Den Verkauf oder Tausch einer Immobilie melden
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Wer eine im Privatvermögen gehaltene Immobilie (Haus, Eigentumswohnung oder Baugrund) veräußert oder tauscht, unterliegt der steuerlichen Mitwirkungspflicht.
Einkünfte aus dem Verkauf oder Tausch einer Immobilie gestalten sich steuerlich unterschiedlich und hängen davon ab, ob die Immobilie:
- seit mehr als 2 Jahren Eigentum des Steuerpflichtigen war;
- seit weniger als 2 Jahren Eigentum des Steuerpflichtigen war;
- der Hauptwohnsitz ist oder nicht. Der Verkauf oder Tausch des Hauptwohnsitzes ist von der Einkommensteuer befreit, und zwar unabhängig davon, wie lange die Immobilie Eigentum einer Person war;
- von einer natürlichen Person an den Staat, eine Gemeinde oder einen Gemeindeverband veräußert wird, und zwar unabhängig davon, wie lange die Immobilie Eigentum der Person war (Wohnungsbauvereinbarung).
Der Verkauf oder Tausch einer Immobilie ist jedoch stets der Steuerverwaltung (Administration des contributions directes - ACD) zu melden.
Betroffene Personen
Der die Immobilie verkaufende oder tauschende Steuerpflichtige muss der Steuerverwaltung melden, ob er:
- gebietsansässig ist und eine Immobilie verkauft, die in Luxemburg oder im Ausland gelegen ist;
- nicht gebietsansässig ist und eine in Luxemburg gelegene Immobilie verkauft;
- gebietsansässig ist und für die Gleichstellung mit einem gebietsansässigen Steuerpflichtigen optiert hat und eine Immobilie verkauft, die in Luxemburg oder im Ausland gelegen ist.
Die Meldung der erzielten Einkünfte erfolgt durch Einreichung einer Steuererklärung (Vordruck 100) und des Sonderanhangs (Vordruck 700).
Vorgehensweise und Details
Ermittlung des Hauptwohnsitzes
Der Verkauf oder Tausch des Hauptwohnsitzes ist von der Einkommensteuer befreit. Der getätigte Verkauf oder Tausch muss jedoch stets gemeldet werden.
Der Hauptwohnsitz beinhaltet die normalen Nebengebäude des Gebäudes und des Grundstücks, die die Bemessungsgrundlage für das Gebäude bilden.
Der Wohnsitz des Steuerpflichtigen gilt als Hauptwohnsitz, wenn die Wohnung vom Steuerpflichtigen zum Zeitpunkt des Verkaufs oder Tauschs bewohnt wird oder der Verkauf oder Tausch spätestens am 31. Dezember des auf den Umzug folgenden Jahres erfolgt. Zudem muss eine der nachstehenden Bedingungen erfüllt sein:
- der Steuerpflichtige hat die Wohnung nach ihrer Anschaffung oder ihrer Fertigstellung bewohnt; oder
- der Steuerpflichtige hat sie vor dem Verkauf oder Tausch mindestens 5 Jahre lang bewohnt; oder
- der Verkauf oder Tausch erfolgte aus familiären oder beruflichen Gründen des Steuerpflichtigen, seines Ehepartners oder seines eingetragenen Lebenspartners.
Der Wohnsitz des Steuerpflichtigen gilt zudem als Hauptwohnsitz, wenn die Wohnung vom Steuerpflichtigen zum Zeitpunkt des Verkaufs oder Tauschs nicht bewohnt wird oder der Verkauf oder Tausch nach dem 31. Dezember des auf den Umzug folgenden Jahres erfolgt. Zudem müssen die 3 folgenden Bedingungen erfüllt sein:
- der Steuerpflichtige hat die Wohnung nach ihrer Anschaffung oder ihrer Fertigstellung bewohnt; und
- der Steuerpflichtige ist nicht Eigentümer einer anderen Wohnung (Wohnungen, die dem Eigentümer unmittelbar zur Verfügung stehen); und
- die Aufgabe der Wohnung erfolgte aus familiären oder beruflichen Gründen des Steuerpflichtigen, seines Ehepartners oder seines eingetragenen Lebenspartners.
Die Steuerverwaltung verfügt über einen interaktiven Assistenten, mit dem ermittelt werden kann, ob eine veräußerte Wohnung als Hauptwohnung betrachtet werden kann.
Steuerliche Behandlung der erzielten Einkünfte
Es gibt unterschiedliche steuerliche Behandlungen für Einkünfte aus dem Verkauf oder Tausch einer Immobilie (einer Wohnung):
- Betrifft der Kauf oder Tausch der Immobilie den Hauptwohnsitz oder die Wohnungsbauvereinbarung, sind die Einkünfte von der Einkommensteuer befreit.
- Erfolgt der Verkauf oder Tausch der Immobilie innerhalb von 2 Jahren nach Anschaffung, werden die erzielten Einkünfte Spekulationsgewinn genannt und mit dem normalen progressiven Steuersatz versteuert. Entsprechend der Höhe des jeweiligen steuerpflichtigen Jahreseinkommens des Steuerpflichtigen und seiner familiären Situation beläuft sich der maximale Grenzsteuersatz auf maximal 42 %.
- Erfolgt der Verkauf oder Tausch der Immobilie nach mehr als 2 Jahren nach der Anschaffung, werden die erzielten Einkünfte Veräußerungsgewinn genannt. Wurden die Einkünfte zwischen dem 1. Juli 2016 und dem 31. Dezember 2018 erzielt, beträgt der außerordentliche Steuersatz höchstens 10,5 % (ein Viertel des Durchschnittssteuersatzes). Einkünfte, die nicht während dieses Zeitraums erzielt wurden, werden mit höchstens 21 % versteuert (halber Durchschnittssteuersatz).
Nach dem Veräußerungsgewinn erzielte Einkünfte profitieren von einem Zehnjahresfreibetrag von 50.000 Euro (100.000 Euro, wenn die Ehe- oder Lebenspartner zusammen veranlagt werden). Die Höhe des Freibetrags wird um die Höhe der Freibeträge herabgesetzt, in deren Genuss der Steuerpflichtige bereits während der 10 Jahre kam, in denen die Wohnung in seinem Besitz war.
Spekulations- und Veräußerungsgewinne unterliegen im Regelfall ebenfalls der Solidaritätssteuer und der Pflegeversicherung. Der geschuldete Beitrag wird von der Steuerverwaltung errechnet.
Verluste aus dem Verkauf oder Tausch einer Immobilie können mit folgenden Einkünften verrechnet werden:
- anderen Veräußerungsgewinnen; oder
- Spekulationsgewinnen; oder
- Gewinnen, die aus einer Abtretung einer wesentlichen Beteiligung stammen.
Verbleibende Verluste dürfen weder mit anderen Einkunftsarten (zum Beispiel mit Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnet, noch dürfen entsprechende Verluste vorgetragen werden.
Ist die Immobilie im Ausland gelegen, ist der erzielte Spekulationsgewinn grundsätzlich steuerbefreit, das heißt, er wird nur für die Ermittlung des Steuersatzes berücksichtigt. Steuerbefreite außerordentliche Veräußerungsgewinne sind bei der Berechnung des Durchschnittssteuersatzes nicht zu berücksichtigen.
Den Verkauf oder Tausch einer Immobilie anzeigen, die Eigentum eines Steuerpflichtigen ist
Der Verkauf oder Tausch der Immobilie muss in dem Steuerjahr erklärt werden, in dem die Immobilie verkauft oder getauscht wurde.
Maßgebend ist das Datum der notariellen Beurkundung, das heißt unabhängig vom Tag der Zahlung des Kaufpreises durch den Erwerber.
Unterliegt der Transfer einer aufschiebenden Bedingung, wird der Eigentumswechsel am Ende der Periode, in der diese Bedingung eintreten kann, definitiv, das heißt in dem Jahr, in dem die aufschiebende Bedingung eintritt.
Vordruck 700
Der Steuerpflichtige, der eine in Luxemburg gelegene Immobilie aus seinem Privatvermögen verkauft oder getauscht hat, kann den Vordruck 700 ausfüllen und seiner Einkommensteuererklärung (Vordruck 100) beifügen. Verkauft oder tauscht er mehrere Immobilien, kann er so viele Vordrucke 700 ausfüllen, wie er Immobilien verkauft oder tauscht.
Vordruck 100
Die Einkünfte aus Vordruck 700 sind auf Blatt D (Seite 11) des Vordrucks 100 zu übertragen.
Die verschiedenen Einkünfte können als zu versteuernde Einkünfte oder als steuerbefreite Einkünfte angegeben werden. Die in Luxemburg steuerpflichtigen Einkünfte beziehen sich auf den Verkauf oder Tausch von Immobilien, die sich in Luxemburg befinden. Die steuerbefreiten Einkünfte beziehen sich auf den Verkauf oder Tausch von Immobilien, die sich im Ausland befinden.
Belege
Auf Verlangen der Steuerverwaltung muss der Steuerpflichtige die erforderlichen Nachweise (Kopie der notariellen Verkaufs- oder Tauschurkunde der Immobilie, Rechnungen für Modernisierungen oder nachträgliche Herstellungskosten usw.) vorlegen.
Die Steuerverwaltung kann im Rahmen der Überprüfung von Informationen, Aussagen, Anträgen, Erklärungen, Beschwerden oder Widersprüchen jederzeit zusätzliche Nachweise anfordern.
Online-Dienste und Formulare
Online-Dienste
Zum Download bereitgestellte Formulare
Hinweis: Lesen Sie die Anleitung zur Verwendung von PDF-Formularen.
Zuständige Kontaktstellen
-
Steuerverwaltung (ACD)
- Adresse:
- 33, rue de Gasperich L-5826 Hesperange Luxemburg
Um herauszufinden, welche Stelle für Ihr Anliegen zuständig ist, folgen Sie bitte dem oben stehenden Link.
Verwandte Vorgänge und Links
Vorgänge
Links
Weitere Informationen
-
Pacte logement
sur le site de l'Administration des contributions directes (ACD)
-
Vente de la résidence principale
sur le site de l'Administration des contributions directes (ACD)
-
Assistant interactif permettant de déterminer si une résidence cédée est la résidence principale
sur le site de l'Administration des contributions directes (ACD)
-
Assurance dépendance
sur le site de l’Administration des contributions directes (ACD)
-
Zusammenfassung der erhobenen direkten Steuern
auf der Website der Steuerverwaltung (ACD)
Rechtsgrundlagen
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Loi modifiée du 4 décembre 1967
concernant l'impôt sur le revenu
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Règlement grand-ducal du 4 juin 1992
portant exécution de l'article 102bis, alinéa 5 de la loi du 4 décembre 1967 concernant l'impôt sur le revenu (dépendances non normales de la résidence principale)
-
Règlement grand-ducal modifié du 16 juin 1992
concernant l'impôt sur le revenu
-
Circulaire L.I.R. n° 99ter/3 du 16 février 2009
Loi du 22 octobre 2008 portant promotion de l’habitat et création d’un pacte logement avec les communes : mesures fiscales ayant un impact sur l’impôt sur le revenu
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