Déduire les frais de financement liés au prêt en relation avec l’habitation principale

Dernière modification le

Le contribuable qui conclut un prêt immobilier pour l’acquisition ou la construction de son habitation principale peut déduire de ses revenus les frais de financement du prêt. Les intérêts débiteurs liés au prêt rentrent parmi ces frais, dits frais d’obtention.

L'immeuble peut se situer au Luxembourg ou à l'étranger.

Personnes concernées

Les contribuables, résidents comme non-résidents assimilés, peuvent déduire de leurs impôts les intérêts débiteurs liés à un prêt immobilier pour l’acquisition ou la construction d’une habitation par le biais de la déclaration d’impôt.

Cette déduction ne vaut que pour l'habitation principale du contribuable. Les intérêts en relation avec une habitation secondaire ne sont, en principe, pas déductibles.

Conditions préalables

Les contribuables non résidents doivent avoir choisi d’être fiscalement considérés comme des contribuables résidents, et y avoir droit, avant de pouvoir déduire de leurs intérêts débiteurs.

Modalités pratiques

Période avant l’occupation de l’habitation

Les intérêts payés (diminués d'une éventuelle subvention d'intérêt ou bonification d'intérêt) sont intégralement déductibles tant que l’habitation n’est pas à disposition du propriétaire (occupée ou continuellement à disposition).

Les frais de financement tels que la commission unique, l’acte d’obligation hypothécaire et les frais de dossier sont également déductibles comme frais d’obtention, lorsqu'ils se rapportent à la période antérieure à l’occupation et que la construction ou l’achat de l’immeuble est entré dans une phase concrète.

Période à partir de l’occupation de l’habitation

A partir de l’occupation de l’habitation, les intérêts payés (diminués d'une éventuelle subvention d'intérêt ou bonification d'intérêt) sont déductibles jusqu’à concurrence d’un montant maximal.

Valeur unitaire et valeur locative d'un bien

Détermination de la valeur unitaire

La section des évaluations immobilières (SEVI) de l’Administration des contributions directes (ACD) fixe toujours la valeur unitaire des propriétés situées au Luxembourg. Elle sert de base imposable pour fixer l’impôt foncier luxembourgeois.

La valeur unitaire est basée sur le niveau des prix tel qu’il existait en 1941. La valeur unitaire se situe donc au-dessous de la valeur réelle du bien immobilier.

La valeur unitaire est communiquée au contribuable lors de l’achat ou de l’achèvement de l’habitation, et indiquée sur le bulletin de l’impôt foncier.

Détermination de la valeur locative à partir de 2017

Par mesure de simplification, la valeur locative a été ramenée à zéro euro pour l’habitation principale ou secondaire à partir de l’année fiscale 2017.

Détermination de la valeur locative avant 2017

Jusqu'à l’année fiscale 2016 comprise, le contribuable devait déclarer la valeur unitaire ainsi que la valeur locative de son habitation. L’habitation occupée en vertu d'un droit de jouissance était imposable, et le revenu fictif mis en compte était celui de la valeur locative.

La valeur locative du bien était fixée à :

  • 4 % de la valeur unitaire pour la tranche inférieure ou égale à 3.800 euros ;
  • 6 % de la valeur unitaire pour la tranche dépassant 3.800 euros.

La valeur locative d’une habitation située à l’étranger était fixée forfaitairement à 100 euros (et basé sur une estimation d’une valeur unitaire de 2.500 euros).

Exemple 1 : Calcul de la valeur locative annuelle d’un appartement situé au Luxembourg :
Valeur unitaire fixée à : 4.500 euros
4 % de 3.800 euros = 152 euros
6 % de (4.500 – 3.800 =) 700 euros  = 42 euros
Valeur locative : 152 + 42 = 194 euros

Si le logement n’était pas occupé du 1er janvier au 31 décembre par le contribuable, la valeur locative était calculée au prorata de la période d’occupation.

Exemple 2 : Calcul de la valeur locative d'un appartement situé au Luxembourg et occupé du 1er septembre au 31 décembre
Valeur locative annuelle prise dans l'exemple 1 : 194 euros
Valeur locative partielle: 194 euros x 4/12 = 64,67 euros

Si le contribuable ne connaissait pas sa valeur unitaire au moment de remplir sa déclaration, celle-ci était déterminée par l’ACD qui en tenait compte pour calculer le revenu net.

Montant maximal de la déduction

A partir de l’année fiscale 2017, la déduction des intérêts débiteurs ne peut pas dépasser les plafonds annuels suivants :

  • 2.000 euros pour la première année de l’occupation et les 5 années suivantes ;
  • 1.500 euros pour les 5 années subséquentes ;
  • 1.000 euros pour les années suivantes.

Jusqu’à l’année d’imposition 2016 comprise, les plafonds annuels étaient fixés comme ceci :

  • 1.500 euros pour la première année de l’occupation et les 5 années suivantes ;
  • 1.125 euros pour les 5 années subséquentes ;
  • 750 euros pour les années suivantes.

Ces plafonds annuels sont majorés de leur propre montant pour le conjoint ou partenaire, si les conjoints ou partenaires sont imposés collectivement, ainsi que pour chaque enfant ayant droit à une modération d'impôt.

Exemple pour l’année fiscale 2017 d’un couple changeant son habitation principale :
Un couple marié A et B imposable collectivement occupent depuis 10 ans leur maison M comme habitation principale, avec leurs 2 enfants qui ont droit à une modération d'impôt.

Le plafond annuel des intérêts débiteurs déductibles pour leur maison M est de 4 x 1.000 euros, soit 4.000 euros par an (phase d’occupation de l’ancienne habitation principale).

A et B achètent au courant du mois de mai un nouveau bien N qui est continuellement à leur disposition à partir de juin.

A et B peuvent déduire l’intégralité de leurs intérêts payés en mai pour leur nouveau bien N (phase d’inoccupation de la nouvelle habitation principale).

Ils auront droit à un plafond supplémentaire pour leur nouvelle maison N de 4 x 2.000 euros, soit 8.000 euros pour les intérêts payés de juin à décembre (phase d’occupation de la nouvelle habitation principale).

Le plafond des intérêts débiteurs déductibles n’est pas affecté par la période d’occupation du logement.

Déduction des intérêts

Le contribuable doit indiquer dans la catégorie du revenu net provenant de la location de biens de sa déclaration d’impôt (modèle 100) page 10, cases 1033 à 1061, les détails suivants :

  • le nom de sa banque ;
  • la relation économique et le montant de la dette ;
  • les intérêts payés ;
  • le cas échéant, la subvention ou bonification reçue.

Des subventions d’intérêts, accordées par l’État réduisent la charge d’intérêts incombant au bénéficiaire.

Pièces justificatives

Pour justifier ses intérêts débiteurs, le contribuable peut joindre à sa déclaration d’impôt une copie de l’extrait de compte annuel, reprenant l’intégralité de ses intérêts payés et subventions d'intérêts ou bonifications d’intérêts reçues.

L’ACD reste toujours en droit de demander des pièces justificatives supplémentaires dans le cadre du contrôle des informations, des affirmations, des demandes, déclarations, réclamations ou recours qui lui sont destinés.

Organismes de contact

Administration des contributions directes

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