Besonderheiten des Übergabeprotokolls bei einem Mietvertrag für eine Wohnung

Zum letzten Mal aktualisiert am

Zusammenfassung:

Das Übergabeprotokoll ist ein Dokument, in dem der Erhaltungszustand einer Immobilie oder die Schäden an dieser beschrieben werden sollen. Es wird im Allgemeinen bei Vertragsende erstellt, es wird jedoch dringend geraten, bereits bei Beginn der Vertragsbeziehungen ein Übergabeprotokoll anzufertigen.

Die Erstellung eines Übergabeprotokolls beim Einzug und beim Auszug sind 2 wesentliche Schritte bei der Vermietung einer Immobilie zu Wohnzwecken. Auf diese Weise können Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern vermieden werden.

Das Übergabeprotokoll:

  • ist ein ausführliches Dokument, in dem der Zustand des Mietobjekts beim Einzug und beim Auszug des Mieters beschrieben wird;
  • wird von den 2 Parteien erstellt;
  • dient als Bezugsdokument bei der Bewertung etwaiger Schäden, die während der Mietzeit entstanden sind.

Mit einem genauen und vollständigen Übergabeprotokoll können Vermieter und Mieter eine transparente und faire Vertragsbeziehung sicherstellen. So minimieren sie die Gefahr von Konflikten und erleichtern die Rückgabe der Mietkaution.

Betroffene Personen

Jede (natürliche oder juristische) Person, die eine Immobilie zu Wohnzwecken mietet.

Das gilt auch für Wohngemeinschaften.

Vorgehensweise und Details

Einzugsprotokoll bei Vertragsbeginn

Das Übergabeprotokoll ist obligatorisch, wenn der Mieter eine Mietkaution leisten muss (was fast immer der Fall ist).

In jedem Fall ist es ratsam, ein solches Protokoll zu erstellen, um Beanstandungen am Ende des Vertrags zu vermeiden.

Das Übergabeprotokoll muss spätestens beim Einzug in das Mietobjekt zwischen dem Vermieter und dem Mieter (oder ihren Bevollmächtigten) erstellt werden und muss:

  • schriftlich erstellt werden;
  • so genau wie möglich sein, um bei späteren Problemen als Bezugsdokument zu dienen;
  • kontradiktorisch sein: Mieter und Vermieter haben die Möglichkeit, sich zu äußern und auf die Argumente des anderen einzugehen;
  • datiert und von beiden Parteien unterzeichnet werden.

Das Übergabeprotokoll kann direkt in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Ein Übergabeprotokoll bietet einen klaren Nutzen für:

  • den Mieter, da ohne Erstellen eines Übergabeprotokolls davon ausgegangen wird, dass er das Mietobjekt in einem guten Zustand erhalten hat. Die Feststellung von Schäden im Übergabeprotokoll ermöglicht ihm also, sich zu schützen;
  • den Vermieter, der ohne Erstellen eines Übergabeprotokolls die Mietkaution nicht als Entschädigung für etwaige Schäden am Mietobjekt verwenden kann.

Hinweis: Häufig enthalten Mietverträge eine Klausel, durch die der Mieter erklärt, er habe die Wohnung in gutem Zustand übernommen. Daher haftet der Mieter bei Fehlen eines Einzugsprotokolls automatisch für alle Mietschäden, die am Ende der Vertragslaufzeit festgestellt werden.

Stellt der Mieter im Laufe der ersten Besichtigung der Wohnung Schäden fest, sollte er unbedingt darauf bestehen, dass diese Schäden in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden.

Er sollte keinesfalls einen Vertrag unterschreiben, in dem bestätigt wird, dass sich das Mietobjekt zum Zeitpunkt des Nutzungsbeginns in gutem Zustand befand, wenn dem nicht so ist.

Stellt der Mieter einige Tage nach dem Einzug Schäden fest, die nicht in einem Übergabeprotokoll festgehalten wurden:

  • muss er sie dem Vermieter melden (vorzugsweise per Einschreiben); 
  • kann der Vermieter sich weigern, diese Schäden anzuerkennen, und sich nur auf das Einzugsprotokoll stützen, das die beiden Parteien unterschrieben haben.

Auszugsprotokoll bei Vertragsende

In der Regel wird das Auszugsprotokoll zu dem Zeitpunkt erstellt, zu dem der Mieter das Mietobjekt verlässt und die Schlüssel an den Vermieter zurückgibt.

Solange der Mieter die Schlüssel hat, muss er an sich Miete zahlen.

Grundsätzlich (außer bei anderslautender Bestimmung im Mietvertrag) muss der Mieter das Mietobjekt in demselben Zustand hinterlassen, in dem er es übernommen hatte.

Schäden, die durch einfachen normalen Gebrauch, Abnutzung oder Alter verursacht werden:

  • gelten nicht als Mietschäden (beispielsweise kleine Löcher in der Wand durch Nägel, die zum Aufhängen von Bildern verwendet wurden); und
  • dürfen nicht dem Mieter in Rechnung gestellt werden.

Daher müssen diese beim Auszug nicht im Übergabeprotokoll erwähnt werden.

Bei einer Wohngemeinschaft sieht die Mitbewohnervereinbarung beim vorzeitigen Auszug eines Mitbewohners die Verpflichtung vor, ein Zwischenprotokoll zu erstellen, um die Haftung aller Beteiligten festzulegen und die Kosten für Reparaturen von Mietschäden aufzuschlüsseln. Eine Anpassung der Vereinbarung wird von den anderen Mitbewohnern unterschrieben.

Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Anfertigung eines Übergabeprotokolls beim Auszug.

Bei Streitigkeiten

In den meisten Fällen wird das Übergabeprotokoll vom Vermieter und Mieter bzw. deren Bevollmächtigten gemeinsam aufgesetzt, damit Kosten für die Einschaltung von Dritten vermieden werden können.

Sollte sich während der Mietdauer das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter soweit verschlechtert haben, dass sie bei Ende des Mietvertrags keinen direkten Kontakt mehr wünschen, muss das Übergabeprotokoll von einer unabhängigen Person erstellt werden. Die 2 Parteien müssen sich vorher auf diese Person einigen (Gerichtsvollzieher, Immobilienmakler, Architekt usw.). Diese Person muss nicht notwendigerweise ein Sachverständiger sein.

Bei Streitfällen ist es ratsam, bei der Erstellung des Übergabeprotokolls persönlich zugegen zu sein. Sobald das Übergabeprotokoll nämlich erstellt ist, ist es schwierig nachzuweisen, dass es nicht der Wahrheit entspricht.

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