Bau-/Renovierungsmängel feststellen und Ersatz/Nachbesserung verlangen

Zum letzten Mal aktualisiert am

Nach dem Kauf einer Immobilie kann es vorkommen, dass dem Eigentümer Unannehmlichkeiten jeglicher Art entstehen, insbesondere Baumängel.

Bei Vorliegen eines Baumangels muss dieser zuerst festgestellt werden, um anschließend Ersatz/Nachbesserung zu verlangen.

Betroffene Personen

Baumängel können die Eigentümer folgender Immobilien betreffen:

  • Eigentümer schlüsselfertiger Immobilien (Haus, Wohnung usw.);
  • Eigentümer von Immobilien, die von einem Bauunternehmen errichtet wurden, gegebenenfalls unter der Aufsicht eines Architekten;
  • Eigentümer von künftig fertigzustellenden Immobilien;
  • Eigentümer einer Immobilie, die sie bereits bezogen haben.

Gewährleistungsfristen im Bauwesen

Verkäufer beziehungsweise Bauunternehmer haften grundsätzlich 10 Jahre, und je nach Fall sogar 30 Jahre, ab der Abnahme im Falle eines Rohbaus, wie beispielsweise:

  • Außenwände und Decken;
  • Wasserleitungssystem im Gebäude;
  • Zentralheizung;
  • Sanitäranlagen;
  • Wasseranschlüsse;
  • Kanalisation;
  • Wärmedämm- und Lärmschutzfassade;
  • Estrich;
  • Verputz, wenn die Arbeiten erhebliche Ausführungsmängel aufweisen;
  • am Boden verankerte Metallkonstruktionen und Kunstbauten, für die Untersuchungen, Entwürfe, Berechnungen und Pläne gemäß den Regeln der Technik vorgenommen beziehungsweise angefertigt werden müssen;
  • Dach;
  • Kamine und Rauchabzüge;
  • Balkonfliesen;
  • Betonplatte zwischen Keller und Terrassenüberhang.

Sie haften 2 Jahre ab der Abnahme der Ausbauarbeiten, wie beispielsweise:

  • Holzbauarbeiten;
  • Türen und Fenstereinfassungen;
  • Heizkörper und Verkleidung der Zwischenwände.

Vorgehensweise und Details

Protokollierung eines Baumangels

Personen, die mit Baumängeln zu tun haben, müssen diese dem Verkäufer oder Erbauer beziehungsweise Bauunternehmen schnellstmöglich anzeigen, damit dieser beziehungsweise dieses die Mängel kontradiktorisch feststellen kann.

Es gibt mehrere Arten, einen Baumangel festzustellen:

  • einvernehmliche Feststellung;
  • Feststellung durch einen Gerichtsvollzieher;
  • Feststellung durch ein Gutachten;
  • Feststellung durch ein gerichtlich angeordnetes Gutachten.

Einvernehmliche Feststellung

Hierbei handelt es sich um die Situation, in der der Verkäufer oder Erbauer beziehungsweise das Bauunternehmen einverstanden ist, die vorliegenden und angezeigten Mängel kontradiktorisch festzustellen.

Diese Feststellung muss zwingend:

  • schriftlich erfolgen; und
  • von allen betroffenen Parteien unterzeichnet werden (wurde der Mangel durch mehrere Unternehmen verursacht, müssen alle unterzeichnen).

Feststellung durch einen Gerichtsvollzieher

Die Feststellung durch einen Gerichtsvollzieher dient der Beweissicherung im Hinblick auf einen etwaigen Rechtsstreit.

Diese Feststellung kann:

  • kontradiktorisch sein: Der Verkäufer oder der Erbauer beziehungsweise das Bauunternehmen wird vorgeladen und erscheint;
  • einseitig sein: Der Verkäufer oder der Erbauer beziehungsweise das Bauunternehmen wird vorgeladen und erscheint nicht, woraufhin der Gerichtsvollzieher das Feststellungsprotokoll allein erstellt.

Der Gerichtsvollzieher kann nur das Problem feststellen, ohne jedoch die Mittel, um dem Problem Abhilfe zu schaffen, oder die Kosten der Instandsetzung zu bestimmen.

Feststellung durch ein Gutachten

Die gerichtlichen Sachverständigen in Luxemburg sind je nach Tätigkeitsbereich in einer Vereinigung zusammengeschlossen.

Willigt der Verkäufer oder der Erbauer beziehungsweise das Bauunternehmen ein, bei der Begutachtung anwesend zu sein, gilt das außergerichtliche Gutachten als kontradiktorisch.

Der Sachverständige kann die angezeigten Mängel feststellen, sich zu ihren Gründen und Ursachen äußern, die Mittel bestimmen, um ihnen Abhilfe zu schaffen, und die Kosten sowie gegebenenfalls eine Wertminderung festsetzen.

Feststellung durch ein gerichtlich angeordnetes Gutachten

Es kann vorkommen, dass der Verkäufer oder der Erbauer beziehungsweise das Bauunternehmen der Anzeige des Eigentümers keine Folge leistet. Letzterer kann dann ein gerichtlich angeordnetes kontradiktorisches Gutachten beantragen.

Es handelt sich hierbei um ein beschleunigtes Verfahren und erfolgt durch Vorladung vor das Eilgericht durch einen Gerichtsvollzieher.

Die Mitwirkung eines Anwalts am Gerichtshof ist nicht erforderlich.

Beweiskraft der Gutachten

Es gibt 3 Arten von Gutachten mit unterschiedlicher Beweiskraft:

  • Das gerichtlich angeordnete Gutachten wird vom Gericht angeordnet. Der gerichtliche Sachverständige muss den Grundsatz des kontradiktorischen Verfahrens einhalten. Die Begutachtung erfolgt in Anwesenheit der Parteien, und Letztere haben die Möglichkeit, ihre Anmerkungen vorzubringen.

    Das gerichtlich angeordnete Gutachten ist den anwesenden oder vertretenen Parteien gegenüber jederzeit wirksam. Der Richter ist nicht an die Feststellungen oder Schlussfolgerungen des Sachverständigen gebunden, weicht aber nur mit Vorsicht von dessen Stellungnahme ab, wenn Gründe vorliegen, die einen Fehler im Gutachten oder bei der Durchführung der Begutachtung vermuten lassen.

    In der Regel ist das gerichtlich angeordnete Gutachten, den nicht bei der Begutachtung anwesenden Parteien gegenüber nicht wirksam. Es wird jedoch nicht automatisch aufgrund seiner Einseitigkeit von der Verhandlung ausgeschlossen, sofern es ordnungsgemäß übermittelt wurde und von den Streitparteien frei diskutiert werden konnte. In diesem Fall ist das Gutachten ein Beweismittel unter vielen.
  • Das einseitige Gutachten wird von einer Partei zur Bekräftigung ihrer Behauptungen veranlasst, ohne dass die anderen Parteien ordnungsgemäß aufgefordert werden, der Begutachtung beizuwohnen und/oder ohne dass sie die Möglichkeit erhalten, ihre Anmerkungen vorzubringen.

    Das einseitige Gutachten ist nur ein Beweismittel unter vielen, sofern es ordnungsgemäß übermittelt wurde und von den Streitparteien frei diskutiert werden konnte. Die Beweiskraft eines einseitigen Gutachtens ist jedoch im Vergleich zur Beweiskraft eines gerichtlich angeordneten oder eines einvernehmlichen kontradiktorischen Gutachtens geschmälert.
  • Das einvernehmliche kontradiktorische Gutachten wird von einer oder von allen Parteien veranlasst. Die Begutachtung erfolgt in Anwesenheit der Parteien, und Letztere haben die Möglichkeit, ihre Anmerkungen vorzubringen.

    Die im Laufe der Begutachtung eingeholten Elemente müssen Gegenstand einer objektiven und vollständigen Diskussion sein. Die Anmerkungen der Parteien müssen vom Sachverständigen berücksichtigt werden. Wurde der Grundsatz des kontradiktorischen Gutachtens zur Genüge eingehalten, ist die einvernehmlich durchgeführte Begutachtung den dabei anwesenden Parteien gegenüber wirksam. Wurde der Grundsatz des kontradiktorischen Verfahrens nicht eingehalten, kann das Gutachten bei der Gerichtsverhandlung nur als Auskunft berücksichtigt werden.

Schadenersatz/Nachbesserung im Falle eines Baumangels fordern

Falls mit dem Verkäufer oder Erbauer keine Einigung erzielt werden konnte, bleibt dem Eigentümer nur der Rechtsweg.

Machen die festgestellten Schäden einen Streitwert bis zu 15.000 Euro aus, ist das Friedensgericht zuständig.

Machen die festgestellten Schäden einen Streitwert von mehr als 15.000 Euro aus, muss die Schadenersatzklage von einem Anwalt am Gerichtshof beim Bezirksgericht eingereicht werden.

Hier ist die Bedeutung eines schriftlichen Abnahmeprotokolls hervorzuheben, in welchem der Eigentümer ausführlich alle Vorbehalte angeben kann, die er anlässlich der Abnahme der Immobilie feststellen konnte. Dieses Protokoll darf nicht mit dem Fertigstellungsprotokoll verwechselt werden, welches im Rahmen des Verkaufs einer zu erbauenden Immobilie gesetzlich vorgesehen ist und der ordnungsgemäßen Abnahme vorangeht.

Das Gerichtsverfahren zwecks Ersatz/Nachbesserung von Baumängeln wird in der Regel gegen den Verkäufer oder den Erbauer beziehungsweise das Bauunternehmen gerichtet, kann aber auch gegen den Architekten, die Subunternehmer usw. angestrengt werden.

Folgendes kann der Eigentümer gerichtlich einfordern:

  • eine Naturalrestitution (tatsächliche Behebung des festgestellten Mangels);
  • einen Geldersatz (das heißt eine Entschädigung durch Zahlung von Schadenersatz), der durch Gutachten festgelegt wird, in Fällen, in denen der Eigentümer berechtigterweise jedes Vertrauen in den Verkäufer oder den Erbauer beziehungsweise das Bauunternehmen verloren hat oder Letztere die notwendigen Arbeiten zur Behebung des Mangels nicht durchführen wollen oder können;
  • gegebenenfalls eine Preisminderung;
  • gegebenenfalls den Rücktritt vom Kauf, unter Berücksichtigung der Schwere der erwiesenen Mängel.

Zuständige Kontaktstellen

  • Kammer für Architekten und beratende Ingenieure (OAI)

    Adresse:
    6, boulevard Grande-Duchesse Charlotte L-1330 Luxemburg Luxemburg
    Telefon:
    (+352) 42 24 06
    Fax:
    (+352) 42 24 07
    E-Mail:
    oai@oai.lu
    Website:
    http://www.oai.lu
    Geschlossen ⋅ Öffnet morgen um 9.00 Uhr
    Donnerstag:
    9.00 bis 12.00 Uhr , 14.00 bis 16.00 Uhr
    Freitag:
    9.00 bis 12.00 Uhr , 14.00 bis 16.00 Uhr
    Samstag:
    Geschlossen
    Sonntag:
    Geschlossen
    Montag:
    9.00 bis 12.00 Uhr , 14.00 bis 16.00 Uhr
    Dienstag:
    9.00 bis 12.00 Uhr , 14.00 bis 16.00 Uhr
    Mittwoch:
    9.00 bis 12.00 Uhr , 14.00 bis 16.00 Uhr

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