Constater et demander réparation en cas de vice de construction / rénovation

Pour la majorité des gens, l’accès à la propriété immobilière constitue un acte capital, qui peut grever leur budget pendant un certain temps. Une fois le logement acheté, il arrive parfois que les propriétaires soient confrontés à des désagréments en tout genre plus ou moins graves, après leur emménagement, voire avant celui-ci.

De plus, la matière des vices de construction est d’une grande complexité et régie par une multitude de dispositions légales disparates, et complétées par une jurisprudence qui n'est pas toujours unanime.

En cas de problèmes, il est d'abord nécessaire de les faire constater, puis, le cas échéant, de demander réparation.

Personnes concernées

Peuvent être concernés par ce type de situation :

  • les acquéreurs d’une maison clé en main ;
  • les acquéreurs d’une maison qu’ils ont fait construire par une entreprise de construction, le cas échéant sous la surveillance d’un architecte ;
  • les acquéreurs d’un immeuble en état futur d’achèvement ;
  • les propriétaires ayant déjà emménagé dans leur maison.

Modalités pratiques

Constater un vice de construction

Il est vivement conseillé à toute personne confrontée à des vices de construction de les dénoncer dans les plus brefs délais, sans se perdre trop longuement dans des formules de politesse vis-à-vis du vendeur / constructeur, étant donné qu'il est question de l'obliger à constater contradictoirement les problèmes rencontrés.

Le constat d’un vice de construction peut se faire de plusieurs manières.

Constat à l’amiable

Il s’agit de la situation idéale, dans laquelle le vendeur ou le constructeur est d’accord pour constater contradictoirement les vices rencontrés et dénoncés.

Ce constat doit impérativement être fait par écrit et signé des 2 parties.

Constat par huissier de justice

Cette démarche est destinée à se préconstituer une preuve en vue d'un éventuel litige.

Ce constat peut être contradictoire, au cas où l’on a convoqué le vendeur ou le constructeur, et que ce dernier y fait droit.

Si tel n’est pas le cas, le constat est unilatéral.

Il faudra tout de même noter que l’huissier (voir le site de la Chambre des huissiers de justice) ne peut que constater le problème, sans pour autant pouvoir déterminer les moyens d’y remédier, ni le coût des réparations.

Constat par voie d’expertise

Les experts judiciaires se sont regroupés en une association qui les regroupe selon la matière (voir le site de Chambre des experts).

Si le vendeur et/ou le constructeur est d’accord pour participer à cette expertise, on sera en présence d’une expertise extrajudiciaire contradictoire, lors de laquelle l’expert peut constater les vices dénoncés, se prononcer sur les causes et origines de ceux-ci, déterminer les moyens d’y remédier et d’en fixer le coût, le cas échéant une moins-value.

Constat par expertise judiciaire

Il arrive que le vendeur ou le constructeur fasse la sourde oreille suite aux dénonciations du propriétaire, de sorte qu'il est conseillé à ce dernier de requérir une expertise judiciaire contradictoire.

Ce type de procédure est rapide et se fait par voie d’assignation devant le tribunal des référés. Effectuée par voie d’huissier de justice, elle est relativement peu coûteuse.

Toutefois, il est recommandé d’avoir recours à un avocat.

Juridiquement parlant, un constat, et le cas échéant une expertise contradictoire, ont une valeur importante à titre de preuve en justice.

Concernant le constat et/ou l’expertise unilatéral, une partie de la jurisprudence considère qu’elle est inopposable à la partie et/ou aux parties adverses, tandis qu’une autre partie de la jurisprudence la retient comme preuve, à condition qu’elle ait librement pu être discutée lors des débats en justice.

Réparation en cas de vice de construction

Au cas où aucun accord n’a pu être trouvé avec le vendeur ou le constructeur, il ne reste au propriétaire que la voie judiciaire.

Une action en réparation est normalement introduite devant le Tribunal d’arrondissement, sauf si le montant des dégâts se situe en dessous de 10.000 euros. Dans ce cas en effet, la Justice de paix est compétente.

La procédure est introduite par voie d’avocat à la Cour, elle est relativement coûteuse et les délais de procédure sont d’une année à une année et demie, sauf appel.

Il faut noter dans ce contexte qu’une réparation peut uniquement être demandée pour les vices cachés, et non pour les vices apparents, à savoir les vices qui ont été visibles ou qui auraient dû être remarqués au moment où le propriétaire a acheté le bien.

Il faut également souligner l’importance d’une réception écrite, où le propriétaire libellera en détail toutes les réserves qu’il a pu constater lors de cette réception de l'immeuble.

Cette réception n’est d’ailleurs pas à confondre avec le constat d’achèvement qui est prévu par la loi dans le cadre de la vente d’immeuble à construire.

Le constat d’achèvement constate uniquement l’absence de défauts de conformité de caractère substantiel et l’absence de vices et malfaçons, rendant l’immeuble ou ses éléments d’équipements impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

Ce constat d’achèvement doit toujours être suivi d’une réception en bonne et due forme.

La procédure en justice est en principe lancée contre le vendeur ou le constructeur, et peut également être dirigée à l’encontre de l’architecte, des sous-traitants, etc.

Le propriétaire peut requérir en justice :

  • la réparation en nature du vice constaté ;
  • une réparation par équivalent (c'est-à-dire une indemnisation sous forme de dommages et intérêts) fixée par voie d’expertise, au cas où le propriétaire a pu légitiment perdre toute confiance en la personne du vendeur ou du constructeur, ainsi que dans l’hypothèse où ces derniers n’entendent pas ou ne sont pas capables de procéder aux réparations préconisées ;
  • le cas échéant, une diminution de prix ;
  • le cas échéant, la résolution de la vente, compte tenu de la gravité des vices retenus.

Garanties en matière de construction

Les vendeurs constructeurs sont en principe tenus responsables pendant 10 ans, voire 30 ans selon le cas, à partir de la réception pour les gros ouvrages, tels que par exemple :

  • les murs extérieurs et les plafonds ;
  • l’ensemble de la tuyauterie assurant dans un immeuble la circulation d’eau ;
  • l’installation du chauffage central ;
  • la plomberie ;
  • la prise d’eau ;
  • les canalisations ;
  • la façade devant garantir une isolation thermique et phonique efficace ;
  • les chapes ;
  • les crépis, du moins si les ouvrages sont atteints de fortes malfaçons ;
  • les constructions métalliques et tous ouvrages d’art rattachés au sol et qui exigent des études, projets, calculs et plans à établir selon les règles de la technique ;
  • la toiture ;
  • les cheminées et conduits de cheminée ;
  • le carrelage sur les balcons ;
  • la dalle en béton entre la cave et le débordement de la terrasse.

Ils sont tenus responsables pendant 2 ans à partir de la réception des menus ouvrages, tels que par exemple :

  • les boiseries ;
  • portes et encadrement de fenêtre ;
  • radiateurs de chauffage et revêtements des murs intérieurs.

Organismes de contact

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