Payer la taxe communale spécifique d'inoccupation ou de non-affectation à la construction de certains immeubles

Les communes sont autorisées à établir et à percevoir une taxe annuelle spécifique sur les immeubles non occupés ou utilisés ainsi que sur les terrains constructibles non édifiés.

Cette taxe a pour objectif d'encourager les propriétaires à vendre ou louer leurs immeubles ou construire des habitations sur leurs terrains.

Seules 5 communes disposent à ce jour d'un règlement introduisant la taxe spécifique sur les immeubles bâtis inoccupés et les terrains à bâtir non affectés. Il s'agit des communes de Beckerich, Diekirch, Esch-sur-Alzette, Esch-sur-Sûre et Redange-sur-Attert.

Personnes concernées

Est redevable de la taxe spécifique le propriétaire ou, en cas de démembrement du droit de propriété, l’usufruitier ou le titulaire du droit de superficie ou d’emphytéose :

  • d’immeubles bâtis ou de parties d’immeubles bâtis destinés au logement ou à l’hébergement de personnes et qui ne sont pas occupés ou utilisés effectivement. L’état de non-occupation d’un immeuble résulte du fait qu’aucune personne n’y est inscrite sur les registres de la population ou qu’aucune personne n’y est recensée en qualité d’occupant d’une résidence secondaire pendant une période de 18 mois consécutifs ;
  • de terrains à bâtir qui sont depuis 3 ans susceptibles de faire l’objet d’une autorisation de construire et pour lesquels le début des travaux de construction n’a pas eu lieu. Il n’est donc pas nécessaire que le propriétaire ait demandé une autorisation de bâtir. Il suffit que la commune ait décidé que le terrain est un terrain à bâtir à des fins d’habitation et qu’une autorisation de bâtir peut théoriquement être accordée.

Lorsque plusieurs personnes sont co-propriétaires d’un immeuble ou co-titulaires d’un des droits de superficie ou d’emphytéose, elles sont tenues solidairement et indivisiblement au paiement de la taxe spécifique.

Les communes ont la possibilité de ne pas exiger totalement ou partiellement le paiement de la taxe spécifique, notamment en cas :

  • de projet de construction ou d’aménagement aux fins d’occupation ;
  • d’acquisition récente ;
  • d’activité agricole à titre professionnel ;
  • de réservation d’une place à bâtir ou d’un logement à des fins d’habitation ou d’occupation personnelle par le propriétaire lui-même ou l’un de ses enfants pendant un délai maximum à fixer par voie de règlement communal.

Les communes peuvent également, par règlement communal, obliger les propriétaires des immeubles et parties d'immeubles non occupés destinés à servir de logement sis sur le territoire de leur commune à les déclarer à l'administration communale dans le délai fixé par le conseil communal.

Si le propriétaire concerné n'effectue pas la déclaration souhaitée, il peut être puni d'une amende comprise entre 1 et 250 euros.

Modalités pratiques

Notification de la taxe spécifique et recours

Les constatations motivées entraînant le paiement de la taxe spécifique sont notifiées au redevable par le collège des bourgmestre et échevins par lettre recommandée, au domicile (personne physique) ou siège social (société, association) du redevable de la taxe spécifique pour l’immeuble concerné (le propriétaire, l’usufruitier ou le titulaire du droit de superficie ou d’emphytéose) avec indication du montant de la taxe spécifique. Si le domicile ou le siège social du redevable n’est pas connu, la notification peut être faite par affichage sur le site de l’immeuble concerné.

Le redevable dispose d’un délai de 3 mois à partir du jour de la notification ou du jour de l’affichage sur le site de l’immeuble pour contester l’application de la taxe spécifique. Cette contestation doit être opérée par lettre recommandée et motivée (par exemple, indiquer et prouver que l’immeuble est effectivement occupé ou qu’il l’a été dans la période de 18 mois relevée par l’administration communale). L’administration communale dispose d’un délai de 3 mois pour se prononcer sur les contestations du redevable. L’absence de réponse dans ce délai équivaut à l’acceptation de la contestation.

Paiement de la taxe spécifique

Le redevable doit payer la taxe lorsqu’il a reçu le bulletin. Ce bulletin est envoyé par la recette communale de la commune où est situé l’immeuble. Le recours devant les juridictions administratives n’a pas d’effet suspensif quant au paiement de la taxe.

La loi dispose que les décisions concernant l’introduction de la taxe spécifique ainsi que les modalités d’exécution sont fixées par voie de règlements communaux. Il peut dès lors exister des disparités selon les communes.

Application de la taxe spécifique

Des règles spécifiques sont prévues pour la première année d’application de la taxe.

Si le redevable ne conteste pas l’application de la taxe dans les 3 mois à partir de la notification ou du jour de l’affichage sur le site de l’immeuble, la taxe est due pour la première fois au titre de l’année au cours de laquelle le délai de 3 mois a pris fin.

Exemple :

Monsieur X est propriétaire d’un appartement inoccupé depuis le 1er juin 2007.

Il reçoit un courrier de l’administration communale notifié le 1er février 2009 l’informant qu’il sera soumis à la taxe spécifique pour son appartement resté vacant pendant 20 mois consécutifs. Monsieur X ne conteste pas l’application de la taxe dans le délai de 3 mois (expiration du délai au 1er mai 2009). Par conséquent, il sera redevable au titre de l’année 2009 de la taxe spécifique.

Dans l’hypothèse où la date de la notification serait le 1er novembre 2009 (expiration du délai au 1er février 2010). Monsieur X serait redevable pour la première fois au titre de l’année 2010 de la taxe spécifique.

Si le redevable conteste l’application de la taxe dans les 3 mois à partir de la notification ou du jour de l’affichage sur le site de l’immeuble, la taxe est due pour la première fois au titre de l’année au cours de laquelle la commune a rejeté la contestation.

Exemple :

Monsieur X est propriétaire d’un appartement inoccupé depuis le 1er juin 2007.

Il reçoit un courrier de l’administration communale notifié le 1er septembre 2009 l’informant qu’il sera soumis à la taxe spécifique pour son appartement resté vacant pendant 27 mois consécutifs.

Monsieur X conteste l’application de la taxe spécifique par courrier recommandé le 15 novembre 2009. L’administration communale se prononce sur la contestation par courrier du 20 janvier 2010 et rejette les arguments de Monsieur X. Par conséquent, Monsieur X sera redevable pour la première fois au titre de l’année 2010 de la taxe spécifique.

Fin d’application de la taxe

La taxe spécifique n’est plus due l’année qui suit celle au cours de laquelle l'inoccupation de l'immeuble a pris fin. Ce fait peut être constaté par la commune ou signalé par le redevable.

Obligations en cas de vente d’un immeuble soumis à la taxe

En cas de vente d’un immeuble soumis à la taxe d’inoccupation, le propriétaire ou le cédant du droit concédé doit informer l’acheteur de l’existence de cette taxe.

Le vendeur est tenu de communiquer à l’administration communale, par lettre recommandée et dans les 30 jours de la passation de l’acte authentique de vente ou de cession, la désignation exacte de l’immeuble visé par la taxe spécifique, la date de la passation de l’acte, le nom et l’adresse du ou des acquéreurs et la preuve que ce dernier a été informé que l’immeuble est visé par la taxe spécifique.

L’ ancien propriétaire ou le cédant reste redevable de la taxe spécifique aussi longtemps que cette notification n’a pas été faite.

L’acheteur ou le bénéficiaire du droit concédé dispose d’un délai de 30 jours à partir de la passation de l’acte authentique pour informer la commune de son intention concernant l’occupation de l’immeuble.

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