Eine besondere Gemeindesteuer für Leerstand oder für den Verzicht auf den Bau bestimmter Gebäude zahlen

Die Gemeinden sind befugt, eine jährliche Sondersteuer auf leer stehende oder ungenutzte Immobilien sowie auf unbebautes bebaubares Land zu erheben.

Diese Steuer soll Eigentümer dazu anhalten, ihre Immobilien zu verkaufen oder zu vermieten oder auf ihren Grundstücken Wohnungen zu errichten.

Bisher haben lediglich 5 Gemeinden die Sondersteuer auf leerstehende bebaute Grundstücke und nicht zugewiesene Baugrundstücke eingeführt. Dabei handelt es sich um die Gemeinden Beckerich, Diekirch, Esch-sur-Alzette, Esch-sur-Sûre und Redange-sur-Attert.

Zielgruppe

Diese Sondersteuer ist vom Eigentümer oder im Falle der Ausgliederung des Eigentumsrechts vom Nießbrauchberechtigten oder vom Inhaber eines Bau- oder Erbpachtrechtes zu entrichten:

  • bei bebauten Grundstücken oder Teilen davon, die für Wohnzwecke oder die Beherbergung von Personen bestimmt und nicht bewohnt oder tatsächlich ungenutzt sind. Leerstand einer Immobilie bedeutet, dass dort seit 18 Monaten in Folge niemand als Nutzer im Einwohnerregister oder niemand als Nutzer einer Zweitwohnung gemeldet ist;
  • bei Bauland, für das seit 3 Jahren eine Baugenehmigung erteilt werden kann und auf dem noch kein Baubeginn stattgefunden hat. Der Eigentümer muss daher keine Baugenehmigung beantragt haben. Es reicht aus, dass die Gemeinde das Grundstück zu Bauerwartungsland für Wohnungsbau erklärt hat und somit eine Baugenehmigung theoretisch erteilt werden kann.

Sind mehrere Personen Miteigentümer einer Immobilie oder Mitinhaber eines Bau- oder Erbpachtrechtes, haften sie gesamtschuldnerisch für die Entrichtung der Sondersteuer.

Die Gemeinden können ganz oder teilweise auf die Zahlung der Sondersteuer verzichten, insbesondere bei:

  • Bauprojekten oder Ausbauprojekten für Wohnzwecke;
  • kurz zurückliegendem Erwerb;
  • landwirtschaftlichen Betrieben;
  • der Reservierung eines Bauplatzes oder eines Wohngebäudes für den Eigenbedarf des Eigentümers oder eines seiner Kinder während eines maximalen Zeitraums, der per Gemeinderatsbeschluss festgesetzt wird.

Die Gemeinden können die Eigentümer von auf ihrem Hoheitsgebiet belegenen nicht bewohnten Wohnimmobilien oder Wohnimmobilienteile auch per Gemeinderatsbeschluss dazu verpflichten, diese Immobilien der Gemeindeverwaltung innerhalb der vom Gemeinderat festgesetzten Frist zu melden.

Kommt ein Eigentümer dieser Meldepflicht nicht nach, kann er mit einer Geldstrafe zwischen 1 und 250 Euro belegt werden.

Vorgehensweise und Details

Mitteilung über die Sondersteuer und Einspruch

Der Feststellungsbescheid begründet die Zahlung der Sondersteuer und wird vom Bürgermeister- und Schöffenkollegium (Collège des bourgmestres et échevins) unter Angabe der zu zahlenden Sondersteuer per Einschreiben an den Wohnsitz (natürliche Person) oder Firmensitz (Gesellschaft, Vereinigung) des Steuerpflichtigen (Eigentümer, Nießbrauchberechtigter oder Inhaber eines Bau- oder Erbpachtrechtes) gesendet. Falls der Wohnsitz oder Firmensitz des Steuerpflichtigen nicht bekannt ist, kann die Benachrichtigung am Gebäude selbst angeschlagen werden.

Dem Steuerpflichtigen bleibt eine Frist von 3 Monaten ab der Zustellung bzw. ab dem Tag des Anschlags am Gebäude, um gegen die Erhebung der Sondersteuer Einspruch zu erheben. Dieser Einspruch muss per Einschreiben erfolgen und begründet sein (so ist z.B. anzugeben und nachzuweisen, dass das Gebäude tatsächlich genutzt wird oder dass dies während der von der Gemeindeverwaltung festgestellten 18 Monate der Fall war). Die Gemeindeverwaltung hat eine Frist von 3 Monaten, um sich zum Einspruch des Steuerpflichtigen zu äußern. Bei Ausbleiben einer Antwort innerhalb dieser Frist ist davon auszugehen, dass dem Einspruch stattgegeben wurde.

Zahlung der Sondersteuer

Der Steuerpflichtige hat die Steuer nach Erhalt des Bescheids zu zahlen. Der Bescheid wird von der Gemeindekasse der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, versandt. Die Anrufung der Verwaltungsgerichte hat keine aufschiebende Wirkung hinsichtlich der Zahlung der Steuer.

Das Gesetz verfügt, dass die Entscheidungen über die Einführung der Sondersteuer sowie die Ausführungsbestimmungen per Gemeindereglement festgelegt werden. Es können daher je nach Gemeinde Unterschiede bestehen.

Anwendung der Sondersteuer

Für das erste Jahr der Steuererhebung sind besondere Vorschriften vorgesehen.

Legt der Steuerpflichtige innerhalb der 3 Monate nach der Zustellung des Bescheides oder nach dem Tag des Anschlags am Gebäude keinen Einspruch gegen die Erhebung der Steuer ein, ist die Steuer erstmals in dem Jahr fällig, in dem die Dreimonatsfrist endet.

Beispiel:

Herr X ist Eigentümer einer Eigentumswohnung, die seit 1. Juni 2007 leer steht.

Am 1. Februar 2009 geht ihm ein Schreiben der Gemeindeverwaltung zu, in dem er davon in Kenntnis gesetzt wird, dass er der Sondersteuer unterliegt, da seine Eigentumswohnung 20 Monate lang in Folge leer stand. Herr X legt innerhalb von 3 Monaten keinen Einspruch gegen die Erhebung der Steuer ein (Ablauf der Frist am 1. Mai 2009). Daher muss er 2009 die Sondersteuer zahlen.

In der Annahme, das Datum der Zustellung sei der 1. November 2009 (Fristablauf 1. Februar 2010), wäre Herr X daher erstmals im Jahr 2010 sondersteuerpflichtig.

Legt der Steuerpflichtige innerhalb der 3 Monate nach der Zustellung des Bescheides oder nach dem Tag des Anschlags am Gebäude Einspruch gegen die Erhebung der Steuer ein, ist die Steuer erstmals in dem Jahr fällig, in dem die Gemeinde den Einspruch ablehnt.

Beispiel:

Herr X ist Eigentümer einer Eigentumswohnung, die seit 1. Juni 2007 leer steht.

Am 1. September 2009 erhält er ein Schreiben von der Gemeindeverwaltung, in dem er davon in Kenntnis gesetzt wird, dass er der Sondersteuer unterliegt, da seine Eigentumswohnung 27 Monate lang in Folge leer stand.

Herr X legt am 15. November 2009 Einspruch gegen die Erhebung der Sondersteuer ein. Die Gemeindeverwaltung äußert sich zu dem Einspruch mit Schreiben vom 20. Januar 2010 und lehnt die von Herrn X vorgebrachten Argumente ab. Herr X ist daher erstmals im Jahr 2010 sondersteuerpflichtig.

Aufhebung der Steuer

Im auf die Beendigung des Leerstands folgenden Jahr ist die Sondersteuer nicht mehr zu zahlen. Dies kann durch die Gemeinde festgestellt oder durch den Steuerpflichtigen mitgeteilt werden.

Verpflichtungen beim Verkauf einer Immobilie, die der Steuer unterliegt

Bei Verkauf einer Immobilie, die der Sondersteuer wegen Leerstand unterliegt, muss der Eigentümer oder der Veräußerer des abgetretenen Rechts den Käufer vom Bestehen der Sondersteuerpflicht in Kenntnis setzen.

Der Verkäufer muss innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung des Verkaufs oder der Veräußerung per Einschreiben bei der Gemeindeverwaltung die genaue Bezeichnung der von der Sondersteuer betroffenen Immobilie, das Datum der Beurkundung, den Namen und die Anschrift des bzw. der Käufer sowie den Nachweis einreichen, dass Letzterer von der Sondersteuer auf die Immobilie in Kenntnis gesetzt wurde.

Der ehemalige Eigentümer bzw. der Veräußerer bleibt solange steuerpflichtig, bis diese Mitteilung erfolgt ist.

Dem Käufer oder Nutznießer des abgetretenen Rechts bleibt eine Frist von 30 Tagen ab der Beurkundung, um die Gemeinde von seiner Absicht in Kenntnis zu setzen, das Gebäude zu beziehen.

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