Connaître les particularités de l'état des lieux en matière de bail à loyer d'habitation

L’état des lieux est un acte destiné à décrire l’état de conservation ou de dégradation d’un bien.Bien qu’il soit possible d’en dresser un pour la location de n’importe quel objet (ex. matériel d’équipement, voiture), l’état des lieux se rencontre surtout en matière de bail d’habitation.

L’état des lieux est généralement établi à la fin du contrat, mais il est fortement recommandé d’en établir un au début de la relation contractuelle.

L’état des lieux au début du bail

La loi rend obligatoire le constat écrit et contradictoire des lieux avant l’entrée en jouissance chaque fois que le contrat de bail prévoit l’obligation pour le locataire de fournir une garantie locative (ce qui, en pratique, est quasiment toujours le cas).

Un état des lieux est à établir ensemble par le bailleur et le locataire (ou leurs mandataires) au plus tard au moment de l’entrée en jouissance des lieux loués. Plus il est précis, plus il pourra servir de référence en cas de problèmes ultérieurs. Il est daté et signé par les 2 parties au moment où il est établi.

L’état des lieux ne se présente pas nécessairement sous la forme d’un document distinct du contrat de bail, mais il peut aussi résulter d’un échange de correspondance ou d’une clause du contrat.

L’établissement d’un état des lieux d’entrée présente un intérêt pour le locataire et pour le bailleur. En effet, la loi dispose qu’à défaut d’avoir établi un état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état locatif et qu’il doit le rendre comme tel (à moins qu’il ne rapporte la preuve que les dégradations existaient déjà au moment de son emménagement). Le propriétaire, quant à lui, ne pourra pas utiliser la garantie locative comme remboursement des dégradations éventuelles occasionnées au logement en l’absence d’état des lieux.

Il arrive souvent que les contrats de bail contiennent une clause selon laquelle le locataire déclare avoir pris les lieux en bon état. Ce genre de clause est valable et signifie pour le locataire qu’en l’absence d’un état des lieux d’entrée, il ne pourra, à la fin du bail, plus en rapporter la preuve contraire. La conséquence est que le locataire devra répondre d’office de toute dégradation locative constatée en fin de contrat.

Partant, dès que le locataire constate des dégradations lors de la première visite de l’appartement, il devra insister pour que ces dégradations soient mentionnées dans un état des lieux. Il ne devra alors en aucun cas signer un contrat stipulant que les lieux loués sont en bon état au moment de l’entrée en jouissance.

Lorsque le locataire constate quelques jours après l'occupation des lieux des dégradations qui n'ont pas été relevées dans un état des lieux, il peut les signaler au bailleur (de préférence via courrier recommandé) mais ce dernier peut refuser la reconnaissance des dégradations et se baser uniquement sur l’état des lieux d’entrée que les 2 parties ont signé.

Un modèle d’un état des lieux fait partie de l’ouvrage " Bail à loyer - La nouvelle législation en matière de bail à usage d'habitation" édité par le ministère des Classes moyennes, du Tourisme et du Logement.

L’état des lieux de sortie

En règle générale, il est établi un état des lieux de sortie au moment où le locataire quitte le logement et rend les clés au bailleur (aussi longtemps que les clés ne sont pas remises au propriétaire, le locataire est censé payer le loyer).

En principe (et sauf stipulation contraire dans le contrat de bail), le locataire s’oblige à rendre les lieux loués dans le même état où il les a reçus.

Les dégradations qui seraient dues à un simple usage normal, à l’usure ou à la vétusté ne sont pas considérées comme des dégâts locatifs (ex. petits trous dans le mur dus à la présence de clous ayant servi à accrocher des tableaux) et ne sauraient être mises à la charge du locataire. Par conséquent, il n’y a pas besoin de les mentionner dans un état des lieux de sortie.

Il n’existe pas d’obligation légale de dresser un état des lieux de sortie.

Par qui l’état des lieux doit-il être établi ?

Dans la plupart des cas, l’état des lieux est dressé conjointement par le bailleur et le locataire ou par leurs représentants, afin d’éviter les frais de l’intervention d’une tierce personne.

Il arrive pourtant que pendant la période de location, les rapports se soient dégradés à tel point que le locataire et le propriétaire ne souhaitent plus avoir de contact direct à la fin du bail. Dans ce cas, l’état des lieux devra être dressé par une personne indépendante sur laquelle les deux parties se sont mises d’accord au préalable (ex. huissier de justice, agent immobilier, architecte, etc.). Cette personne ne doit pas être forcément un expert.

En cas de litige, il est recommandé d’assister personnellement à l’état des lieux. Une fois que l’état des lieux aura été établi, il sera difficile de démontrer qu’il n’est pas conforme à la réalité.

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