Constater et demander réparation en cas de vice de construction / rénovation

Dernière modification le 16.09.2021

Après un achat immobilier, le propriétaire peut être confronté à des désagréments en tout genre, notamment des vices de construction.

Lorsque l’on est confronté à un vice de construction, il est d'abord nécessaire de le faire constater, puis, le cas échéant, d’en demander la réparation.

Personnes concernées

Un vice de construction peut concerner le propriétaire d’un immeuble :

  • clé en main (maison, appartement, etc.) ;
  • construit par une entreprise de construction, le cas échéant, sous la surveillance d’un architecte ;
  • en état futur d’achèvement ;
  • dans lequel il a déjà emménagé.

Délais de garanties en matière de construction

Les vendeurs constructeurs sont en principe tenus responsables pendant 10 ans, voire 30 ans, à partir de la réception par l’acquéreur du bien pour les gros ouvrages, tels que :

  • les murs extérieurs et les plafonds ;
  • l’ensemble de la tuyauterie assurant la circulation de l’eau dans l’immeuble ;
  • l’installation du chauffage central ;
  • la plomberie ;
  • la prise d’eau ;
  • les canalisations ;
  • la façade devant garantir une isolation thermique et phonique efficace ;
  • les chapes ;
  • les crépis si les ouvrages sont atteints de fortes malfaçons ;
  • les constructions métalliques et tous ouvrages d’art rattachés au sol et qui exigent des études, projets, calculs et plans à établir selon les règles de la technique ;
  • la toiture ;
  • les cheminées et conduits de cheminée ;
  • le carrelage sur les balcons ;
  • la dalle en béton entre la cave et le débordement de la terrasse.

Ils sont tenus responsables pendant 2 ans à partir de la réception par l’acquéreur du bien des menus ouvrages, tels que :

  • les boiseries ;
  • les portes et encadrements de fenêtre ;
  • les radiateurs de chauffage et revêtements des murs intérieurs.

Modalités pratiques

Constater un vice de construction

Toute personne confrontée à un vice de construction doit dénoncer celui-ci dans les plus bref délais au vendeur ou au constructeur / à l'entreprise de construction afin que ce dernier constate contradictoirement les vices.

Il existe plusieurs manières de constater un vice de construction :

  • constat à l’amiable ;
  • constat par l’intermédiaire d’un huissier de justice ;
  • constat par voie d’expertise ;
  • constat par expertise judicaire.

Constat à l’amiable

Il s’agit de la situation dans laquelle le vendeur ou le constructeur / l'entreprise de construction est d’accord pour constater contradictoirement les vices rencontrés et dénoncés.

Ce constat doit impérativement être :

  • fait par écrit ; et
  • signé par toutes les parties concernées (si le vice a été causé par plusieurs entreprises, elles doivent toutes signer).

Constat par l’intermédiaire d’un huissier de justice

Le constat par l’intermédiaire d’un huissier de justice permet de se préconstituer une preuve en vue d'un éventuel litige.

Ce constat peut être :

  • contradictoire : le vendeur ou le constructeur / l'entreprise de construction, est convoqué et se présente ;
  • unilatéral : le vendeur ou le constructeur / l'entreprise de construction est convoqué et ne se présente pas : l’huissier dresse alors le constat seul.

L’huissier ne peut que constater le problème, sans pour autant pouvoir déterminer les moyens d’y remédier, ni le coût des réparations.

Constat par voie d’expertise

Les experts judiciaires au Luxembourg sont regroupés en une association selon leur matière de prédilection.

Si le vendeur ou le constructeur / l'entreprise de construction est d’accord pour participer à cette expertise, l’expertise extrajudiciaire est alors contradictoire.

L’expert peut constater les vices dénoncés, se prononcer sur les causes et origines de ceux-ci, déterminer les moyens d’y remédier et en fixer le coût, le cas échéant une moins-value.

Constat par expertise judiciaire

Il arrive que le vendeur ou le constructeur / l'entreprise de construction ne donne pas suite aux dénonciations du propriétaire. Ce dernier peut alors requérir une expertise judiciaire contradictoire.

Ce type de procédure est rapide et se fait par voie d’assignation devant le tribunal des référés, effectuée par voie d’huissier de justice.

Le recours à un avocat à la Cour n’est pas obligatoire.

La valeur probatoire des expertises

On distingue 3 types d’expertises à valeur probatoire divergente :

  • l’expertise judiciaire est ordonnée par le Tribunal. L’expert judiciaire nommé doit respecter le principe du contradictoire. Les opérations de l’expert se font en présence des parties et celles-ci ont la possibilité de présenter leurs observations.

    L’expertise judiciaire est toujours opposable aux parties présentes ou représentées aux opérations d’expertise. Le juge n’est pas lié par les constatations ou conclusions de l’expert, mais il ne s’écarte qu’avec prudence de son avis lorsque des motifs laissent présumer l’existence d’une erreur dans le rapport ou d’une erreur commise lors des opérations d’expert.

    En principe, l’expertise judiciaire n’est pas opposable aux parties restées étrangères à l’expertise. Elle n’est toutefois pas écartée d’office des débats judiciaires en raison de son seul caractère unilatéral lorsqu’elle a été régulièrement communiquée et soumise à la libre discussion des parties dans le cadre du procès. Dans ce cas de figure, l’expertise constitue un élément de preuve parmi d’autres.
  • l’expertise unilatérale est réalisée par une partie à l’appui de ses prétentions sans que les autres parties aient été dûment invitées à participer aux opérations d’expertise et/ou sans qu’elles aient eu l’occasion de présenter leurs observations.

    L’expertise unilatérale peut constituer un élément de preuve parmi d’autres lorsqu’elle a été régulièrement communiquée et soumise à la libre discussion des parties dans le cadre du procès. La force probante d’une expertise unilatérale est toutefois réduite par rapport à la force probante d’une expertise judiciaire ou d’une expertise contradictoire amiable.
  • l’expertise contradictoire amiable est à l’initiative d’une des parties ou de toutes les parties. Les opérations de l’expert se font en présence des parties et celles-ci ont la possibilité de présenter leurs observations.

    Les éléments recueillis au cours de l’expertise doivent faire l’objet d’une discussion objective et complète. Les observations des parties doivent être prises en considération par l’expert. Lorsque le principe du contradictoire a été respecté à suffisance, l’expertise contradictoire réalisée amiablement est opposable aux parties ayant participé à l’expertise. Si le contradictoire n’a pas été respecté, le rapport d’expertise ne peut être pris en considération qu’à titre de renseignement lors des débats judiciaires.

Demander réparation en cas de vice de construction

Si aucun accord amiable n’a pu être trouvé avec le vendeur ou le constructeur, il reste au propriétaire la voie judiciaire.

Si les dégâts constatés ont une valeur  inférieure à 15.000 euros, la Justice de paix est compétente.

Si les dégâts constatés ont une valeur supérieure à 15.000 euros, l’action en réparation doit être introduite par le biais d’un avocat à la Cour devant le Tribunal d’arrondissement.

Il faut souligner l’importance d’une réception écrite dans laquelle le propriétaire libellera, en détail, toutes les réserves qu’il a pu constater lors de la réception de l'immeuble. À ne pas confondre avec le constat d’achèvement qui est prévu par la loi dans le cadre de la vente d’immeuble à construire et qui est toujours suivi d’une réception en bonne et due forme.

La procédure en justice en réparation des vices de construction est en principe lancée contre le vendeur ou le constructeur / l'entreprise de construction, et peut également être dirigée à l’encontre de l’architecte, des sous-traitants, etc.

Le propriétaire peut requérir en justice :

  • la réparation en nature du vice constaté ;
  • une réparation par équivalent (c'est-à-dire une indemnisation sous forme de dommages et intérêts) fixée par voie d’expertise, au cas où le propriétaire a pu légitiment perdre toute confiance en la personne du vendeur ou du constructeur / de l'entreprise de construction, ainsi que dans l’hypothèse où ces derniers n’entendent pas ou ne sont pas capables de procéder aux réparations préconisées ;
  • le cas échéant, une diminution de prix ;
  • le cas échéant, la résolution de la vente, compte tenu de la gravité des vices retenus.

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