Mettre un bien immobilier meublé en location temporaire

L’apparition de plateformes sur Internet qui permettent la location de biens immobiliers pour une courte durée tend à favoriser cette activité.

Dans l’optique du propriétaire, il peut s’agir de louer son logement pendant son absence, ou bien de mieux rentabiliser un logement que ne le permettrait un bail de longue durée classique. Pour d’autres encore, il peut s’agir d’une véritable stratégie commerciale.

Ces différentes approches d’un même phénomène peuvent revêtir des réalités différentes au plan juridique suivant la manière dont l’activité est exercée par le loueur, tant en ce qui concerne la relation contractuelle que les formalités administratives et le traitement fiscal.

Au Luxembourg, il n’y a pas de réglementation spécifique à ce phénomène. Certaines obligations se dégagent cependant de la réglementation existante.

Le contribuable qui met à disposition un bien immobilier meublé contre rémunération est généralement soumis à des obligations fiscales.

Personnes concernées

Est concernée toute personne résidente ou non résidente propriétaire d’un logement garni mis à disposition contre rémunération au Luxembourg.

Modalités pratiques

La location de chambres meublées

Le loueur d’un logement meublé ou d’un logement collectif doit le déclarer préalablement au bourgmestre de la commune en indiquant le nombre maximum de personnes logées, le montant du loyer et en joignant à la déclaration un état détaillé des locaux.

L’occupant du logement, s’il en fait sa résidence principale, doit s‘inscrire auprès de la commune où se situe le logement.

Les logements meublés destinés à la location doivent répondre à des conditions de salubrité définies par règlement.

Exemple : la surface au sol d'un logement destiné à la location ou mis à la disposition aux fins d'habitation ne peut être inférieure à 9 m² pour le premier occupant, à 18 m² en cas d'occupation par 2 personnes, à 24 m² en cas d'occupation par 3 personnes et à 30 m² en cas d'occupation par 4 personnes.

En matière d’urbanisme, la forme de location multiple consistant à subdiviser un logement en plusieurs unités d’habitation séparées peut nécessiter de clarifier avec l’autorité communale s’il y a changement d’affectation de l’immeuble qui est sujette à autorisation.

La législation sur la copropriété ou le règlement de copropriété peuvent constituer un obstacle au changement d’affectation d’un immeuble.

Le respect des règles d’urbanisme, généralement précisées dans la réglementation communale, peuvent impacter le mode de location, lorsqu’il y a changement d’affectation d’un logement.

Exemple : nombre d’emplacements de stationnement par logement.

Certaines platesformes de location sur Internet mettant en relation le loueur d’un bien meublé et le client se limitent à une fonction d’intermédiaire. Elles précisent généralement dans leurs conditions contractuelles que les obligations de conformité à la réglementation restent à charge du loueur.

L’hébergement touristique

La réglementation des hébergements touristiques vise les hébergements collectifs (campings par exemple) ou privés, tels hôtels ou assimilés et les logements de vacances.  Le logeur d’un établissement touristique privé (ou collectif) est obligé de vérifier et de communiquer la fiche d’hébergement concernant les personnes hébergées à la Police grand-ducale.

Le logeur est obligé de communiquer au Service central de la statistique et des études économiques les données concernant le service d’hébergement touristique et les données dépersonnalisées concernant le voyageur et les personnes qui l’accompagnent.

Le non-respect de ces dispositions peut être sanctionné pénalement.

La réglementation hôtelière s'applique aux particuliers qui offrent des services de logement. Ils ne peuvent héberger habituellement contre payement des voyageurs s'ils n'ont pas fait enregistrer les chambres auprès de la commune où se situent les chambres.

S'il existe des indices d'une maladie épidémique ou contagieuse dans son établissement, le logeur est tenu d'appeler immédiatement un médecin et de se conformer aux prescriptions de ce dernier. Le logeur fera l'avance des frais ainsi occasionnés mais peut en réclamer le remboursement par le voyageur qui les aura causés.

En cas de décès d'un voyageur, le logeur devra avertir dans les 24 heures l'officier d'état civil de la commune.

Fiscalité

Contributions directes

Les revenus des contribuables résidents provenant de la location de biens situés au Luxembourg sont imposés aux taux progressifs ordinaires.

Les revenus des contribuables non-résidents (à l’exception des revenus provenant d’une activité salariée ou résultant d’une pension ou rente) sont imposés à un taux minimal qui varie en fonction du niveau de revenu sauf si ces derniers ont opté pour être considérés comme des contribuables résidents.

Dans tous les cas de figure mentionnés ci-dessus, le contribuable doit déposer une déclaration d’impôt sur le revenu.

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

La location d’immeubles existants est en principe exonérée de la TVA.

Certaines locations de biens immeubles restent cependant exclues de cette exonération et sont dès lors taxables : activités d’hébergement passager de personnes, location de camps de vacances / terrains de camping, location de certains emplacements aménagés pour le stationnement temporaire de véhicules, etc.

Les assujettis dont le montant du chiffre d’affaires total annuel ne dépasse pas 30.000 euros bénéficient d’une franchise. Ils restent cependant tenus de s’identifier à la TVA et de déclarer leur chiffre d’affaires.

Taxes communales

Le règlement des taxes de la commune du logement peut éventuellement comporter des taxes pour l’hébergement et imposer des obligations à charge du loueur.

Organismes de contact

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