Seine Rechte aus dem Mietvertrag vor Gericht geltend machen

Unabhängig von der Höhe der Miete, ist der Friedensrichter (Juge de paix) zuständig für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter über die Existenz und die Ausführung von Mietverträgen.

Bezüglich Meinungsverschiedenheiten über die Festsetzung der Höhe der Miete und/oder der Nebenkosten ist zunächst jedoch nicht das Friedensgericht (Tribunal de paix) zuständig, sondern die Mietkommission (Commission des loyers) der betreffenden Gemeinde. Es ist zuerst ein Verfahren vor der Mietkommission anzustrengen, bevor sich die Parteien an den Friedensrichter wenden können.

Zielgruppe

Dieses Verfahren ist für Mieter von Wohnraum oder Eigentümer von Wohngebäuden gedacht. Hiervon ausgenommen sind insbesondere:

  • Mietverträge für gewerbliche Nutzung;
  • Mietverträge für administrative Nutzung;
  • Mietverträge für industrielle Nutzung;
  • Mietverträge für handwerkliche Nutzung oder im Hinblick auf die Ausübung eines freien Berufs.

Sind auch ausgeschlossen:

  • Zweitwohnungen;
  • Räumlichkeiten, die nicht als Nebengebäude einer Wohnung gelten (von einer Wohnung getrennte Garage);
  • Hotelzimmer;
  • Unterkünfte für die vorübergehende Unterbringung von Ausländern im Rahmen der Aufnahme und Integration von Ausländern im Großherzogtum;
  • möblierte oder unmöblierte Unterkünfte in speziellen Aufnahmeeinrichtungen (Seniorenheime, integrierte Zentren für Senioren, Geriatriezentren, Zentren für behinderte Personen usw.);
  • möblierte oder unmöblierte Unterkünfte, die natürlichen Personen im Rahmen der Sozialhilfe von einer Gemeinde, einem Gemeindeverband, einer gemeinnützigen Vereinigung oder einer im Wohnwesen tätigen Stiftung zur Verfügung gestellt werden.

Voraussetzungen

Kosten

Bei Mietstreitigkeiten muss nicht notwendigerweise ein Anwalt hinzugezogen werden. Die Kosten des Verfahrens sind sehr begrenzt, falls der Mieter nicht die Dienste eines Anwalts in Anspruch nimmt.

Die Erhebung der Klage erfolgt durch einfache Klageschrift. Die Zustellung der Vorladungen an die beteiligten Parteien übernimmt die Gerichtskanzlei, wodurch die Gebühren für den Gerichtsvollzieher entfallen.

Kosten fallen erst für Fahrten zu den verschiedenen Gerichtsterminen, für Kopien von Unterlagen sowie für den Versand der Unterlagen per Einschreiben an die gegnerische Partei an.

Vorgehensweise und Details

Ursachen der Klage

Für Mieter kann es sich um folgende Fälle handeln:

  • die Erstattung der Kaution nach erfolgter Kündigung;
  • Meinungsverschiedenheiten über die Höhe der Nebenkosten;
  • ein Antrag auf Aufschub nach Kündigung des Mietvertrags durch den Eigentümer;
  • die Genehmigung zur Durchführung dringender Arbeiten auf Kosten des Eigentümers.

Wenn Eigentümer vor Gericht ziehen, dann in den meisten Fällen, um die Zahlung von Mietrückständen durch den Mieter zu erwirken, das Mietverhältnis zu beenden bzw. den Mieter zum Auszug zu zwingen.

Das so erreichte Urteil kann zum Beispiel einen Anspruch begründen, aufgrund dessen beim Mieter eine Lohnpfändung durchgesetzt werden kann.

Außerdem kommt es vor, dass der Eigentümer die Beschlagnahme der Möbel des Mieters verlangt. Zweck dieses Verfahrens ist die Beschlagnahme der Möbel des Mieters, um diese nach Gültigerklärung der Beschlagnahme zu verkaufen, damit die dem Eigentümer geschuldeten Mietrückstände abgedeckt werden können.

Das Urteil kann ferner die Zwangsräumung vorsehen, falls der Mieter sich weigert, die Wohnung freiwillig zu verlassen.

Antragsstellung

Der Kläger reicht seine Klage persönlich bzw. per Post beim Friedensgericht (Justice de paix) von Luxemburg, Diekirch oder Esch-sur-Alzette ein, je nachdem, wo sich das Gebäude befindet. Es muss daher zuerst festgestellt werden, im Zuständigkeitsbereich welches Friedensgerichts(Justice de paix) das Gebäude liegt:

  • Das Friedensgericht Luxemburg ist für die Kantone Luxemburg, Grevenmacher, Mersch, Remich und die Gemeinden Garnich, Hobscheid, Kehlen, Koerich, Kopstal, Mamer, Septfontaines und Steinfort zuständig;
  • das Friedensgericht Esch-sur-Alzette ist für den Kanton Esch-sur-Alzette und die Gemeinden Bascharage, Clemency und Dippach zuständig;
  • das Friedensgericht Diekirch ist für die Kantone Diekirch, Clervaux, Echternach, Redange, Vianden und Wiltz zuständig.

Die Klage (die schriftlich in Papierform zu verfassen ist) ist persönlich oder per Post bei der Gerichtskanzlei des Friedensgerichts einzureichen, und zwar je Streitpartei ein Exemplar. In der Klage sind die Namen, Vornamen, der Beruf und der Wohnort der Parteien anzugeben. Die zur Bekräftigung der Klage herangezogenen Gründe sind kurz zu schildern und der Gegenstand der Klage genau zu erläutern.

Der Gerichtsschreiber wird die Vorladung der Parteien per Einschreiben mit Rückschein veranlassen.

Zu dem auf der Vorladung vorgesehenen Termin wird die Sache aufgerufen:

  • Entweder die Gegenpartei erscheint nicht zur Verteidigung in eigener Sache. In diesem Fall kann ein Säumnisverfahren (d.h. sofort und in Abwesenheit der Gegenpartei) durchgeführt werden;
  • oder die Gegenpartei erscheint und es wird ein neuer Termin für die Plädoyers festgesetzt.

Die Frist hierzu ist relativ kurz und dient vor allem dazu, die Plädoyers vorzubereiten und der Gegenpartei die Unterlagen zu übermitteln, die vor Gericht eingebracht werden sollen.

Es ist zwingend erforderlich, der Gegenpartei die Unterlagen vollständig zu übermitteln, da ausschließlich mit angemessener Frist übermittelte Dokumente vor Gericht Berücksichtigung finden (es ist also zwecklos, mit "Überraschungsdokumenten" zur Verhandlung zu erscheinen und diese erst direkt vor den Plädoyers der Gegenpartei zu übergeben, um zu versuchen, die Gegenpartei zu überraschen).

Da die Gegenpartei unredlich sein kann, ist es ratsam, eine Liste der übermittelten Dokumente zu erstellen und Letztere per Einschreiben zuzusenden, damit die Gegenpartei bei der Verhandlung nicht vorgeben kann, sie habe nichts erhalten.

Zu Beginn der Schlussverhandlung, müssen sich die Beteiligten bei Aufruf der Sache durch den Richter erheben und die Worte « plaise retenir l’affaire » sprechen. Anschließend müssen sie warten bis ihr Plädoyer an der Reihe ist.

In den Plädoyers ist der Antrag darzulegen und zu begründen. Anschließend erfolgt das Plädoyer der Gegenpartei. Gegebenenfalls kann man anschließend noch einmal auf die Argumente der Gegenpartei eingehen.

Am Ende der Plädoyers, nimmt der Richter die Sache zur Bearbeitung an sich. Er nennt den Parteien das Datum zur "Verkündung" der Entscheidung. Einige Tage nach Verkündung der Entscheidung, versendet die Geschäftsstelle des Gerichts diese an die Parteien.

Die vorangehende Beschreibung richtet sich insbesondere an Personen, die keinen Anwalt hinzuziehen wollen.

Eilverfahren

Bei Eilverfahren kann der Friedensrichter durch eine Verfügung vorläufige Maßnahmen veranlassen, die nicht ernsthaft beanstandet werden können (wie beispielsweise die Ernennung eines Gutachters, die vorläufige Festsetzung eines Mietpreises, die Erstellung eines Übergabeprotokolls). Er kann so einstweilig notwendige Maßnahmen zur Erhaltung oder Instandsetzung anordnen, entweder um drohenden Schaden abzuwenden oder um offensichtlich rechtswidrigen Beeinträchtigungen Einhalt zu gebieten.

Berufung einlegen

Gegen die Entscheidung des Friedensrichters, soweit sie kontradiktorisch ist, kann beim örtlich zuständigen Bezirksgericht (Luxemburg oder Diekirch) innerhalb von 40 Tagen nach Zustellung derselben Berufung eingelegt werden. Falls es sich um ein Versäumnisurteil handelt, beginnt die Frist von 40 Tagen ab dem Tag, ab dem der Einspruch nicht mehr zulässig ist (die Einspruchsfrist beträgt 15 Tage ab Zustellung des Urteils).

Bei Mietstreitigkeiten in erster wie auch in der Berufungsinstanz muss nicht notwendigerweise ein Anwalt hinzugezogen werden.

Zuständige Kontaktstellen

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