Demander le crédit d'impôt sur les actes notariés ("Bëllegen Akt")
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Le taux normal des droits pour l’achat d’une propriété immobilière (maison, appartement, terrain à bâtir) s’élève à 7 % :
- 6 % pour les droits d’enregistrement ;
- 1 % pour les droits de transcription.
Pour diminuer les frais accessoires à l’acquisition d’un logement, le gouvernement a introduit un abattement, appelé crédit d’impôt, sur les droits d’enregistrement et de transcription pour toutes les personnes souhaitant acquérir un immeuble (et certaines dépendances) à des fins d’habitation personnelle.
Le crédit d’impôt est limité à 30.000 euros (40.000 euros pour les actes notariés signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024) par acquéreur et est notamment soumis à des conditions d’occupation effective et personnelle de l’immeuble.
L’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) percevra dans tous les cas un montant minimal de 100 euros à titre de droit d’enregistrement et de transcription.
Personnes concernées
Personnes concernées
Le crédit d’impôt peut être accordé à toute personne physique qui :
- veut acquérir une propriété immobilière à des fins d’habitation personnelle ;
- au moment de la signature de l’acte notarié, est soit :
- résidente au Luxembourg et inscrite au bureau de la population d’une commune ;
- non résidente, mais qui s’engage à s’installer au Luxembourg dans l’immeuble acquis ;
- résidente au Luxembourg et inscrite au bureau de la population d’une commune ;
- habite un pays de l'Espace économique européen. Elles sont assimilées aux résidents. Elles ne sont pas tenues d’avancer les droits d'enregistrement et de transcription et d'en demander le remboursement par la suite. Elles bénéficient du crédit d'impôt de manière automatique, à condition de l'avoir demandé lors de la signature de l'acte notarié ;
- habite un pays tiers : le crédit d’impôt ne sera octroyé qu’au moment où l’acquéreur pourra présenter un certificat de résidence au Luxembourg.
Aucune condition de fortune, de valeur de l’immeuble, de revenu cadastral, de revenus des acquéreurs n’est prise en considération.
Acquisitions concernées
Cette réduction fiscale peut être accordée en cas d'acquisition d'un immeuble ou de fractions d’immeuble par :
- vente ;
- adjudication (mise en vente aux enchères) ;
- licitation (vente publique pour mettre fin à une indivision) ;
- partage avec retours ou plus-values ;
- échange avec retours ou plus-values ;
- constitution ou aliénation du droit d’emphytéose ou du droit de superficie.
Les acquisitions réalisées au moyen de donations ou successions ne sont pas visées.
Immeubles concernés
La réduction fiscale est accordée :
- aux places à bâtir situées dans une zone d’habitation et :
- sur laquelle il peut être bâti immédiatement une construction en vertu d’un règlement sur les bâtisses ;
- destinée à servir d’habitation principale, personnelle et effective à son propriétaire ;
- aux logements destinés à servir d’habitation principale, personnelle et effective à leur propriétaire et également les immeubles en voie de construction ;
- aux dépendances bâties (garages, remises, granges) ou non (jardins), attenantes ou séparées de l’immeuble d’habitation principale, mais situées à proximité de celui-ci.
Ne sont pas visés :
- les résidences secondaires ;
- les maisons de week-end ;
- les immeubles destinés à la location et au commerce.
Modalités pratiques
Introduction de la demande
La demande pour bénéficier du crédit d'impôt est faite par le notaire lors de la passation de l’acte notarié.
À noter : actes notariés signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024
La loi du 22 mai 2024 modifiant la loi modifiée du 30 juillet 2002 déterminant différentes mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché et l’acquisition de terrains à bâtir et d’immeubles d’habitation augment temporairement le plafond du crédit d’impôt de 30.000 à 40.000 euros. Cette augmentation concerne les acquisitions immobilières dont l'acte notarié est signé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024.
Plusieurs cas de figure donnent droit au supplément de crédit d’impôt (10.000 euros maximum) avec effet rétroactif au 1er janvier 2024 :
- l'acquéreur a formulé une demande de crédit d’impôt dans l'acte notarié d’acquisition et un supplément de crédit d’impôt est à accorder.
Dans ce cas, l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) a prévu une procédure de remboursement directement sur le compte de l’acquéreur. Le formulaire de demande de remboursement peut être téléchargé ci-dessous (voir rubrique "Services en ligne et formulaires") ou sur le site de l'AED. Le formulaire signé par l’acquéreur est à remettre à l’AED pour vérification et remboursement.
- l'acquéreur n’a pas formulé de demande de crédit d’impôt dans l'acte notarié parce qu'il avait épuisé le montant maximum de 30.000 euros en vigueur au moment de la signature de l'acte notarié.
Dans ce cas, l’acquéreur peut demander le remboursement du supplément de crédit d’impôt. Pour cela, il devra préalablement signer un acte notarié complémentaire qui contient les éléments listés ci-dessous au paragraphe "Pièces justificatives".
À noter : actes notariés signés entre 7 mars et le 16 mai 2023
La loi du 16 mai 2023 modifiant la loi modifiée du 30 juillet 2002 déterminant différentes mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché et l’acquisition de terrains à bâtir et d’immeubles d’habitation a fait passer le plafond du crédit d’impôt de 20.000 à 30.000 euros.
Plusieurs cas de figure donnent droit au supplément de crédit d’impôt (10.000 euros maximum) avec effet rétroactif au 7 mars 2023 :
- l'acquéreur a formulé une demande de crédit d’impôt dans l'acte notarié d’acquisition et un supplément de crédit d’impôt est à accorder.
Dans ce cas, l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) a prévu une procédure de remboursement directement sur le compte de l’acquéreur. Le formulaire de demande de remboursement peut être téléchargé ci-dessous (voir rubrique "Services en ligne / Formulaires") ou sur le site de l'AED. Le formulaire signé par l’acquéreur est à remettre à l’AED pour vérification et remboursement.
- l'acquéreur n’a pas formulé de demande de crédit d’impôt dans l'acte notarié parce qu'il avait épuisé le montant maximum de 20.000 euros en vigueur au moment de la signature de l'acte notarié.
Dans ce cas, l’acquéreur peut demander le remboursement du supplément de crédit d’impôt. Pour cela, il devra préalablement signer un acte notarié complémentaire qui contient les éléments listés ci-dessous au paragraphe "Pièces justificatives".
Pièces justificatives
Pour pouvoir bénéficier du crédit d'impôt, l’acte notarié doit contenir :
- la requête afférente de l’acquéreur ;
- l’engagement de l’acquéreur :
- d’occuper personnellement l'immeuble dans les 2 ou 4 années à compter de la date de l’acte notarié et pendant une période ininterrompue de 2 années au moins ;
- de ne pas l’affecter à un autre usage pendant cette période ;
- de rembourser le montant de l’abattement en cas de non-respect des conditions ;
- l’engagement de l’acquéreur de déclarer par écrit à l’AED, dans le délai de 3 mois, toute cession ou tout changement de l’affectation de l’immeuble concerné.
Montant du crédit d’impôt
Le crédit d’impôt :
- est limité à 30.000 euros (40.000 euros pour les actes notariés signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024) par acquéreur ;
- peut être utilisé en une seule fois ;
- peut être utilisé au fur et à mesure, pour d'autres acquisitions, jusqu'à épuisement, au cas où les droits d’enregistrement et de transcription dus sur une acquisition n’atteignent pas le montant total du crédit d’impôt.
Obligations de l’acquéreur
L’acquéreur s’engage à occuper effectivement et personnellement, en tant que propriétaire, le bien acquis :
- dans un délai de :
- 2 ans à compter de la date de l’acte notarié d’acquisition ;
- 4 ans en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble en voie de construction ;
- pendant une période continue de 2 ans au moins.
L’acquéreur peut adresser au Directeur de l’AED une demande écrite et motivée de prolongation du délai d’occupation.
Remboursement du crédit d’impôt
L’acquéreur doit rembourser intégralement l’abattement accordé avec les intérêts légaux à partir du jour de l'octroi si, avant l’accomplissement des 2 ans d’occupation, il :
- loue même partiellement l’immeuble ;
- cède l’immeuble ;
- cesse de l’occuper.
Dispense d’occupation
Une demande de dispense d’occupation peut être adressée au Directeur de l’AED. La dispense d’occupation peut être accordée :
- pour des raisons de force majeure ou ;
- suite à :
- la maladie de l’acquéreur rendant impossible l’occupation de l’immeuble, dûment constatée par certificat médical ;
- la vente forcée de l’immeuble ;
- l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
- le décès du conjoint ;
- le divorce ou la dissolution du partenariat légal.
A noter que la conclusion d'un compromis de vente entraîne le transfert immédiat de la propriété de l'immeuble. La période d'occupation de 2 ans n'est pas respectée en cas de signature d'un compromis de vente avant l'expiration de ce délai.
Il est cependant possible de reporter le moment de transfert de propriété de l'immeuble au jour de la signature de l'acte notarié. Dans ce cas, une clause spéciale est insérée dans le compromis de vente, comme par exemple : "le transfert de propriété de l'immeuble aura lieu le jour de la signature de l'acte authentique".
Si cette clause est présente, la période de 2 ans sera considérée comme respectée même si le compromis est signé avant l'expiration du délai, sous réserve que la signature de l'acte authentique intervienne après le délai de 2 ans.
Après 2 ans d’occupation, l’acquéreur est libre de vendre, céder ou louer son immeuble.
Dispense de remboursement
L’acquéreur peut également solliciter une dispense de remboursement lorsqu’il est dans l’obligation :
- d’interrompre l’occupation de son immeuble ;
- de transférer son lieu de résidence pour des raisons professionnelles et indépendantes de sa volonté.
La demande de dispense :
- doit être adressée au Directeur de l’AED ;
- peut être accordée sous condition que l’occupation de l’immeuble soit reprise :
- dès le retour de l’acquéreur ;
- jusqu’à la fin de la durée d’occupation totale de 2 ans.
Consultation du solde restant du crédit d'impôt
Le solde du crédit d'impôt sur les actes notariés restant à disposition peut être consulté en ligne via MyGuichet.lu (voir sous "Mes données").
Services en ligne et formulaires
Mes données
Formulaires à télécharger
Note : consultez notre article d’aide sur l’utilisation des formulaires PDF.
Organismes de contact
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Références légales
-
Loi modifiée du 30 juillet 2002
déterminant différentes mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché et l'acquisition de terrains à bâtir et d'immeubles d'habitation
-
Loi modifiée du 22 octobre 2008
portant: 1. promotion de l'habitat et création d'un pacte logement avec les communes, 2. sur le droit d'emphytéose et le droit de superficie
