Bau-/ Renovierungsmängel feststellen und Ersatz/Nachbesserung verlangen

Für die meisten Menschen bedeutet der Erwerb von Wohneigentum einen entscheidenden Einschnitt in ihrem Leben, der ihr Budget auf absehbare Zeit belasten kann. Beim Kauf einer Wohnung kommt es vor, dass nach dem Einzug der Eigentümer oder auch bereits vorher verschiedene mehr oder minder schwere Unannehmlichkeiten auftreten.

Der Bereich Baumängel ist obendrein sehr komplex und wird durch eine Vielzahl unterschiedlicher gesetzlicher Bestimmungen geregelt, wobei zu diesem Thema zusätzlich eine nicht immer einheitliche Rechtsprechung existiert.

Falls Probleme auftreten, ist es zunächst wichtig, diese zu dokumentieren und dann gegebenenfalls Ersatz/Nachbesserung zu verlangen.

Zielgruppe

Folgender Personenkreis kann betroffen sein:

  • Käufer eines schlüsselfertigen Hauses;
  • Käufer eines Hauses, das in ihrem Auftrag von einem Bauunternehmen errichtet wurde, gegebenenfalls unter Aufsicht eines Architekten;
  • Käufer eines im Bau befindlichen Gebäudes;
  • Eigentümer, die ihr Haus bereits bezogen haben.

Vorgehensweise und Details

Protokollierung eines Baumangels

Sobald Baumängel festgestellt werden, wird dringend empfohlen, diese innerhalb kürzester Frist anzuzeigen, da es vorrangig ist, den Verkäufer/Bauunternehmer zu verpflichten, die vorgefundenen Probleme in Gegenwart der Parteien zu protokollieren.

Die Protokollierung eines Baumangels kann auf mehrere Arten erfolgen:

Einvernehmliche Feststellung des Sachverhalts

Dies ist der Idealfall, da der Verkäufer oder Bauunternehmer damit einverstanden ist, die vorgefundenen und angezeigten Mängel nach Darstellung der Parteien zu protokollieren.

Das Schadensprotokoll muss schriftlich erstellt werden und ist von beiden Parteien zu unterzeichnen.

Mangelaufnahme durch den Gerichtsvollzieher

Dieses Verfahren dient der Beweissicherung im Hinblick auf einen etwaigen Streitfall.

Die Mangelaufnahme kann kontradiktorisch sein, falls der Verkäufer oder Bauunternehmer bestellt wurde und erscheint.

Ist dies nicht der Fall, ist die Mangelaufnahme als einseitig anzusehen.

Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass der Gerichtsvollzieher (siehe Internetseite der Gerichtsvollzieherkammer) (Chambre des huissiers de justice) nur die Probleme feststellen, jedoch nicht die Abhilfemaßnahmen bestimmen oder Reparaturkosten festlegen kann.

Feststellung durch Gutachten

Die vom Gericht bestellten Sachverständigen sind nach Sachgebieten in einer Vereinigung zusammengeschlossen (siehe Internetseite Sachverständigenkammer (Chambre des experts).

Ist der Verkäufer und/oder Bauunternehmer bereit an diesem Gutachten teilzunehmen, erfolgt eine außergerichtliche kontradiktorische Schadenaufnahme, bei der der Gutachter die angezeigten Mängel feststellen, Aussagen zu deren Ursachen machen, Abhilfemaßnahmen und die entsprechenden Kosten festlegen sowie gegebenenfalls eine Wertminderung festsetzen kann.

Mangelfeststellung durch eine gerichtlich angeordnete Begutachtung

Da der Verkäufer/Bauunternehmer auf die Anzeigen des Eigentümers bisweilen nicht reagiert, wird letzterem in einem solchen Fall empfohlen, eine Mangelfeststellung durch eine gerichtlich angeordnete Begutachtung zu beantragen.

Es handelt sich hierbei um ein beschleunigtes Verfahren und erfolgt durch Vorladung vor das Gericht des einstweiligen Rechtsschutzes. Da die Durchführung dem Gerichtsvollzieher obliegt, ist das Verfahren relativ kostengünstig.

Es ist jedoch ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen.

In rechtlicher Hinsicht sind eine Mangelfeststellung und gegebenenfalls eine kontradiktorische Schadenaufnahme als Beweismittel von erheblicher Bedeutung.

Was jedoch einseitig veranlasste Mangelfeststellungen und/oder Gutachten angeht, so geht ein Teil der Rechtsprechung davon aus, dass diese der und/oder den Gegenpartei(n) nicht entgegengehalten werden können, während der andere Teil der Rechtsprechung sie als Beweis berücksichtigt, sofern sie vor Gericht frei verhandelbar waren.

Schadenersatz/Nachbesserung im Falle eines Baumangels

Falls mit dem Verkäufer oder Bauunternehmer keine Einigung erzielt werden konnte, bleibt dem Eigentümer nur der Rechtsweg.

Eine Klage auf Schadenersatz wird normalerweise beim Bezirksgericht (Tribunal d’arrondissement) eingereicht, es sei denn die Schadenshöhe beläuft sich auf weniger als 10.000 Euro. In diesem Falle ist das Friedensgericht (Justice de paix) zuständig.

Das Verfahren wird über einen Anwalt mit Zulassung für die Berufungsinstanz eingeleitet, ist relativ kostenaufwändig und dauert ein bis anderthalb Jahre, ohne Berufung.

Es ist wird darauf hingewiesen, dass in diesem Zusammenhang Schadensersatz nur für versteckte Baumängel und nicht für offensichtliche Mängel verlangt werden kann, d. h. für Mängel, die zum Zeitpunkt des Hauserwerbs für den Eigentümer sichtbar waren oder hätten sichtbar sein müssen.

Es ist weiterhin die Bedeutung eines schriftlichen Abnahmeprotokolls des Gebäudes hervorzuheben, bei der der Eigentümer alle Vorbehalte anmelden kann, die er im Verlauf dieser Abnahme feststellen konnte.

Diese Abnahme ist übrigens nicht zu verwechseln mit dem Fertigstellungsprotokoll, das gesetzlich im Rahmen des Verkaufs eines neu zu errichtenden Gebäudes vorgesehen ist.

Bei dem Fertigstellungsprotokoll werden nur das Nichtvorhandensein von wesentlichen Konformitätsmängeln und von Fehlern und Mängeln festgestellt, die das Gebäude oder Teile der Ausstattung des Gebäudes für deren Bestimmung unbrauchbar machen.

An diese Endabnahme schließt sich immer eine ordnungsgemäße Abnahme an.

Beklagte sind grundsätzlich der Verkäufer oder Bauunternehmer, gegebenenfalls aber auch der Architekt, Subunternehmer usw.

Folgendes kann der Eigentümer gerichtlich einfordern:

  • die tatsächliche Behebung des festgestellten Mangels;
  • Schadenersatz in Geld, der durch Gutachten festgelegt wird, in Fällen, in denen der Eigentümer berechtigt jedes Vertrauen in den Verkäufer oder Bauunternehmer verlieren konnte oder diese die notwendigen Arbeiten zur Behebung des Mangels nicht durchführen wollen oder können;
  • gegebenenfalls eine Preisminderung;
  • gegebenenfalls den Rücktritt vom Kauf, unter Berücksichtigung der Schwere der erwiesenen Mängel.

Gewährleistung beim Bau

Verkäufer bzw. Bauunternehmer haften grundsätzlich 10 Jahre, und je nach Fall sogar 30 Jahre, ab der Abnahme bei großen Bauleistungen, wie beispielsweise:

  • Außenwände und Decken;
  • Wasserleitungssystem im Gebäude;
  • Zentralheizung;
  • Sanitäranlagen;
  • Wasseranschlüsse;
  • Kanalisation;
  • Wärmedämm- und Lärmschutzfassade;
  • Estrich;
  • Verputz, zumindest, wenn die Arbeiten erhebliche Ausführungsmängel aufweisen;
  • am Boden verankerte Metallkonstruktionen und Kunstbauten, für die Untersuchungen, Entwürfe, Berechnungen und Pläne gemäß den Regeln der Technik vorgenommen bzw. angefertigt werden müssen;
  • Dach;
  • Kamine und Rauchabzüge;
  • Balkonfliesen;
  • Betonplatte zwischen Keller und Terassenüberhang.

Sie haften 2 Jahre ab der Abnahme der Ausbauleistungen, wie beispielsweise:

  • Holzbauarbeiten;
  • Türen und Fenstereinfassung;
  • Heizkörper und Verkleidung der Zwischenwände.

Zuständige Kontaktstellen

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