Als Mieter / Vermieter einen Mietvertrag auflösen

Es bestehen die folgenden Möglichkeiten:

  • Abtretung eines Mietvertrags
    Man spricht von Abtretung, wenn eine der Mietvertragsparteien – der Mieter oder der Vermieter – ihre Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag an eine Drittperson überträgt. In der Praxis betrifft die Vertragsabtretung vor allem die Situation, in der der Mieter, der nicht weiter mieten möchte, dem Vermieter einen Ersatzmieter vorschlägt.
    Es kann sich auch um einen Fall handeln, in dem der Vermieter sein vermietetes Gebäude verkauft.
    In diesem Fall erfolgt die Abtretung automatisch, da ein Wohnungsmietvertrag dennoch gegenüber dem neuen Eigentümer gilt.
  • Kündigung eines Mietvertrags
    Es handelt sich um die Beendigung eines Mietvertrags:
    • entweder in gegenseitigem Einvernehmen;
    • oder einseitig auf Betreiben einer der Parteien, gerichtlich oder außergerichtlich;
    • oder als Ergebnis eines gerichtlichen Verfahrens.

Zielgruppe

Diese Verfahren betreffen alle Inhaber eines Wohnraummietvertrags. Hiervon ausgenommen sind insbesondere:

  • Mietverträge für gewerbliche Nutzung;
  • Mietverträge für administrative Nutzung;
  • Mietverträge für industrielle Nutzung;
  • Mietverträge für handwerkliche Nutzung oder im Hinblick auf die Ausübung eines freien Berufs;
  • Zweitwohnungen;
  • Räumlichkeiten, die nicht als Nebengebäude einer Wohnung gelten (von einer Wohnung getrennte Garage);
  • Hotelzimmer;
  • Unterkünfte für die vorübergehende Unterbringung von Ausländern im Rahmen der Aufnahme und Integration von Ausländern im Großherzogtum;
  • möblierte oder unmöblierte Unterkünfte in speziellen Aufnahmeeinrichtungen (Seniorenheime, integrierte Zentren für Senioren, Geriatriezentren, Zentren für behinderte Personen usw.);
  • möblierte oder unmöblierte Unterkünfte, die natürlichen Personen im Rahmen der Sozialhilfe von einer Gemeinde, einem Gemeindeverband, einer gemeinnützigen Vereinigung oder einer im Wohnwesen tätigen Stiftung zur Verfügung gestellt werden.

Vorgehensweise und Details

Abtretung und Auflösung des Mietverhältnisses

Die Abtretung eines Mietverhältnisses durch einen Mieter ist im Prinzip zulässig, es sei denn, diese wurde vertraglich ausgeschlossen.

In der Praxis regeln die Parteien die Abtretung häufig anders:

  1. Der Mieter, der seine Wohnung aufgeben möchte, sucht einen Nachmieter und stellt ihn dem Vermieter vor.
  2. Daraufhin wird ein neuer Mietvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Nachmieter unterzeichnet, in dem gegebenenfalls die Bedingungen aus dem alten Vertrag übernommen werden.
  3. Mieter und Vermieter sind nunmehr von den Verpflichtungen ihres alten Mietvertrags entbunden.

Dadurch kann der Eigentümer die Vermittlungskosten für die Suche nach einem neuen Mieter einsparen und muss keine unzähligen Besichtigungstermine abhalten.

Der wesentliche Vorteil für den Mieter besteht darin, dass er sich vorzeitig aus dem Mietvertrag lösen kann, ohne die anfänglich vereinbarte Frist einhalten zu müssen.

Auflösung in gegenseitigem Einvernehmen

Diese Lösung ist zu bevorzugen, da sie einfach, flexibel und konfliktarm ist. Sind sich beide Parteien einig, kann nach deren eigenem Ermessen von den gesetzlichen Vorschriften und vertraglichen Bestimmungen abgewichen werden.

Das Prinzip besteht darin, dass die Parteien, die den Mietvertrag unterzeichnet haben, den Vertrag in gegenseitigem Einvernehmen frei beenden können. Sobald sich die Parteien in der Grundsache einig sind und sich über die Modalitäten verständigt haben, können sie nach eigenem Ermessen die Frist für die Räumung der Wohnung, den Termin für die Erstellung des Übergabeprotokolls und die Schlüsselübergabe festlegen und gegebenenfalls einen Nachmieter stellen, damit ein neuer Mietvertrag als Ersatz für den, der aufgelöst wurde, unterzeichnet werden kann, usw.

Auch wenn das Gesetz keine besonderen Formvorschriften für die Auflösung in gegenseitigem Einvernehmen vorsieht, ist es ratsam, die vereinbarten Modalitäten schriftlich festzuhalten und das Dokument von allen Parteien unterzeichnen zu lassen, um so späteren Schwierigkeiten vorzubeugen. Sollte es zu einem Wortbruch kommen, ist es schwierig nachzuweisen, was mündlich vereinbart wurde.

Einseitige Auflösung

In diesem Fall geht die Auflösung nur von einer Partei aus. Es wird darauf hingewiesen, dass der Eigentümer unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses dieses nur aus schwerwiegendem Grund auflösen kann, d. h., wenn eine rechtmäßige und fundierte Begründung vorliegt, wie zum Beispiel Eigenbedarf, Pflichtverletzung durch den Mieter oder die notwendige Ausführung umfangreicher Bauarbeiten, die dem Mieter den Aufenthalt in den gemieteten Räumen unmöglich machen.

In diesem Fall sind bestimmte Form- und Fristvorschriften zu beachten:

Form der Kündigung

Die Kündigung muss grundsätzlich immer per Einschreiben mit Rückschein erfolgen.

Wenn der Vermieter Eigenbedarf als Kündigungsgrund geltend macht, muss er folgende gesetzlich vorgeschriebenen Formalitäten berücksichtigen.

Frist

In den meisten Fällen werden Mietverträge für eine bestimmte Dauer mit der Möglichkeit einer Verlängerung geschlossen.

Der Mieter muss grundsätzlich fristgerecht zum Vertragsende kündigen, anderenfalls verlängert sich der Vertrag.

Die Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag beträgt 3 Monate, es sei denn, im schriftlichen Mietvertrag ist eine längere Frist vorgesehen.

Im Gegensatz zu vorgenanntem, liegt die Kündigungsfrist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bei 6 Monaten.

Gründe, die eine Auflösung des Mietvertrags durch den Vermieter rechtfertigen

Der Vermieter muss seinerseits nicht nur die Kündigungsfristen einhalten, er ist ferner an die gesetzlichen Kündigungsgründe gebunden: Eigenbedarf, Verletzung der Pflichten durch den Mieter oder sonstige schwerwiegende rechtmäßige Gründe, die eine Verlängerung verhindern können.

Übergabeprotokoll beim Auszug

Im Allgemeinen wird bei Vertragsende, wenn der Mieter die Wohnung verlässt und dem Vermieter die Schlüssel übergibt (solange die Schlüssel nicht dem Eigentümer ausgehändigt sind, muss der Mieter die Miete weiterzahlen), ein Übergabeprotokoll erstellt.

Der Mieter verpflichtet sich grundsätzlich (außer bei anderslautender Bestimmung im Mietvertrag), die gemieteten Räumlichkeiten in demselben Zustand zu hinterlassen, in dem er sie übernommen hatte.

Schäden, die lediglich auf normale Nutzung, auf Abnutzung oder auf Überalterung zurückzuführen sind, gelten nicht als Mietschäden (z. B. kleine Löcher in der Wand, die von Nägeln zum Aufhängen von Bildern stammen) und können dem Mieter nicht angelastet werden. Daher müssen diese beim Auszug nicht im Übergabeprotokoll erwähnt werden.

Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Anfertigung eines Übergabeprotokolls beim Auszug.

Das Muster eines Übergabeprotokolls ist in „Bail à loyer - La nouvelle législation en matière de bail à usage d'habitation“ (Mietvertrag – Die neue Gesetzgebung für das Mietrecht – nur in französischer Sprache) zu finden.

Zwangsräumung und gerichtliche Vertragsauflösung

Zum Ende der Kündigungsfrist räumt der Mieter im Normalfall seine Wohnung. Falls sich der Mieter jedoch aus irgendeinem Grund weigert, nach Ablauf der Kündigungsfrist freiwillig aus der Wohnung auszuziehen, ist der Vermieter gezwungen, beim Friedensrichter (juge de paix) eine Räumungsklage gegen den Mieter einzureichen, damit dieser die Wohnung verlässt. Zu diesem Zweck, setzt der Richter dem Mieter eine Frist zur Räumung.

Der zur Räumung verurteilte Mieter kann beim Friedensrichter dennoch einen Aufschub beantragen. Ein Antrag auf Aufschub erfolgt als einfacher Antrag, der bei der Geschäftsstelle des Friedensgerichts (Justice de paix) einzureichen ist. Die Parteien werden von der Gerichtskanzlei zwecks Anhörung zum ersten Gerichtstermin vorgeladen. Gegen die Entscheidung des Richters über einen Aufschub können keine Rechtsmittel eingelegt werden.

Der Aufschub darf 3 Monate nicht überschreiten, kann jedoch zweimal um jeweils bis zu 3 Monate verlängert werden. Ein Aufschub wird jedoch nicht automatisch jedem Mieter zuerkannt. Nur Mieter, die diese Vergünstigung verdienen zu scheinen und die nachweisen können, umfassende und sinnvolle Unternehmungen angestrengt zu haben, eine neue Unterkunft zu finden, erhalten einen Aufschub.

Falls die dem Mieter vom Richter gewährte Räumungsfrist mehr als 15 Tage beträgt, muss spätestens 3 Tage vor Ablauf dieser Frist ein neuer Antrag auf Aufschub gestellt werden, ansonsten tritt Rechtsverwirkung ein. Während eines Aufschubs ist der Antrag auf Verlängerung spätestens 3 Tage vor Ablauf der Frist des Aufschubs zu stellen, ansonsten tritt Rechtsverwirkung ein. Der Friedensrichter trifft seine Entscheidung über den Antrag unverzüglich. Der Antrag hat aufschiebende Wirkung.

Wenn der Mieter gegen das Räumungsurteil Berufung einlegt und diese Berufung als unzulässig oder unbegründet zurückgewiesen wird, kann dieser Mieter keinen Aufschub mehr beantragen, wie auch immer die vom Berufungsrichter ihm zugestandene Räumungsfrist auch aussieht. Ein Antrag auf Aufschub oder Verlängerung des Aufschubs ist unzulässig, wenn zwischen dem Tag der Einleitung des Gerichtsverfahrens und dem Ablauf der in dem die Verurteilung verkündenden Urteil oder der Verfügung zur Gewährung eines vorherigen Aufschubs festgelegten Räumungsfrist mehr als ein Jahr liegt.

Sonderfall: Räumung bei Eigenbedarf des Eigentümers / Vermieters

Falls der Eigentümer/Vermieter nach Ablauf eines befristeten bzw. unbefristeten Mietverhältnisses Eigenbedarf für sich selbst (oder Mitglieder seiner Familie bis zum 3. Verwandtschaftsgrad) geltend macht, gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten statt von 3 Monaten.

In diesem Falle sind in Bezug auf das Kündigungsschreiben des Vermieters gewisse Formalitäten zu beachten. Es ist so zu formulieren, dass sowohl für den Mieter als auch den Friedensrichter die Begründetheit des Antrags aus ihm ersichtlich ist.

Daher muss das Kündigungsschreiben:

  • in Schriftform vorliegen;
  • eine nachvollziehbare und eindeutige Begründung enthalten;
  • gegebenenfalls Nachweise enthalten (z. B. eine Kopie des Umbauplans der Wohnung in gewerbliche Räume, falls der Eigentümer ein Gewerbe einrichten will, Belege für eine Verwandtschaft der Person, die Eigenbedarf für besagte Wohnung geltend macht, bis zum 3. Verwandtschaftsgrad);
  • per Einschreiben mit Rückschein an den Mieter geschickt werden;
  • um gültig zu sein, den Wortlaut von Absatz 3 Artikel 12 des Gesetzes vom 21. September 2006 über die Vermietung von Wohneigentum enthalten.

Nach Ablauf der 6-monatigen Kündigungsfrist muss der Mieter die Wohnung räumen, es sei denn, er legt innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt des Kündigungsschreibens beim Friedensrichter Klage ein, indem er einen Antrag auf Verlängerung der Kündigungsfrist oder stattdessen einen Antrag auf Aufschub der Vollstreckung des Räumungsurteils stellt. Die Fristverlängerung kann keinesfalls das Ablaufdatum der ursprünglichen 6-monatigen Kündigungsfrist um 12 Monate überschreiten. Dem Mieter kann so gegebenenfalls eine Kündigungsfrist von maximal 18 Monaten eingeräumt werden, falls er einen tatsächlichen Grund und eine fundierte Begründung vorbringen kann. In diesem Fall kann der Mieter allerdings keinen Aufschub mehr verlangen.

Sonderfall: Räumung im Falle des Verkaufs der Mietwohnung

Der Käufer einer Mietwohnung oder eines Teils davon kann den Mieter nicht der Wohnung verweisen, der vor dem Verkaufsdatum im Besitz eines Mietvertrags ist, es sei denn, der Mieter erfüllt nicht die vertraglichen Bestimmungen oder es liegen andere schwerwiegende und rechtmäßige Gründe vor, die vom Neueigentümer vorzubringen sind (die Eigentumsübertragung der vermieteten Wohnung stellt keinen solchen schwerwiegenden und rechtmäßigen Grund dar).

Der Käufer einer Mietwohnung, der die Wohnung selbst nutzen oder Verwandten oder Verschwägerten bis zum 3. Verwandtschaftsgrad einschließlich zur Nutzung überlassen will, muss dem Mieter innerhalb von 3 Monaten ab Erwerb der Wohnung die Kündigung des Mietvertrags per Einschreiben mitteilen und ihm eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einräumen.

Im Übrigen sind in Bezug auf das Kündigungsschreiben des Vermieters gewisse Formalitäten zu beachten. Es ist so zu formulieren, dass sowohl für den Mieter als auch den Friedensrichter die Begründetheit des Antrags aus ihm ersichtlich ist.

Daher muss das Kündigungsschreiben:

  • in Schriftform vorliegen;
  • eine nachvollziehbare und eindeutige Begründung enthalten;
  • gegebenenfalls Nachweise enthalten (z. B. eine Kopie des Umbauplans der Wohnung in gewerbliche Räume, falls der Eigentümer ein Gewerbe einrichten will, Belege für eine Verwandtschaft der Person, die Eigenbedarf für besagte Wohnung geltend macht, bis zum 3. Verwandtschaftsgrad);
  • per Einschreiben mit Rückschein an den Mieter geschickt werden;
  • um gültig zu sein, den Wortlaut von Absatz 3 Artikel 12 des Gesetzes vom 21. September 2006 über die Vermietung von Wohneigentum enthalten.

Nach Ablauf der 6-monatigen Kündigungsfrist muss der Mieter die Wohnung räumen, es sei denn, er legt innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt des Kündigungsschreibens beim Friedensrichter Klage ein, indem er einen Antrag auf Verlängerung der Kündigungsfrist oder stattdessen einen Antrag auf Aufschub der Vollstreckung des Räumungsurteils stellt. Die Räumung der Wohnung durch den Mieter muss spätestens 12 Monate nach dem Datum der Absendung des Kündigungsschreibens erfolgen.

Sonderfall: Tod des Mieters oder des Eigentümers

Im Falle des Todes des Mieters besteht der Mietvertrag fort, und zwar zugunsten des Ehepartners, mit dem der Mieter zusammengelebt hat, oder des Partners, der eine Lebenspartnerschaft mit dem Mieter geschlossen hat, oder des Partners, der mit dem Mieter als Paar zusammengelebt hat, oder der Verwandten in gerader Linie oder des zeitweiligen Lebenspartners, die mit ihm mindestens 6 Monate vor dessen Tod in Wohngemeinschaft gelebt haben und in diesem Zeitraum mit dortigem Wohnsitz bei der Gemeinde gemeldet waren.

Werden diese Voraussetzungen von niemandem erfüllt, gilt der Mietvertrag von Rechts wegen durch den Tod des Mieters als aufgelöst.

Beim Tod des Vermieters wird der Mietvertrag mit seinen Erben weitergeführt.

Gerichtliche Auflösung

Bei ernsten Schwierigkeiten zwischen Eigentümer und Mieter können die Parteien die Gerichte anrufen, um den Mietvertrag aufzulösen und gegebenenfalls Zwangsmaßnahmen, wie beispielsweise die Wohnungsräumung, ergreifen zu lassen.

Zuständige Kontaktstellen

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