Connaître les particularités de l’état des lieux en matière de bail à loyer d’habitation
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Résumé :
L’état des lieux est un acte destiné à décrire l’état de conservation ou de dégradation d’un bien. Il est généralement établi à la fin du contrat, mais il est fortement recommandé d’en établir un au début de la relation contractuelle.
Les états des lieux d’entrée et de sortie sont 2 étapes essentielles lors de la location d’un bien à usage d’habitation. Ils permettent de prévenir les litiges entre propriétaires et locataires.
L’état des lieux :
- est un document détaillé qui décrit l’état du logement à l’arrivée (état des lieux d’entrée) et au départ (état des lieux de sortie) du locataire ;
- est réalisé par les 2 parties ;
- sert de référence pour évaluer les éventuels dommages ou dégradations survenus durant la location.
Avec un état des lieux précis et complet, les propriétaires et locataires peuvent s’assurer d’une relation transparente et équitable. Ils minimisent ainsi les risques de conflits et facilitent la restitution de la garantie locative.
Personnes concernées
Toute personne (physique ou morale) qui loue un bien à usage d’habitation.
Ceci est valable aussi en cas de colocation.
Modalités pratiques
État des lieux d’entrée au début du bail
L’état des lieux est obligatoire lorsque le locataire doit fournir une garantie locative (ce qui est quasiment toujours le cas).
Dans tous les cas, il est préférable d’en établir un afin d’éviter des contestations en fin de contrat.
L’état des lieux doit être établi entre le propriétaire et le locataire (ou leurs mandataires), au plus tard, lors de l’entrée dans le logement et doit être :
- écrit ;
- le plus précis possible afin de servir de référence en cas de problèmes ultérieurs ;
- contradictoire : locataire et propriétaire ont la possibilité de présenter leurs observations et répondre aux arguments de l’autre ;
- daté et signé par les 2 parties.
L’état des lieux peut être directement intégré dans le contrat de bail.
Un état des lieux offre un intérêt certain pour :
- le locataire, qui, sans cela, est présumé avoir reçu le bien en bon état locatif. Donc, la constatation de dégradations dans l’état des lieux lui permet de se protéger ;
- le propriétaire, qui, sans cela, ne peut pas utiliser la garantie locative comme remboursement des dégradations éventuelles occasionnées au logement.
À noter : souvent les contrats de bail contiennent une clause selon laquelle le locataire déclare avoir pris les lieux en bon état. Dès lors, en l’absence d’un état des lieux d’entrée, le locataire est donc responsable d’office de toute dégradation locative constatée en fin de contrat.
Il est important que le locataire, qui constate des dégradations lors de la 1re visite de l’appartement, insiste pour que ces dégradations soient mentionnées dans un état des lieux.
Il ne doit pas signer un contrat qui stipule que les lieux loués sont en bon état au moment de l’entrée en jouissance des lieux, si tel n’est pas le cas.
Si, quelques jours après l’occupation des lieux, le locataire constate des dégradations qui n’ont pas été relevées dans un état des lieux :
- il doit les signaler au propriétaire (de préférence via courrier recommandé) ;
- le propriétaire peut refuser de reconnaître ces dégradations et se baser uniquement sur l’état des lieux d’entrée que les 2 parties ont signé.
État des lieux de sortie à la fin du bail
En règle générale, l’état des lieux de sortie est établi au moment où le locataire quitte le logement et rend les clés au propriétaire.
Tant que le locataire détient les clés, il est censé payer le loyer.
En principe (et sauf stipulation contraire dans le contrat de bail), le locataire doit rendre les lieux loués dans le même état que celui dans lequel il les a reçus.
Les dégradations dues à un simple usage normal, à l’usure ou à la vétusté :
- ne sont pas considérées comme des dégâts locatifs (par exemple, de petits trous dans le mur dus à la présence de clous qui ont servi à accrocher des tableaux) ; et
- ne doivent pas être mises à la charge du locataire.
Par conséquent, il n’y a pas besoin de les mentionner dans un état des lieux de sortie.
Dans le cas d’une colocation, lors du départ anticipé d’un colocataire, le pacte de colocation prévoit l’obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire afin de déterminer les responsabilités de chacun et de ventiler les frais de réparation locative. Une adaptation du pacte est signée par les autres colocataires.
Il n’existe pas d’obligation légale de dresser un état des lieux de sortie.
En cas de conflits
Dans la plupart des cas, l’état des lieux est dressé conjointement par le bailleur et le locataire ou par leurs représentants, afin d’éviter les frais d’intervention d’une autre personne.
Dans le cas où, pendant la période de location, les rapports se sont dégradés au point que le locataire et le propriétaire ne souhaitent plus avoir de contact direct à la fin du bail, l’état des lieux doit être dressé par une personne indépendante. Les 2 parties doivent se mettre d’accord au préalable sur cette personne (huissier de justice, agent immobilier, architecte, etc.). Cette personne ne doit pas être forcément un expert.
En cas de litige, il est cependant recommandé d’assister personnellement à l’état des lieux. En effet, un fois que l’état des lieux a été établi, il est difficile de démontrer qu’il n’est pas conforme à la réalité.
Organismes de contact
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Justice de paix
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- Luxembourg
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Justice de paix Justice de paix de Diekirch
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8-10, Place Joseph Bech
L-9211
Diekirch
B.P. 66 L-9201
- Tél. :
- (+352) 80 88 53 1
- Fax :
- (+352) 80 41 90
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Justice de paix Justice de paix d'Esch-sur-Alzette
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- Place Norbert Metz L-4006 Esch-sur-Alzette
- Tél. :
- (+352) 530 529
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- (+352) 530 529 304
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Justice de paix Justice de paix de Luxembourg
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L-2080
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B.P. 15
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- (+352) 47 59 81 1
- Fax :
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Démarches et liens associés
Démarches
Liens
Informations complémentaires
-
Brochure et liens utiles
sur le site de la Défense des locataires
-
Brochure "Savoir loger – Guide du locataire"
publié par Caritas Luxembourg sur issuu
Références légales
- Code civil
-
Loi modifiée du 21 septembre 2006
sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil
