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Steuergutschrift auf notarielle Urkunden („Bëllegen Akt“)

Zum letzten Mal aktualisiert am 07.07.2025

Zusammenfassung:

Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Luxemburg erwerben, das bzw. die Sie mindestens 2 Jahre lang selbst nutzen möchten, können Sie unter bestimmten Bedingungen in den Genuss einer Steuergutschrift gelangen (auf Luxemburgisch „Bëllegen Akt“ genannt).

Der Notar beantragt die Steuergutschrift bei der Errichtung der notariellen Urkunde.

Crédit d’impôt sur les actes notariés

Zu den Online-Diensten und Formularen

Der normale Gebührensatz für den Kauf einer Immobilie (Haus, Wohnung oder Grundstück) beläuft sich in Luxemburg auf 7 %, davon:

6 % für die Einregistrierungsgebühren; und
1 % für die Überschreibungsgebühren.

Um die beim Erwerb von Wohneigentum anfallenden Kosten zu mindern, hat die Regierung eine Steuergutschrift (auf Luxemburgisch „Bëllegen Akt“ genannt) zur Ermäßigung der Einregistrierungs- und Überschreibungsgebühren eingeführt. Diese ist für alle Personen gedacht, die eine Immobilie (und bestimmte Gebäudebestandteile) zu eigenen Wohnzwecken erwerben wollen.

Die Steuergutschrift ist auf 40.000 Euro pro Person begrenzt und unterliegt insbesondere der Bedingung der tatsächlichen und persönlichen Nutzung der Immobilie.

Die Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung (Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA - AED) erhebt in jedem Fall eine Einregistrierungs- und Überschreibungsgebühr von mindestens 100 Euro.

Betroffene Personen

Die Steuergutschrift kann jeder natürlichen Person bewilligt werden, die:

eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken erwerben möchte;
zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der notariellen Urkunde:
- in Luxemburg lebt und im Melderegister einer Gemeinde eingetragen ist;
- nicht in Luxemburg lebt, sich aber dazu verpflichtet, sich in der erworbenen Immobilie in Luxemburg niederzulassen.

Gebietsansässige eines Landes des EWR
Gebietsansässige eines Drittlands

Personen, die in einem Land des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) wohnen:

werden Personen mit Wohnsitz in Luxemburg gleichgestellt;
sind nicht verpflichtet, die Einregistrierungs- und Überschreibungsgebühren zu verauslagen und anschließend eine Rückerstattung zu beantragen;
gelangen automatisch in den Genuss der Steuergutschrift, sofern sie dies bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde beantragt haben.

Die Steuergutschrift wird Personen, die in einem Drittland wohnen, erst bewilligt, wenn die Person, die die Immobilie erworben hat, eine Bescheinigung über ihren Wohnsitz in Luxemburg vorlegen kann.

Die Gewährung der Steuergutschrift ist an keinerlei Bedingungen hinsichtlich Vermögen, Immobilienwert, Einheitswert oder Einkommen der Käufer geknüpft.

Betroffene Käufe

Die Steuerminderung kann gewährt werden im Falle des Erwerbs einer Immobilie oder von Immobilienteilen mittels:

Verkauf;
Zuschlagserteilung bei einer Versteigerung;
Auflösung durch Versteigerung (um eine Unteilbarkeit zu beenden);
Teilung mit Rückgabeanspruch oder Veräußerungsgewinn;
Tausch mit Rückgabeanspruch oder Veräußerungsgewinn;
Bestellung oder Veräußerung des Erbpachtrechts oder Erbbaurechts.

Der Erwerb durch Schenkung oder Nachlass ist nicht betroffen.

Betroffene Immobilien

Die Steuerminderung wird bewilligt:

für Baugrundstücke in Wohngebieten:
- die laut Bauordnung sofort bebaut werden können;
- die dem Eigentümer als tatsächlich genutzter persönlicher Hauptwohnsitz dienen sollen;
für Wohnimmobilien, die dem Eigentümer als tatsächlich genutzter persönlicher Hauptwohnsitz dienen sollen, sowie für im Bau befindliche Immobilien;
für bebaute (Garagen, Hallen, Scheunen) oder unbebaute Gebäudebestandteile (Gärten), die an das Hauptwohngebäude anschließen oder davon getrennt sind, jedoch in dessen unmittelbarer Nähe liegen.

Nicht betroffen sind:

Zweitwohnsitze;
Wochenendhäuser;
Immobilien, die vermietet oder zu gewerblichen Zwecken genutzt werden sollen.

Antragstellung

Der Notar beantragt die Steuergutschrift bei der Errichtung der notariellen Urkunde.

Zwischen dem 01.01.2024 und dem 30.06.2025 unterzeichnete Urkunden
Zwischen dem 07.03.2023 und dem 16.05.2023 unterzeichnete Urkunden

Mit dem Gesetz vom 22. Mai 2024 zur Änderung des geänderten Gesetzes vom 30. Juli 2002 zur Festlegung verschiedener steuerlicher Maßnahmen zur Förderung des Verkaufs und des Erwerbs von Baugrundstücken und Wohngebäuden wurde die Obergrenze für die Steuergutschrift zeitweise von 30.000 auf 40.000 Euro erhöht. Diese Erhöhung betrifft Immobilien, deren notarielle Urkunde zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 30. Juni 2025 unterzeichnet wurde.

Mehrere Fälle berechtigen rückwirkend zum 1. Januar 2024 zum Bezug des Zuschlags auf die Steuergutschrift (maximal 10.000 Euro):

Sie haben in der notariellen Kaufurkunde einen Antrag auf Steuergutschrift gestellt, und es ist ein Zuschlag auf die Steuergutschrift zu gewähren.
Für diesen Fall hat die Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung (AED) ein Rückerstattungsverfahren vorgesehen, bei dem die Rückerstattung direkt auf Ihr Konto erfolgt. Sie können das Antragsformular für die Rückerstattung unter „Online-Dienste und Formulare“ oder auf der Website der AED herunterladen. Das unterzeichnete Formular müssen Sie zwecks Prüfung und Rückerstattung bei der AED einreichen.
Sie haben in der notariellen Urkunde keinen Antrag auf Steuergutschrift gestellt, weil Sie den zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der notariellen Urkunde geltenden Höchstbetrag von 30.000 Euro ausgeschöpft hatten.
In diesem Fall können Sie die Rückerstattung des Zuschlags auf die Steuergutschrift beantragen. Hierzu müssen Sie zuvor eine zusätzliche notarielle Urkunde unterschreiben, die die unten im Abschnitt „Belege“ aufgelisteten Elemente enthält.

Mit dem Gesetz vom 16. Mai 2023 zur Änderung des geänderten Gesetzes vom 30. Juli 2002 zur Festlegung verschiedener steuerlicher Maßnahmen zur Förderung des Verkaufs und des Erwerbs von Baugrundstücken und Wohngebäuden wurde die Obergrenze für die Steuergutschrift von 20.000 auf 30.000 Euro erhöht.

Mehrere Fälle berechtigen rückwirkend zum 7. März 2023 zum Bezug des Zuschlags auf die Steuergutschrift (maximal 10.000 Euro):

Sie haben in der notariellen Kaufurkunde einen Antrag auf Steuergutschrift gestellt, und es ist ein Zuschlag auf die Steuergutschrift zu gewähren.
Für diesen Fall hat die Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung (AED) ein Rückerstattungsverfahren vorgesehen, bei dem die Rückerstattung direkt auf Ihr Konto erfolgt. Sie können das Antragsformular für die Rückerstattung unter „Online-Dienste und Formulare“ oder auf der Website der AED herunterladen. Das unterzeichnete Formular müssen Sie zwecks Prüfung und Rückerstattung bei der AED einreichen.
Sie haben in der notariellen Urkunde keinen Antrag auf Steuergutschrift gestellt, weil Sie den zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der notariellen Urkunde geltenden Höchstbetrag von 20.000 Euro ausgeschöpft hatten.
In diesem Fall können Sie die Rückerstattung des Zuschlags auf die Steuergutschrift beantragen. Hierzu müssen Sie zuvor eine zusätzliche notarielle Urkunde unterschreiben, die die unten im Abschnitt „Belege“ aufgelisteten Elemente enthält.

Belege

Um in den Genuss der Steuergutschrift zu gelangen, muss die notarielle Urkunde Folgendes enthalten:

den entsprechenden Antrag der Person, die die Immobilie erworben hat;
die Verpflichtung der Person, die die Immobilie erworben hat:
- die Immobilie während eines ununterbrochenen Zeitraums von mindestens 2 Jahren binnen 2 bzw. 4 Jahren ab Datum der notariellen Urkunde persönlich zu nutzen;
- sie während dieser Zeit zu keinen anderen Zwecken zu nutzen;
- den Betrag der Steuerbefreiung bei Missachtung dieser Bedingungen zurückzuzahlen;
die Verpflichtung der Person, die die Immobilie erworben hat, der AED innerhalb von 3 Monaten jede Abtretung oder Zweckänderung der Immobilie schriftlich anzuzeigen.

Verpflichtungen

Sie verpflichten sich, das Kaufobjekt als Eigentümer tatsächlich und persönlich zu bewohnen, dies:

innerhalb einer Frist von:
- 2 Jahren ab dem Datum der notariellen Kaufurkunde;
- 4 Jahren im Falle des Erwerbs eines Baugrundstücks oder einer im Bau befindlichen Immobilie;
während eines ununterbrochenen Zeitraums von mindestens 2 Jahren.

Sie können einen schriftlichen und begründeten Antrag auf Verlängerung der Frist für den Beginn der Eigennutzung an den Direktor der AED richten.

Rückzahlung der Steuergutschrift

Sie müssen die bewilligte Steuergutschrift integral zuzüglich der gesetzlichen Zinsen ab dem Tag der Gewährung zurückzahlen, wenn Sie vor Ablauf der 2-jährigen Nutzungsdauer:

die Immobilie vermieten (auch teilweise);
die Immobilie abtreten;
sie nicht mehr bewohnen.

Freistellung von der Nutzung

Sie können einen Antrag auf Freistellung von der Nutzung an die AED richten. Diese Freistellung kann bewilligt werden:

in Fällen höherer Gewalt; oder
infolge:
- der Krankheit der Person, die die Immobilie erworben hat, sodass ihr die Nutzung der Immobilie nicht möglich ist. Ein ärztliches Attest ist als Nachweis beizubringen;
- des Zwangsverkaufs der Immobilie;
- einer Enteignung aus Gründen des öffentlichen Interesses;
- des Todes des Ehepartners;
- einer Scheidung oder Auflösung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft.

Der Abschluss eines Kaufvorvertrags bewirkt den sofortigen Übergang des Eigentums an der Immobilie. Die Bedingung der 2-jährigen Nutzungsdauer gilt als nicht erfüllt, wenn vor Ablauf dieser Frist ein Kaufvorvertrag unterzeichnet wird.

Es ist jedoch möglich, den Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums an der Immobilie auf den Tag der Unterzeichnung der notariellen Urkunde zu verschieben. In diesem Fall muss eine Sonderklausel in den Kaufvorvertrag aufgenommen werden, wie zum Beispiel: „Der Übergang des Eigentums an der Immobilie erfolgt am Tag der Unterzeichnung der notariellen Urkunde.“

Ist eine solche Klausel vorhanden, gilt die Bedingung der 2-jährigen Nutzungsdauer als erfüllt, selbst wenn der Kaufvorvertrag vor Ablauf der Frist unterzeichnet wird, vorausgesetzt, die notarielle Urkunde wird nach Ablauf der 2 Jahre unterzeichnet.

Nach 2 Jahren der Nutzung können Sie Ihre Immobilie nach Belieben verkaufen, abtreten oder vermieten.

Freistellung von der Rückzahlung

Sie können ebenfalls eine Freistellung von der Rückzahlung beantragen, wenn Sie gezwungen sind:

die Nutzung Ihrer Immobilie zu unterbrechen;
Ihren Wohnsitz aus beruflichen und von Ihrem Willen unabhängigen Gründen zu verlegen.

Der Antrag auf Freistellung:

ist an die AED zu richten;
kann unter der Bedingung bewilligt werden, dass die Nutzung der Immobilie wiederaufgenommen wird:
- sobald Sie zurückkehren;
- und bis zum Ablauf der gesamten Nutzungsdauer von 2 Jahren andauert.

Den Restsaldo der Steuergutschrift abrufen

Klicken Sie auf den nachstehenden Link, um über Ihren privaten Bereich auf MyGuichet.lu den Restsaldo Ihrer Steuergutschrift auf notarielle Urkunden online abzurufen:

Steuerkredit auf notarielle Urkunden

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Die Steuergutschrift:

ist auf 40.000 Euro pro Person begrenzt;
kann in einem Mal aufgebraucht werden;
kann nach und nach für andere Erwerbe benutzt werden, bis er aufgebraucht ist, falls die Einregistrierungs- und Überschreibungsgebühren für einen Erwerb den Gesamtbetrag der Steuergutschrift nicht ausschöpfen.

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