Régler un litige entre locataire et propriétaire sur la fixation du loyer et / ou des charges locatives

Parfois, il existe un désaccord entre le bailleur et le locataire sur la fixation du loyer et/ou des charges locatives. Dans la plupart des cas, le bailleur et le locataire trouvent un arrangement à l’amiable.

Cependant, dans les cas où les parties ne parviennent pas à trouver un accord, le bailleur peut décider d’introduire une demande en augmentation du loyer devant la Commission des loyers de sa commune. Le locataire peut, de son côté, demander à cette même Commission une réduction du loyer.

Considérées comme instances de conciliation, les Commissions des loyers instituées auprès des administrations communales constituent un instrument utile de règlement à l’amiable des conflits. En effet, elles sont d'une grande utilité pratique car beaucoup de litiges se terminent par des arrangements, au lieu de faire l’objet d’un procès en justice.

Personnes concernées

Cette procédure concerne tout locataire ou propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation. Sont exclus les biens suivant soumis :

  • au bail à usage commercial ;
  • au bail à usage administratif ;
  • au bail à usage industriel ;
  • au bail à usage artisanal ou affecté à l'exercice d'une profession libérale.

Sont également exclus :

  • les résidences secondaires ;
  • les locaux ne formant pas l'accessoire d'un logement (garage indépendant d'un logement) ;
  • les chambres d'hôtel ;
  • les structures d'hébergement réservées au logement provisoire d'étrangers concernant l'accueil et l'intégration des étrangers au Grand-Duché ;
  • les logements meublés ou non-meublés dans des structures d'hébergement spéciales (maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées, centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées etc.) ;
  • les logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques à titre d'aide sociale par une commune, un syndicat de commune, une association sans but lucratif ou une fondation œuvrant dans le domaine du logement.

Conditions préalables

Avant de pouvoir adresser une requête à la Commission des loyers, il faut cependant que le réclamant (bailleur ou locataire) notifie d’abord son intention à l’autre partie par écrit (il est recommandé de faire la notification par lettre recommandée), sous peine d’irrecevabilité de la demande devant la Commission des loyers.

Cette notification est considérée comme tentative d’arrangement préalable à la convocation de la Commission des loyers.

Si aucun accord n’a pu être trouvé dans un délai d'un mois après cette notification, alors le réclamant pourra adresser une requête au collège des bourgmestre et échevins de la commune où se trouve l’immeuble loué faisant l’objet du litige. Ce collège des bourgmestres et échevins transmettra alors la demande à la Commission des loyers compétente.

Modalités pratiques

Conditions et déroulement de la procédure

La commission des loyers ne peut connaître que des litiges relatifs à la fixation du loyer et des charges locatives.

Toute demande en augmentation ou en diminution de loyer devant la commission des loyers est irrecevable pendant les 6 premiers mois du bail (pour le calcul de cette période, ce n’est pas la date de signature du contrat de bail qui est prise en compte, mais les 6 premiers mois de la relation locative). Dès lors, un locataire ayant accepté lors de la conclusion du bail un certain montant du loyer ne peut pas immédiatement après la signature du contrat de bail intenter une action en diminution du loyer devant la Commission des loyers.

Même si la procédure devant la Commission des loyers n’est pas une procédure judiciaire, mais une procédure en recherche d’une conciliation entre les parties, elle doit néanmoins respecter un minimum de règles :

1) Après que le réclamant ait adressé sa requête au collège des bourgmestre et échevins de la commune du lieu de situation de l'immeuble, le locataire et le bailleur sont convoqués par la Commission des loyers par lettre recommandée avec accusé de réception, contenant :

  • le jour, l’heure et le lieu pour se présenter devant la Commission des loyers ;
  • une copie de la requête introductive du réclamant.

Les parties comparaîtront en personne ou par fondé de pouvoir (personne ayant le pouvoir d'agir par procuration pour l’autre, par exemple un avocat) devant la Commission des loyers aux jour et heure indiqués dans la convocation et présenteront leurs observations.

2) La Commission des loyers peut procéder à une visite des lieux loués. Elle peut charger un expert / consultant d'éclaircir l’une ou l’autre des questions soulevées devant la Commission des loyers. Les frais engendrés par une expertise ne sont pas à charge de la Commission, mais à charge des parties selon l’issue de l’affaire. La partie requérante doit cependant faire l’avance des frais.

3) Suite à la saisine de la Commission des loyers, plusieurs options peuvent se présenter :

  • en cas de conciliation, le procès-verbal de la Commission contenant les conditions de l’arrangement doit être signé par les parties (ou leurs fondés de pouvoir) et par le président de la Commission ;
  • en cas de non-conciliation ou de non-comparution de l’une des parties, la Commission déterminera le loyer dû et/ou les avances sur charges ;
  • lorsque les parties ont chargé la Commission des loyers d’une mission d’arbitrage, la décision s’imposera aux parties et sera susceptible d’exécution directe.

4) La Commission est tenue de rendre sa décision dans un délai de 3 mois à partir du jour de la transmission de la demande. Les décisions de la Commission des loyers n’ont pas le caractère d’une décision judiciaire. Par conséquent, elles ne peuvent acquérir l’autorité de chose jugée. Ces décisions ne tirent leur force obligatoire que de l’acceptation expresse ou tacite qui en est faite par les parties.

Recours contre la décision de la Commission des loyers

Contre la décision de la Commission des loyers, chacune des parties peut introduire dans un délai d'un mois un recours devant le juge de paix, en fonction du lieu de situation de l'immeuble. Ce délai commence à courir à partir de la notification de la décision aux parties par lettre recommandée.

Si une des parties (par exemple le bailleur) n’a pas introduit d’action contre cette décision dans le mois de la notification du procès-verbal de la Commission, elle est censée l’avoir acceptée (y compris les frais éventuels à sa charge). Ultérieurement en cours d’instance, dans le cadre d’un recours introduit contre la décision de la Commission des loyers par le locataire, elle ne pourra pas conclure à l’augmentation ou la modification du loyer. L’absence de recours contre la décision dans le délai prescrit d’un mois fait donc présumer de manière catégorique l’acceptation de la décision de la Commission des loyers par les parties.

La décision de fixation du loyer par la Commission des loyers (ou par le juge de paix) peut produire ses effets rétroactivement à partir du premier terme de loyer venant à échoir après la date à laquelle le collège des bourgmestres et échevins a été saisi de la requête en diminution ou en augmentation du loyer.

Organismes de contact

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