcé du logement par le locataire doit impérativement avoir lieu au plus tard 12 mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail.

Cas particulier : décès du locataire ou du propriétaire

En cas de décès du locataire, le contrat de bail continue à durée indéterminée au profit :

  • du colocataire qui a cohabité avec le locataire ; ou
  • du partenaire qui a fait une déclaration de partenariat avec le locataire ; ou
  • du conjoint qui a vécu en couple avec celui-ci ; ou
  • des descendants, ascendants ou du concubin, qui :
    • vivaient avec lui en communauté domestique depuis au moins 6 mois à la date du décès ; et
    • avaient déclaré leur domicile à la commune dans le logement pendant cette période.

    Si personne ne remplit les conditions prévues ci-avant, le contrat de bail est résilié de plein droit par le décès du locataire.

    En cas de décès du propriétaire, le contrat de bail continue avec les héritiers de celui-ci.

Organismes de contact

Vous voyez 2 des 4 organismes

Démarches et liens associés

Démarches

Liens

Informations complémentaires

Références légales

Votre avis nous intéresse

Donnez-nous votre avis sur le contenu de cette page. Vous pouvez nous laisser un commentaire sur ce que nous pouvons améliorer. Vous ne recevrez pas de réponse à votre commentaire. Utilisez le formulaire de contact pour toute question particulière.

Les champs marqués d’une étoile (*) sont obligatoires.

Avez-vous trouvé ce que vous cherchiez ?*
Comment évaluez-vous cette page ?*
Très mauvaise
Très bonne

Écrivez un commentaire et aidez-nous à améliorer cette page. N'indiquez pas d'informations personnelles telles que votre e-mail, nom, numéro de téléphone, etc.

0/1000

Donnez un avis sur cette page

Votre avis a été envoyé avec succès !

Nous vous remercions pour votre contribution. Si vous avez besoin d'aide ou si vous avez des questions, merci d'utiliser le formulaire de contact.

Vous souhaitez contribuer à faciliter les services publics digitaux et soumettre des suggestions ?

Rendez-vous sur le site Zesumme Vereinfachen, la plateforme de participation en ligne dédiée à la simplification administrative au Luxembourg.

Simplifions ensemble

Une erreur est survenue

Oups, une erreur s'est produite.