Der Mietvertrag oder auch Wohnraummietvertrag ist ein Vertrag, in dem der Eigentümer und der Mieter einer Wohnung die Mietdauer und die Mietbedingungen nach freiem Ermessen festlegen.

Zielgruppe

Die Gesetzgebung in Sachen Mietvertrag gilt ausschließlich für die Vermietung von Wohnraum, der als Hauptwohnung an natürliche Personen vermietet wird.

Hiervon ausgenommen sind insbesondere:

• Mietverträge für die gewerbliche Nutzung;
• Mietverträge für die administrative Nutzung;
• Mietverträge für die industrielle Nutzung;
• Mietverträge für die handwerkliche Nutzung oder im Hinblick auf die Ausübung eines freien Berufs;
• Zweitwohnungen;
• Räumlichkeiten, die nicht als Nebengebäude einer Wohnung gelten (von einer Wohnung getrennte Garage);
• Hotelzimmer;
• Unterkünfte für die vorübergehende Unterbringung von Ausländern im Rahmen der Aufnahme und Integration von Ausländern in Luxemburg;
• möblierte oder unmöblierte Unterkünfte in speziellen Aufnahmeeinrichtungen (Seniorenheimen, integrierten Zentren für Senioren, Geriatriezentren, Zentren für behinderte Personen usw.);
• möblierte oder unmöblierte Unterkünfte, die natürlichen Personen im Rahmen der Sozialhilfe von einer Gemeinde, einem Gemeindeverband, einer gemeinnützigen Vereinigung oder einer im Wohnwesen tätigen Stiftung zur Verfügung gestellt werden.

Folgende Personen dürfen keinen Mietvertrag abschließen:

• Minderjährige;
• volljährige Personen, die nicht in der Lage sind, ihr Vermögen zu verwalten;
• Personen in der Insolvenz.

Vorgehensweise und Details

Vertragsform

Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich zwischen dem Eigentümer und dem Mieter geschlossen werden. Für diese Art von Vertrag besteht keine besondere Formvorschrift.

Obwohl ein mündlich geschlossener Vertrag in vollem Umfang gültig ist, hat er den Nachteil, dass sich seine Existenz im Falle eines Rechtsstreits nur schwer nachweisen lässt, ganz zu schweigen von seinem Inhalt und den Vertragsbedingungen (Vertragsdauer, Kündigungsbedingungen, Aufteilung der Nebenkosten usw.).

Im Interesse stabilerer Beziehungen zwischen Mieter und Eigentümer ist daher ein schriftlicher Mietvertrag vorzuziehen, in dem die wesentlichen Punkte der Vereinbarung zwischen den betroffenen Parteien festgehalten werden, wie zum Beispiel:

• die Dauer des Mietvertrags;
• die Bedingungen für eine (fristgerechte oder fristlose) Kündigung;
• eventuelle Veränderungen, die der Mieter während der Mietdauer vornehmen darf;
• Mietpreis und Fälligkeit der Mietzahlungen;
• die Mietnebenkosten.

Ein Mietvertrag wird immer in so vielen Ausfertigungen aufgesetzt, wie es Mietparteien gibt.

Mietverträge, die nicht schriftlich aufgesetzt wurden, gelten als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Bestimmte, nicht zwingend vorgeschriebene Unterlagen können ebenfalls Bestandteil eines Mietvertrags sein, wie zum Beispiel das Übergabeprotokoll.

Dauer des Mietvertrags

Die Parteien können die Dauer des Mietvertrags frei festlegen. Sie können sich für einen unbefristeten Mietvertrag entscheiden oder eine Befristung festlegen. In diesem Fall wird die Dauer des Mietvertrags im Vertrag angegeben.

Bei Ablauf des vereinbarten Zeitraums verlängert sich der Mietvertrag stillschweigend. Folglich muss der Eigentümer oder der Mieter, der den Mietvertrag bei Vertragsablauf nicht verlängern möchte, seinen Vertragspartner hiervon ausdrücklich in Kenntnis setzen und dabei die im Vertrag festgelegte Kündigungsfrist einhalten (oder falls diese nicht vertraglich festgelegt wurde, die für die Wohnraumnutzung vorgesehene Kündigungsfrist).

Höhe der Miete

Laut Gesetz darf der Eigentümer nicht mehr als 5 % der Summe, die er in das Gebäude investiert hat, als Miete verlangen. Der Begriff des investierten Kapitals umfasst:

• den Preis des Grundstücks, auf dem das Wohngebäude steht;
• den Preis der Errichtung des Gebäudes;
• den für eventuelle Renovierungs- und Umbaumaßnahmen eingesetzten Betrag.

Die Miete wird bei Unterzeichnung des Mietvertrags vereinbart. Sie darf nur alle 2 Jahre angepasst werden.

Hinweis: Das Ministerium für Wohnungsbau bietet 2 Tools zur Ermittlung des maximalen Mietpreises an (siehe Rubrik „Mehr zu diesem Thema“). Dabei handelt es sich um eine Informationsbroschüre und eine Excel-Tabelle zur Berechnung des investierten Kapitals:

• Die Broschüre „Le plafond légal du loyer“ (Die gesetzliche Mietobergrenze) macht die Anwendung und Überprüfung der gesetzlichen Obergrenze sowohl für Vermieter als auch für Mieter einfacher, transparenter und einheitlicher. Darin wird Folgendes erläutert:
  • die verschiedenen Schritte zur Bestimmung des investierten Kapitals einer Immobilie und folglich des Höchstbetrags der Miete;
  • die vorzunehmenden Neubewertungen sowie der Altersabschlag;
  • die Berechnung des Möblierungszuschlags, den der Vermieter einer möblierten Wohnung je nach in die Möbel investiertem Kapital verlangen kann.
• Die Excel-Tabelle leitet den Nutzer durch die verschiedenen Schritte zur Ermittlung des investierten Kapitals, um die gesetzliche Obergrenze einer Monatsmiete für eine nicht möblierte Immobilie festzulegen.

Mietnebenkosten

Mit Mietnebenkosten sind die Kosten gemeint, die der Eigentümer/Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Dabei handelt es sich um:

• die verauslagten Kosten für den Energieverbrauch;
• die verauslagten Kosten für die laufende Instandhaltung der Wohnung und der gemeinsam genutzten Bereiche;
• die verauslagten Kosten für kleinere Reparaturen;
• die mit der Nutzung des Wohnraums verbundenen Abgaben.

Die Wasser- und Abwassergebühren, Heizungs-/Gas- und Stromkosten sowie die Müllabfuhr- und Schornsteinfegergebühren gehen zulasten des Mieters. Das Gleiche gilt für die üblichen Reinigungskosten für die Zentralheizung.

Die Mietnebenkosten sind nicht in der monatlichen Miete enthalten.

Die Grundsteuer und alle sonstigen Steuern und Abgaben für das Wohneigentum gehen hingegen zulasten des Eigentümers.

Der Vermieter kann angemessene Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten verlangen. Diese Vorauszahlungen können an die tatsächlich in den vorhergehenden Mietjahren für Rechnung des Mieters verauslagten Kosten angepasst werden.

Dem Mieter muss eine jährliche Nebenkostenabrechnung zugestellt werden. Dieser Abrechnung müssen die Quittungen/Rechnungen (oder Kopien dieser Unterlagen) der Vorauszahlungen als Beleg für die vom Mieter zu tragenden Kosten beigefügt werden. In dieser Abrechnung werden die vom Mieter monatlich geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen und die tatsächlich angefallenen Kosten ausgewiesen.

Die Nebenkostenvorauszahlungen können ebenfalls pauschal von den Parteien vereinbart werden, wenn dieser Pauschalbetrag dem Verbrauch und den normalen Auslagen des Mieters entspricht. Er kann im Laufe des Mietverhältnisses angepasst werden.

Die Parteien können im Laufe des Mietverhältnisses die Regelung der Vorauszahlungen durch die Pauschalregelung und umgekehrt ersetzen.

Mietkaution

Bei Abschluss des Mietvertrags kann der Eigentümer/Vermieter die Zahlung einer Mietkaution verlangen. Diese Mietkaution darf nicht mehr als 3 Monatsmieten betragen.

Mit der Mietkaution soll die Zahlung der Mieten, der Mietnebenkosten sowie etwaiger Schäden am vermieteten Wohnraum sichergestellt werden.

Die Mietkaution kann auf 5 verschiedene Arten hinterlegt werden:

• als Bankgarantie, wobei zwischen folgenden Möglichkeiten zu unterscheiden ist:
  • eine sogenannte Bankgarantie „auf erstes Anfordern“: In diesem Fall wird die Garantie dem Vermieter von der Bank des Mieters ausgezahlt. In der Praxis wird der Betrag der im Mietvertrag vereinbarten Kaution für eine bestimmte verlängerbare Dauer auf einem speziellen Bankkonto des Mieters blockiert. Diese Dauer entspricht oft der Laufzeit des Mietvertrags plus ein paar Monate. Kommt der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nach, kann der Vermieter den auf dem speziellen Konto des Mieters blockierten Betrag ganz oder teilweise auf einfache Anfrage direkt von der Bank erhalten, dies ohne vorherige Genehmigung des Mieters und ohne Nachweis;
  • eine einfache Bankgarantie oder „Bankbürgschaft“: Genau wie bei der sogenannten Garantie „auf erstes Anfordern“ wird der Betrag der im Mietvertrag vereinbarten Kaution für eine bestimmte verlängerbare Dauer auf einem speziellen Bankkonto des Mieters blockiert. Diese Dauer entspricht oft der Laufzeit des Mietvertrags plus ein paar Monate, der Unterschied zur sogenannten Garantie auf „auf erstes Anfordern“ ist aber, dass die Bank des Mieters den vom Vermieter verlangten Betrag nur auszahlt, wenn dieser die Begründetheit seiner Forderung gegenüber dem Mieter nachweisen kann, indem er beispielsweise ein von einem in Mietsachen tagenden Richter erlassenes Urteil vorlegt, durch das der Mieter zur Zahlung eines bestimmten Betrags verurteilt wurde, oder indem er der Bank ein Schriftstück des Mieters übermittelt, durch das dieser den besagten Betrag anerkennt;
• durch einfache Direktüberweisung auf das Konto des Vermieters;
• in bar: diese Lösung kann nur vom Mieter vorgeschlagen werden und darf keinesfalls vom Vermieter aufgezwungen werden;
• als vom Staat bereitgestellte Mietkaution;
• als Mietkautionsversicherung: Sofern der Vermieter mit dieser Art von Garantie einverstanden ist, kann der Mieter eine Versicherung abschließen, in der vorgesehen ist, dass die Versicherung den Vermieter bei Ausbleiben der Mietzahlungen direkt entschädigt. Dieser Versicherungsmechanismus kann einen ähnlichen Entschädigungsmechanismus wie bei der sogenannten Garantie auf „auf erstes Anfordern“ beinhalten.

Übergabeprotokoll bei Vertragsbeginn

In den meisten Fällen wird das Übergabeprotokoll vom Vermieter und Mieter bzw. deren Bevollmächtigten gemeinsam aufgesetzt, damit Kosten für die Einschaltung von Dritten vermieden werden können. Das Übergabeprotokoll wird im Allgemeinen bei Vertragsende erstellt, es wird jedoch dringend geraten, auch bei Beginn der Vertragsbeziehungen ein Übergabeprotokoll anzufertigen.

Das Übergabeprotokoll muss vom Vermieter und Mieter (bzw. deren Bevollmächtigten) spätestens zum Zeitpunkt des Nutzungsbeginns der Räumlichkeiten erstellt werden. Je genauer es verfasst ist, umso mehr kann es als Bezugspunkt bei späteren Problemen dienen. Es ist zum Zeitpunkt der Erstellung von beiden Parteien mit Datum und Unterschrift zu versehen.

Das Übergabeprotokoll muss nicht in Form eines gesonderten Anhangs zum Mietvertrag vorliegen, es kann sich auch aus dem Inhalt eines Schriftwechsels ergeben oder in einer Vertragsklausel enthalten sein.

Die Erstellung eines Übergabeprotokolls gleich zu Beginn liegt sowohl im Interesse des Mieters als auch des Vermieters. Das Gesetz schreibt vor, dass bei Nichtvorliegen eines Übergabeprotokolls davon ausgegangen wird, dass dem Mieter die Wohnung in gutem Zustand zur Nutzung übergeben wurde und dass er sie in demselben Zustand verlassen muss (sofern er nicht den Nachweis erbringen kann, dass die Mängel bereits zum Zeitpunkt seines Einzugs bestanden haben). Der Eigentümer darf seinerseits die Mietkaution nicht für die Beseitigung etwaiger Mängel in der Wohnung verwenden, wenn kein Übergabeprotokoll vorliegt.

Häufig enthalten Mietverträge eine Klausel, durch die der Mieter erklärt, er habe die Wohnung in gutem Zustand übernommen. Diese Art von Klausel ist rechtmäßig und bedeutet für den Mieter, dass er bei Nichtvorliegen eines Übergabeprotokolls zum Vertragsbeginn folglich bei Vertragsende den Gegenbeweis nicht mehr erbringen kann. Der Mieter muss daher von Rechts wegen für alle in der Mietwohnung bei Vertragsende festgestellten Schäden haften.

Stellt der Mieter im Laufe der ersten Besichtigung der Wohnung Schäden fest, sollte er darauf bestehen, dass diese Schäden in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Er sollte keinesfalls einen Vertrag unterschreiben, in dem bestätigt wird, dass sich die gemieteten Räumlichkeiten zum Zeitpunkt des Nutzungsbeginns in gutem Zustand befanden.

Entdeckt der Mieter einige Tage nach dem Bezug der Räumlichkeiten Schäden, die nicht im Übergabeprotokoll dokumentiert sind, kann er diese dem Vermieter zwar anzeigen (vorzugsweise per Einschreiben), dieser kann jedoch die Anerkennung dieser Schäden ablehnen und sich ausschließlich auf das Übergabeprotokoll berufen, das von beiden Parteien unterzeichnet wurde.

Ende des Mietvertrags

Der Mietvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Ein befristeter Mietvertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer der Parteien gekündigt wird. Auch wenn im Mietvertrag ein Ablaufdatum vorgesehen wurde, bedeutet dies nicht, dass der Mieter an diesem Tag aus dem Mietobjekt ausziehen muss.

Die bei der Kündigung zu beachtenden Vorschriften sind je nachdem, wer den Mietvertrag kündigen möchte, unterschiedlich. Während für den Eigentümer recht strenge Bedingungen gelten, sind die für den Mieter freizügiger.

Übergabeprotokoll beim Auszug

Im Allgemeinen wird bei Vertragsende, wenn der Mieter die Wohnung verlässt und dem Vermieter die Schlüssel übergibt (solange die Schlüssel nicht dem Eigentümer ausgehändigt sind, muss der Mieter die Miete weiterzahlen), ein Übergabeprotokoll erstellt.

Der Mieter verpflichtet sich grundsätzlich (außer bei anderslautender Bestimmung im Mietvertrag), die gemieteten Räumlichkeiten in demselben Zustand zu hinterlassen, in dem er sie übernommen hatte.

Schäden, die lediglich auf normale Nutzung, auf Abnutzung oder auf Überalterung zurückzuführen sind, gelten nicht als Mietschäden (zum Beispiel kleine Löcher in der Wand, die von Nägeln zum Aufhängen von Bildern stammen) und können dem Mieter nicht angelastet werden. Daher müssen diese beim Auszug nicht im Übergabeprotokoll erwähnt werden.

Erstattung der Mietkaution

Bei Ablauf des Mietvertrags und nach Erstellung der letzten Abrechnung gibt der Eigentümer die Mietkaution an den Mieter zurück, sofern er keine Forderungen geltend zu machen hat. Stehen noch Miet- oder Nebenkostenzahlungen aus, darf er diese von der als Kaution hinterlegten Summe abziehen.

Frist zur Erstattung der Mietkaution

Eine Mietkaution kann eingefordert werden, wenn:

• beim Auszug ein dem Übergabeprotokoll beim Einzug entsprechendes Übergabeprotokoll erstellt wurde;
• der Mieter die Schlüssel des Mietobjekts zurückgegeben hat, da die Rückgabe der Schlüssel das Ende des Mietvertrags markiert.

Sind diese beiden Bedingungen erfüllt, kann der Mieter in der Regel die Erstattung der Mietkaution fordern, es sei denn, er musste neben der monatlichen Miete Nebenkostenvorschüsse zahlen.

In diesem Fall muss der Mieter die Nebenkostenabrechnung abwarten, bevor ihm die Mietkaution erstattet wird.

Das Gesetz sieht jedoch nicht vor, innerhalb welcher Frist der Vermieter dem Mieter eine solche Abrechnung vorlegen muss.

Ist der Mieter der Ansicht, dass er befugt ist, die Erstattung seiner Kaution zu verlangen, kann er folgendermaßen vorgehen:

• indem er dem Vermieter zuerst eine Aufforderung zusendet, in der er die Erstattung der Kaution innerhalb einer bestimmten Frist verlangt;
• und anschließend gerichtlich mittels einer Klage in Mietsachen.

In einem solchen Fall muss der Richter per Gesetz den Mechanismus der gesetzlichen Aufrechnung zwischen dem Betrag der Mietkaution und dem Betrag der geschuldeten Nebenkosten anwenden. Es ist also nicht sicher, dass der Mieter am Ende des Rechtsstreits den Gesamtbetrag seiner Mietkaution zurückbekommt. Es kann sogar sein, dass der Mieter dem Vermieter noch einen gewissen Betrag schuldet.

Mietkautionen, die eine Bankgarantie beinhalten

Wurde im Mietvertrag eine sogenannte Bankgarantie „auf erstes Anfordern“ oder eine einfache Bankgarantie vereinbart, befindet sich diese Garantie auf einem Bankkonto des Mieters.

Dieses Konto wirft Zinsen zugunsten des Mieters ab, die diesem am Ende des Mietvertrags zustehen. Außerdem entstehen durch das Konto Bankgebühren, die zulasten des Mieters gehen.

Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass die Zahlung der Mietkaution durch eine einfache Überweisung auf ein Bankkonto des Vermieters geleistet wird, gehen die Zinsen, die eine solche Kaution auf diesem Konto abwirft, und die Bankgebühren zugunsten bzw. zulasten des Vermieters.

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