Défendre ses droits en matière de bail à loyer devant les tribunaux

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Résumé :

Les propriétaires et les locataires ont des droits en matière de bail à loyer. Pour les faire respecter, ils peuvent, en dernier recours, lancer des actions en justice.

Si vous êtes propriétaire ou locataire ou co-locataires et que vous souhaitez adresser vos contestations sur l’existence et l’exécution d’un contrat de bail à loyer, vous pouvez vous adresser au juge de paix.

S’il s’agit d’un litige qui concerne le montant du loyer et/ou des charges locatives, vous devez d’abord vous adresser à la Commission des loyers de votre commune.

Personnes concernées

Parties concernées

Tout locataire ou propriétaire d’un logement à usage d’habitation y compris dans le cas d’une colocation.

Logements exclus

Les cas suivants sont exclus des baux à loyer :

  • les locaux à usage :
    • commercial ;
    • administratif ;
    • industriel ;
    • artisanal ; ou
    • affecté à l’exercice d’une profession libérale ;
  • les résidences secondaires ;
  • les locaux qui ne forment pas l’accessoire d’un logement (garage indépendant d’un logement) ;
  • les chambres d’hôtel ;
  • les structures d’hébergement réservées au logement provisoire de demandeurs de protection internationale, de réfugiés, etc. ;
  • les logements meublés ou non-meublés dans des structures d’hébergement spéciales (maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées, etc.) ;
  • les logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale par une commune, un syndicat de communes, etc.

Coûts

En matière de bail à loyer, le recours à un avocat n’est pas obligatoire. Ainsi, le coût de la procédure est très limité.

Les coûts sont notamment :

  • les divers déplacements aux audiences ;
  • les frais de copies pour les pièces ;
  • les frais liés à l’envoi des pièces à la partie adverse par recommandé.

Modalités pratiques

Introduction de la requête devant le tribunal

Motifs d’action en justice

Les motifs d’action en justice sont nombreux mais certains reviennent fréquemment.

Pour les locataires, il s’agit souvent de :

  • la restitution de la caution après la résiliation ;
  • contestations sur le montant des charges ;
  • la demande d’un sursis suite à la résiliation du contrat de bail par le propriétaire ;
  • l’autorisation d’effectuer des travaux urgents à charge du propriétaire.

Pour les propriétaires, cela concerne en priorité :

  • la condamnation du locataire au paiement d’arriérés de loyers ; 
  • la demande de résiliation du bail afin d’obtenir un jugement qui ordonne au locataire de quitter les lieux.

Ce jugement permet au propriétaire de :

  • récupérer, en cas de non-paiement, les sommes dues au titre d’arriérés de loyers, et introduire une autre action en justice pour :
    • valider une saisie sur le salaire du locataire ;
    • pratiquer une saisie gagerie sur les biens du locataire. Il s’agit ici de saisir les biens mobiliers du locataire, afin, après validation de la saisie, de pouvoir les vendre ;
  • procéder à l’expulsion forcée du locataire, s’il refuse de quitter volontairement les lieux.

Identification de la Justice de paix compétente

En premier lieu, vous devez identifier, en fonction du lieu où se situe le logement loué, quelle est la Justice de paix compétente (Luxembourg, Esch-sur-Alzette ou Diekirch) pour traiter votre requête.

Envoi de la requête

Puis, vous déposez / envoyez votre requête à la Justice de paix compétente en respectant les éléments suivants :

  • rédaction sur papier libre ;
  • indication du nom, prénom, profession et domicile de chacune des parties ;
  • indication des moyens invoqués à l’appui de votre demande et son objet ;
  • dépôt/envoi au greffe de la Justice de paix en autant d’exemplaires qu’il y a de parties en cause.

Convocation des parties

Vous recevez une convocation à une audience par lettre recommandée avec avis de réception.

À la date prévue sur la convocation, vous devez vous présenter à l’audience du tribunal personnellement ou représenté par un mandataire (personne qui dispose d’une procuration de votre part ou votre avocat).

Si personne ne se présente, le juge peut radier l’affaire après un dernier avis adressé aux parties ou à leur mandataire.

Déroulement de l’audience

Vous devez obligatoirement communiquer toutes les pièces à votre adversaire, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

Seuls les documents communiqués au préalable à l’autre partie et dans un délai raisonnable peuvent être pris en considération par le juge.

Chaque partie expose sa demande et ses preuves.

Le juge fixe ensuite une date à laquelle le jugement est rendu. Ce jugement vous est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.

Procédure d’urgence

Dans tous les cas d’urgence, le juge de paix peut prendre, par une ordonnance de référé (décision prise dans ces cas d’urgence), toutes les mesures provisoires qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse, comme :

  • la nomination d’un expert ;
  • la fixation d’un loyer provisoire ;
  • l’élaboration d’un état des lieux.

Il peut ainsi prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit :

  • pour prévenir un dommage imminent ; ou
  • pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Recours

Les voies de recours contre un jugement rendu en matière de bail à loyer sont l’opposition ou l’appel.

Attention pour que l’appel soit recevable, il faut que la contestation porte sur une valeur supérieure à 1.250 euros.

Comme pour la procédure de première instance, l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire en matière de bail à loyer.

Les décisions rendues en matière de sursis à quitter les lieux ne sont susceptibles d’aucun recours.

Organismes de contact

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Démarches et liens associés

Démarches

Liens

Informations complémentaires

Références légales

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