TVA - Immobilier

Toute opération immobilière réalisée par un assujetti est soumise à l’application de la TVA luxembourgeoise. Celle-ci varie selon que l’entreprise :

  • achète un immeuble à construire ou un immeuble existant ;
  • décide de le prendre en location.  

L’achat d’immeubles à construire est soumis à la TVA au Luxembourg.

La location et l’achat d’immeubles existants en sont en principe exonérés. Dans ce cas, l’entreprise dispose toutefois d’un droit d’option à la TVA qui permet de renoncer à l’exonération, afin de pouvoir ensuite déduire la TVA payée en amont.

Personnes concernées

Toute personne physique ou morale qui achète ou loue un immeuble peut être redevable de la TVA en matière d’immobilier.

Modalités pratiques

Achat d’immeubles

La TVA sur les achats d’immeubles peut s’appliquer différemment selon qu’il s’agit d’immeubles à construire ou d’immeubles déjà existants.

Immeubles à construire

On parle d’immeubles à construire pour qualifier le terrain sur lequel l’entreprise de construction érigera l’immeuble : les constructions ne sont donc pas encore existantes au moment de la conclusion du contrat. Dans ce cas :

  • l’achat du terrain est uniquement soumis aux droits d’enregistrement de 7 % ou de 10 % selon l’affectation du bien ;
  • la construction de l’immeuble n’est pas soumise aux droits d’enregistrement mais sera toujours soumise à la TVA au taux de 17 %.

La TVA payée en amont pourra être récupérée par l’entreprise, dans les limites de son taux de récupération (100 % pour une entreprise dont la totalité du chiffre d’affaires est soumis à la TVA).

Immeubles existants

L’achat d’immeubles existants est en principe exonéré de la TVA.

L’acheteur peut toutefois renoncer à l’exonération en faisant valoir son droit d’option à la TVA.

Prise en location

La prise en location d’immeubles est en principe exonérée de TVA.

Certaines locations de biens immeubles restent cependant soumises à la TVA : activités d’hébergement passager de personnes, location de camps de vacances / terrains de camping, location de certains emplacements aménagés pour le stationnement temporaire de véhicules, location d’installations d’exploitation ou location de coffres forts.

Il est toutefois possible d’opter pour l’application de la TVA sur les loyers et ainsi de renoncer à l’exonération de TVA normalement prévue.

Droit d’option à la TVA

Lors de l’achat d’immeubles existants ou de la prise en location d’immeubles ou de parties d’immeubles, il existe un droit d’option à la TVA qui consiste à renoncer à l’exonération de TVA qui devrait normalement s’appliquer.

Principe

La raison d’être de ce droit d’option découle du principe de neutralité de la TVA réalisé par le mécanisme de récupération de la TVA payée en amont.

En effet, lorsque la location (ou la vente) de biens immeubles est exonérée, le bailleur (ou le vendeur) ne peut pas récupérer la TVA qu’il supporte en amont sur les biens et services utilisés pour cette activité.

De ce fait, cette TVA en amont irrécupérable devient un coût pour le bailleur (ou le vendeur) qu’il répercute sur le prix du loyer (ou le prix de vente). Finalement c’est donc le locataire (ou l’acheteur) qui le supporte, puisque même s’il dispose d’un droit à déduction, il ne peut récupérer cette charge de TVA dissimulée.

En renonçant à l’exonération et en soumettant la location à la TVA :

  • le bailleur/vendeur :
    • se donne la possibilité de récupérer la TVA en amont supportée sur son activité ;
    • évite un coût de TVA non récupérable ;
    • peut réajuster le prix du loyer ou le prix de vente demandé ;
  • le preneur en location/acheteur peut ainsi récupérer la TVA payée sur le loyer / prix d’acquisition, dans les limites de son droit à déduction.

Conditions

Le droit d’option à la TVA peut s’exercer sous certaines conditions :

  • l’opération doit soit avoir lieu entre assujettis, soit impliquer la mise en location ou en fermage d’un immeuble par quiconque à un assujetti ;
  • l’opération doit concerner un immeuble consacré à l’exercice d’activités qui permettent de déduire :
    • 100% de la TVA payée en amont, c’est le cas des entreprises dont la totalité du chiffre d’affaires est soumise à la TVA ;
    • au moins 50 % de la TVA en amont, c’est le cas :
      • des immeubles à usage mixte, c’est-à-dire ceux qui ne sont pas entièrement affectés à l’exercice d’activités autorisant à déduire la taxe en amont. Dans ce cas, le droit d’option ne peut être exercé que pour la partie prépondérante dédiée à l’exercice de telles activités ;
    Dans ce cas, la TVA payée en amont pourra être récupérée par l’entreprise dans les limites de son taux de récupération.
  • l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) doit avoir donné son accord pour que l’application de la TVA soit possible.

Exemples :

  • une banque dont le taux de récupération de la TVA est de 40 % ne peut pas opter pour la soumission à la TVA de l’achat de l’immeuble administratif ;
  • un épicier prend en location le rez-de-chaussée d’un immeuble à 3 étages. Il occupe le rez-de-chaussée en partie pour faire son commerce (70 %) et en partie pour y habiter (30 %). Le bailleur peut opter pour la TVA sur le loyer, car l’utilisation professionnelle (immeuble à usage mixte) est de plus de 50 % ;
  • un épicier prend en location un immeuble à 3 étages, le commerce étant exploité sur les 2 premiers étages et lui-même habitant avec sa famille au 3ème étage. Comme le 3ème étage constitue une "unité distincte susceptible de jouissance privative", il sera à considérer comme un immeuble distinct pour les besoins de la TVA. De ce fait, on ne sera pas véritablement en présence d’un usage mixte d’immeuble, mais plutôt d’une utilisation concomitante de 2 immeubles, l’un à usage professionnel, l’autre à usage privé. De ce fait, la TVA sera intégralement déductible en ce qui concerne les 2 premiers étages. La TVA due en raison de l’occupation du 3ème étage constituant un acte de consommation privée ne pourra être déduite.

Obtention

L’entreprise doit déposer une déclaration d’option, différente selon qu’il s’agisse d’une location ou d’une vente, auprès de l’AED. Après examen de la demande et dans un délai d’un mois à compter de son dépôt, l’administration accorde ou non la possibilité de renoncer à l’exonération.

Si l’AED l’accorde, la TVA est alors applicable à compter du premier jour du mois suivant la décision.

En cas de vente, l’agrément de l’administration doit avoir été obtenu avant la passation de l’acte authentique.

Lorsque l’option concerne une location, le contrat de location doit avoir été agréé par les services fiscaux, ce qui requiert également un enregistrement du bail (enregistré au droit fixe) auprès de l’AED dans un délai de 3 mois. Celui-ci est ensuite transmis au bureau d’imposition du bailleur qui accorde finalement l’application de la TVA sur le loyer.

Exemple :

Un propriétaire vend un immeuble construit de locaux commerciaux pour 2.000.000 euros HT, soit 2.340.000 euros TTC avec la TVA au taux de 17 %.

L’immeuble est donné en location à une entreprise assujettie à partir de janvier pour un loyer mensuel de 15.000 euros.

  • S’il n’opte pas pour la TVA, le propriétaire paiera définitivement la TVA sur la construction de l’immeuble sur le prix d’acquisition TTC de 2.340.000 euros (amortissable sur 50 ans).
  • S’il exerce son droit d’option à la TVA, le loyer de 15.000 euros est soumis à la TVA (15.000 + 2.550 = 17.550 euros). Mais la TVA en amont payée sur la construction devient déductible.
    • Résultat pour l’année de la fin de la construction :
      • le propriétaire facture la TVA sur les loyers : 12 mois x 2.550 euros = 30.600 euros de TVA à reverser ;
      • mais ces 30.600 euros de TVA deviennent déductibles de la construction à raison de 340.000 - 30.600 = 309.400 euros ;
    • avantage pour le propriétaire : le montant du loyer n’est pas affecté et il pourra bénéficier du remboursement de la TVA sur la construction ;
    • avantage pour le locataire : la TVA sur les loyers constitue de la TVA en amont déductible.

Services en ligne / Formulaires

TVA - Opérations immobilières

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MwSt. - Immobiliengeschäften

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