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Crédit d’impôt sur les actes notariés ("Bëllegen Akt")

Dernière modification le 07.07.2025

Résumé :

Si vous achetez une maison, un appartement ou un terrain à bâtir au Luxembourg que vous comptez occuper vous-même pendant au moins 2 ans, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’un crédit d’impôt (appelé "Bëllegen Akt" en luxembourgeois).

Le notaire fait la demande pour bénéficier du crédit d’impôt lors de la passation de l’acte notarié.

Crédit d’impôt sur les actes notariés

Accéder aux services en ligne et formulaires

Au Luxembourg, le taux normal des droits pour l’achat d’une propriété immobilière (maison, appartement ou terrain à bâtir) s’élève à 7 %, dont :

6 % pour les droits d’enregistrement ; et
1 % pour les droits de transcription.

Pour diminuer les frais accessoires à l’acquisition d’un logement, le gouvernement a introduit un abattement (appelé "crédit d’impôt", en luxembourgeois "Bëllegen Akt") sur les droits d’enregistrement et de transcription pour toutes les personnes qui souhaitent acquérir un immeuble (et certaines dépendances) à des fins d’habitation personnelle.

Le crédit d’impôt est limité à 40.000 euros par personne et est notamment soumis à des conditions d’occupation effective et personnelle de l’immeuble.

L’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) percevra dans tous les cas un montant minimal de 100 euros à titre de droit d’enregistrement et de transcription.

Personnes concernées

Le crédit d’impôt peut être accordé à toute personne physique qui :

veut acquérir une propriété immobilière à des fins d’habitation personnelle ;
au moment de la signature de l’acte notarié :
- réside au Luxembourg et est inscrite au bureau de la population d’une commune ;
- ne réside pas au Luxembourg, mais s’engage à s’installer au Luxembourg dans l’immeuble acquis.

Résidents d’un pays de l’EEE
Résidents d’un pays tiers

Les personnes qui habitent un pays de l’Espace économique européen (EEE) :

sont assimilées aux personnes qui résident au Luxembourg ;
ne sont pas tenues d’avancer les droits d’enregistrement et de transcription et d’en demander le remboursement par la suite ;
bénéficient du crédit d’impôt de manière automatique, à condition de l’avoir demandé lors de la signature de l’acte notarié.

Le crédit d’impôt ne sera octroyé aux personnes qui habitent un pays tiers qu’au moment où la personne qui a acquis l’immeuble pourra présenter un certificat de résidence au Luxembourg.

Aucune condition de fortune, de valeur de l’immeuble, de revenu cadastral, de revenus des acquéreurs n’est prise en considération.

Acquisitions concernées

Cette réduction fiscale peut être accordée en cas d’acquisition d’un immeuble ou de fractions d’immeuble par :

vente ;
adjudication (mise en vente aux enchères) ;
licitation (vente publique pour mettre fin à une indivision) ;
partage avec retours ou plus-values ;
échange avec retours ou plus-values ;
constitution ou aliénation du droit d’emphytéose ou du droit de superficie.

Les acquisitions réalisées au moyen de donations ou successions ne sont pas visées.

Immeubles concernés

La réduction fiscale est accordée :

aux places à bâtir situées dans une zone d’habitation :
- sur laquelle il peut être bâti immédiatement une construction en vertu d’un règlement sur les bâtisses ;
- destinée à servir d’habitation principale, personnelle et effective à son propriétaire ;
aux logements destinés à servir d’habitation principale, personnelle et effective à leur propriétaire et également les immeubles en voie de construction ;
aux dépendances bâties (garages, remises, granges) ou non (jardins), attenantes ou séparées de l’immeuble d’habitation principale, mais situées à proximité de celui-ci.

Ne sont pas visés :

les résidences secondaires ;
les maisons de week-end ;
les immeubles destinés à la location et au commerce.

Introduction de la demande

Le notaire fait la demande pour bénéficier du crédit d’impôt lors de la passation de l’acte notarié.

Actes signés entre le 01.01.2024 et le 30.06.2025
Actes signés entre le 07.03.2023 et le 16.05.2023

La loi du 22 mai 2024 modifiant la loi modifiée du 30 juillet 2002 déterminant différentes mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché et l’acquisition de terrains à bâtir et d’immeubles d’habitation augmente temporairement le plafond du crédit d’impôt de 30.000 à 40.000 euros. Cette augmentation concerne les acquisitions immobilières dont l’acte notarié est signé entre le 1^er janvier 2024 et le 30 juin 2025.

Plusieurs cas de figure donnent droit au supplément de crédit d’impôt (10.000 euros maximum) avec effet rétroactif au 1^er janvier 2024 :

Vous avez formulé une demande de crédit d’impôt dans l’acte notarié d’acquisition et un supplément de crédit d’impôt est à accorder.

Dans ce cas, l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) a prévu une procédure de remboursement directement sur votre compte. Vous pouvez télécharger le formulaire de demande de remboursement sous "Services en ligne et formulaires" ou sur le site de l’AED. Vous devez remettre le formulaire signé à l’AED pour vérification et remboursement.
Vous n’avez pas formulé de demande de crédit d’impôt dans l’acte notarié parce que vous aviez épuisé le montant maximum de 30.000 euros en vigueur au moment de la signature de l’acte notarié.

Dans ce cas, vous pouvez demander le remboursement du supplément de crédit d’impôt. Pour cela, vous devrez préalablement signer un acte notarié complémentaire qui contient les éléments listés ci-dessous au paragraphe "Pièces justificatives".

La loi du 16 mai 2023 modifiant la loi modifiée du 30 juillet 2002 déterminant différentes mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché et l’acquisition de terrains à bâtir et d’immeubles d’habitation a fait passer le plafond du crédit d’impôt de 20.000 à 30.000 euros.

Plusieurs cas de figure donnent droit au supplément de crédit d’impôt (10.000 euros maximum) avec effet rétroactif au 7 mars 2023 :

Vous avez formulé une demande de crédit d’impôt dans l’acte notarié d’acquisition et un supplément de crédit d’impôt est à accorder.>

Dans ce cas, l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) a prévu une procédure de remboursement directement sur votre compte. Vous pouvez télécharger le formulaire de demande de remboursement sous "Services en ligne et formulaires") ou sur le site de l’AED. Vous devez remettre le formulaire signé à l’AED pour vérification et remboursement.
Vous n’avez pas formulé de demande de crédit d’impôt dans l’acte notarié parce vous aviez épuisé le montant maximum de 20.000 euros en vigueur au moment de la signature de l’acte notarié.

Dans ce cas, vous pouvez demander le remboursement du supplément de crédit d’impôt. Pour cela, vous devrez préalablement signer un acte notarié complémentaire qui contient les éléments listés ci-dessous au paragraphe "Pièces justificatives".

Pièces justificatives

Pour pouvoir bénéficier du crédit d’impôt, l’acte notarié doit contenir :

la requête afférente de la personne qui a acquis l’immeuble ;
l’engagement de la personne qui a acquis l’immeuble :
- d’occuper personnellement l’immeuble dans les 2 ou 4 années à compter de la date de l’acte notarié et pendant une période ininterrompue de 2 années au moins ;
- de ne pas l’affecter à un autre usage pendant cette période ;
- de rembourser le montant de l’abattement en cas de non-respect des conditions ;
l’engagement de la personne qui a acquis l’immeuble de déclarer par écrit à l’AED, dans le délai de 3 mois, toute cession ou tout changement de l’affectation de l’immeuble concerné.

Obligations

Vous vous engagez à occuper effectivement et personnellement, en tant que propriétaire, le bien acquis :

dans un délai de :
- 2 ans à compter de la date de l’acte notarié d’acquisition ;
- 4 ans en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble en voie de construction ;
pendant une période continue de 2 ans au moins.

Vous pouvez adresser au Directeur de l’AED une demande écrite et motivée de prolongation du délai d’occupation.

Remboursement du crédit d’impôt

Vous devez rembourser intégralement l’abattement accordé avec les intérêts légaux à partir du jour de l’octroi si, avant l’accomplissement des 2 ans d’occupation, vous :

louez même partiellement l’immeuble ;
cédez l’immeuble ;
cessez de l’occuper.

Dispense d’occupation

Vous pouvez adresser une demande de dispense d’occupation à l’AED. La dispense d’occupation peut être accordée :

pour des raisons de force majeure ; ou
suite :
- à la maladie de personne qui a acquis l’immeuble qui rend impossible l’occupation de l’immeuble, dûment constatée par certificat médical ;
- à la vente forcée de l’immeuble ;
- à l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
- au décès du conjoint ;
- au divorce ou à la dissolution du partenariat légal.

La conclusion d’un compromis de vente entraîne le transfert immédiat de la propriété de l’immeuble. La période d’occupation de 2 ans n’est pas respectée en cas de signature d’un compromis de vente avant l’expiration de ce délai.

Il est cependant possible de reporter le moment de transfert de propriété de l’immeuble au jour de la signature de l’acte notarié. Dans ce cas, une clause spéciale est insérée dans le compromis de vente, comme par exemple : "le transfert de propriété de l’immeuble aura lieu le jour de la signature de l’acte authentique".

Si cette clause est présente, la période de 2 ans sera considérée comme respectée même si le compromis est signé avant l’expiration du délai, sous réserve que la signature de l’acte authentique intervienne après le délai de 2 ans.

Après 2 ans d’occupation, vous êtes libre de vendre, céder ou louer votre immeuble.

Dispense de remboursement

Vous pouvez également solliciter une dispense de remboursement lorsque vous êtes dans l’obligation :

d’interrompre l’occupation de votre immeuble ;
de transférer votre lieu de résidence pour des raisons professionnelles et indépendantes de votre volonté.

La demande de dispense :

doit être adressée à l’AED ;
peut être accordée sous condition que l’occupation de l’immeuble soit reprise :
- dès votre retour ;
- jusqu’à la fin de la durée d’occupation totale de 2 ans.

Consultation du solde restant du crédit d’impôt

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Le crédit d’impôt :

est limité à 40.000 euros par personne ;
peut être utilisé en une seule fois ;
peut être utilisé au fur et à mesure, pour d’autres acquisitions, jusqu’à épuisement, au cas où les droits d’enregistrement et de transcription dus sur une acquisition n’atteignent pas le montant total du crédit d’impôt.

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