Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Eigentümer über die Höhe der Miete und/oder der Mietnebenkosten beilegen

Zwischen Vermieter und Mieter kann es zu Unstimmigkeiten über die Festlegung der Miete und/oder der Mietnebenkosten kommen. In den meisten Fällen gelangen Vermieter und Mieter zu einer gütlichen Einigung.

Der Vermieter kann jedoch in Fällen, in denen keine Einigung erzielt wird, bei der Mietkommission (Commission des loyers) seiner Gemeinde einen Antrag auf Mieterhöhung stellen. Der Mieter kann seinerseits bei oben genannter Kommission eine Mietminderung beantragen.

Die als Schlichtungsstelle gedachten Mietkommissionen, die bei den Gemeindeverwaltungen eingerichtet sind, sind ein nützliches Instrument zur Beilegung von Konflikten auf gütlichem Wege. Sie sind von großem praktischen Nutzen, da sie dazu beitragen, dass viele Streitfälle mit Vergleichen und nicht vor Gericht enden.

Zielgruppe

Dieses Verfahren ist für Mieter von Wohnraum oder Eigentümer von Wohngebäuden gedacht. Hiervon ausgenommen sind insbesondere:

  • Mietverträge für gewerbliche Nutzung;
  • Mietverträge für administrative Nutzung;
  • Mietverträge für industrielle Nutzung;
  • Mietverträge für handwerkliche Nutzung oder im Hinblick auf die Ausübung eines freien Berufs.

Sind auch ausgeschlossen:

  • Zweitwohnungen;
  • Räumlichkeiten, die nicht als Nebengebäude einer Wohnung gelten (von einer Wohnung getrennte Garage);
  • Hotelzimmer;
  • Unterkünfte für die vorübergehende Unterbringung von Ausländern im Rahmen der Aufnahme und Integration von Ausländern im Großherzogtum;
  • möblierte oder unmöblierte Unterkünfte in speziellen Aufnahmeeinrichtungen (Seniorenheime, integrierte Zentren für Senioren, Geriatriezentren, Zentren für behinderte Personen usw.);
  • möblierte oder unmöblierte Unterkünfte, die natürlichen Personen im Rahmen der Sozialhilfe von einer Gemeinde, einem Gemeindeverband, einer gemeinnützigen Vereinigung oder einer im Wohnwesen tätigen Stiftung zur Verfügung gestellt werden.

Voraussetzungen

Bevor eine Beschwerde bei der Mietkommission eingereicht werden kann, muss der Beschwerdeführer (Vermieter oder Mieter) zunächst der anderen Partei seine Absicht schriftlich zur Kenntnis bringen (am besten per Einschreiben), anderenfalls kann sein Antrag von der Mietkommission für unzulässig erklärt werden.

Diese Mitteilung wird als Einigungsversuch vor Anrufung der Mietkommission angesehen.

Falls innerhalb eines Monats nach dieser Mitteilung keine Einigung erzielt wird, kann der Beschwerdeführer eine Beschwerde an das Bürgermeister- und Schöffenkollegium (Collège des bourgmestre et échevins) der Gemeinde richten, in dem sich das Wohngebäude befindet, das Gegenstand des Streitfalles ist. Das Bürgermeister- und Schöffenkollegium leitet dann den Antrag an die zuständige Mietkommission weiter.

Vorgehensweise und Details

Bedingungen und Verfahrensablauf

Die Mietkommission befasst sich ausschließlich mit Streitfällen in Zusammenhang mit der Höhe der Miete und/oder der Mietnebenkosten.

Während der ersten 6 Monate des Mietverhältnisses ist ein Antrag auf Mieterhöhung oder -minderung bei der Mietkommission unzulässig. (Für die Berechnung dieser Periode von 6 Monaten ist nicht das Datum der Vertragsunterzeichnung sondern die tatsächliche Mietzeit ausschlaggebend.) Infolgedessen kann ein Mieter, der bei Abschluss des Mietvertrags eine bestimmte Miethöhe akzeptiert hat, nicht unmittelbar nach Unterzeichnung des Mietvertrages versuchen, vor der Mietkommission eine Minderung der Miete zu erreichen.

Auch wenn es sich bei dem Verfahren vor der Mietkommission nicht um ein gerichtliches Verfahren handelt, sondern um ein Verfahren zur Erreichung einer Schlichtung zwischen den Parteien, sind dennoch folgende Mindestvorschriften zu beachten:

1) Nachdem der Beschwerdeführer eine Beschwerde an das Bürgermeister- und Schöffenkollegium der Gemeinde gerichtet hat, in der die Wohnung gelegen ist, werden Mieter und Vermieter von der Mietkommission vorgeladen, und zwar per Einschreiben mit Rückschein. Darin sind folgende Angaben enthalten:

  • Tag, Uhrzeit und Ort des Erscheinens vor der Mietkommission;
  • eine Kopie der eingereichten Beschwerde des Beschwerdeführers.

Die Parteien müssen an dem in der Vorladung genannten Tag zur angegebenen Uhrzeit persönlich oder vertreten durch einen Bevollmächtigten (Person mit Handlungsvollmacht, z. B. ein Anwalt) vor der Mietkommission erscheinen und ihre Stellungnahmen vorbringen.

2) Die Mietkommission kann eine Ortsbesichtigung der gemieteten Räumlichkeiten ansetzen. Sie kann einen Gutachter damit beauftragen, bestimmte der Mietkommission vorgetragene Sachverhalte zu untersuchen. Die durch ein Gutachten verursachten Kosten gehen nicht zu Lasten der Kommission, sondern sind je nach Ausgang des Streits von den Parteien zu tragen. Die antragstellende Partei muss jedoch in Vorlage treten.

3) Nach Bearbeitung der Angelegenheit durch die Mietkommission sind verschiedene Ausgänge des Schlichtungsverfahrens möglich:

  • Im Falle einer Einigung muss das Protokoll der Kommission, in dem die Bedingungen der Vereinbarung festgehalten sind, von den Parteien (oder ihren Bevollmächtigten) und dem Vorsitzenden der Kommission unterzeichnet werden;
  • im Falle der Nichtbeilegung der Meinungsverschiedenheit oder des Nichterscheinens einer der Parteien legt die Kommission die Höhe der Miete und/oder der Nebenkostenvorauszahlung fest;
  • haben beide Parteien bei der Mietkommission eine Schlichtung beantragt, gilt die Entscheidung für beide Parteien gleichermaßen und muss mit sofortiger Wirkung umgesetzt werden.

4) Die Kommission muss ihre Entscheidung innerhalb einer Frist von 3 Monaten ab dem Tag der Einreichung der Beschwerde treffen. Die Entscheidungen der Mietkommission haben nicht die Wirkung einer Gerichtsentscheidung. Daher können sie keine Rechtskraft erlangen. Diese Entscheidungen erlangen ihre bindende Wirkung nur durch die ausdrückliche oder stillschweigende Annahme durch die beiden Parteien.

Widerspruch gegen die Entscheidung der Mietkommission

Gegen die Entscheidung der Mietkommission kann jede der beiden Parteien innerhalb einer Frist von einem Monat beim Friedensrichter (Juge de paix), in dessen Zuständigkeit der Ort der gemieteten Räumlichkeit fällt, Einspruch einlegen. Diese Frist beginnt ab der Zustellung der Entscheidung an beide Parteien per Einschreiben.

Falls eine der Parteien (z. B. der Vermieter) innerhalb eines Monats ab Zustellung der Entscheidung der Mietkommission keine Einwände gegen diese geltend macht, wird diese (einschließlich der eventuell von ihr zu tragenden Kosten) als von ihr akzeptiert angesehen. Im weiteren Verlauf des Verfahrens kann die Partei im Rahmen eines Einspruchs von Seiten des Mieters gegen die Entscheidung der Mietkommission keine Mieterhöhung oder -änderung beantragen. Bei Nichtinanspruchnahme des Rechts auf Einspruch gegen die Entscheidung innerhalb der vorgeschriebenen Frist von einem Monat wird grundsätzlich von der Annahme der Entscheidung der Mietkommission durch beide Parteien ausgegangen.

Die Entscheidung der Mietkommission (oder des Friedensrichters) über die Höhe der Miete kann rückwirkend ab der ersten Miete gelten, die nach der Anrufung des Bürgermeister- und Schöffenkollegiums bezüglich der Mietminderung oder -erhöhung fällig wird.

Zuständige Kontaktstellen

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