Wer eine Immobilie (Haus, Eigentumswohnung oder Baugrund) vermietet bzw. verpachtet, ist in der Regel steuerpflichtig.

Als steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten (Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Schuldzinsen, Abschreibung, Verwaltungskosten usw.).

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich in dem Land steuerpflichtig, in dem sich die Immobilien befinden.

Sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung negativ (das heißt, übersteigen die absetzbaren Ausgaben im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt die Einnahmen), können sie mit Einkünften des Steuerpflichtigen aus anderen Einkunftsarten (zum Beispiel beruflichen Einkünfte) verrechnet werden.

Die Vermietung von Immobilien kann als Geschäftstätigkeit angesehen und als solche besteuert werden, insbesondere wenn sie als profitorientierte wirtschaftliche Tätigkeit oder als selbstständige Tätigkeit ausgeübt wird.

Zielgruppe

Folgende Personen sind betroffen:

• gebietsansässige Eigentümer einer in Luxemburg oder im Ausland befindlichen vermieteten Immobilie;
• nichtansässige Eigentümer einer in Luxemburg befindlichen vermieteten Immobilie;
• nichtansässige Eigentümer einer vermieteten Immobilie im Ausland, die im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung wie gebietsansässige Steuerpflichtige behandelt werden wollen.

In allen oben genannten Fällen muss der Steuerpflichtige eine Einkommensteuererklärung einreichen.

Vorgehensweise und Details

Allgemeine Grundsätze der Besteuerung

Die Einkünfte von gebietsansässigen Steuerpflichtigen aus Vermietung bzw. Verpachtung von Immobilien, die sich in Luxemburg befinden, werden mit dem normalen progressiven Tarif besteuert. Entsprechend der Höhe des jeweiligen steuerpflichtigen Jahreseinkommens des Steuerpflichtigen und seiner familiären Situation beläuft sich der maximale Grenzsteuersatz (einschließlich der Solidaritätssteuer) für das Steuerjahr 2011 auf 42,80 % bzw. 43,60 %.

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie unterliegen im Regelfall der Pflegeversicherung zum Satz von 1,4 %. Der geschuldete Beitrag wird von der Steuerverwaltung (Administration des contributions directes) errechnet.

Die Einkünfte von nichtansässigen Steuerpflichtigen (mit Ausnahme von Einkommen aus einer Arbeitnehmertätigkeit oder Rente/Pension) werden zu einem Minimalsteuersatz, der vom Einkommen abhängig ist, versteuert, es sei denn, Letztere haben sich für eine steuerliche Behandlung wie Gebietsansässige entschieden.

Die steuerliche Behandlung des Steuerpflichtigen hängt davon ab, ob es sich bei ihm um einen gebietsansässigen oder nicht gebietsansässigen Steuerpflichtigen handelt und davon, wer Eigentümer der vermieteten Immobilien ist:

• der Steuerpflichtige allein und/oder gemeinsam mit seinem zusammen veranlagbaren Ehe-/eingetragenen Lebenspartner bzw. mit einem minderjährigen Kind;
• mehrere Steuerpflichtige, die nicht zusammen veranlagt werden können.

Als Gebietsansässiger allein oder gemeinsam mit seinem Ehe-/eingetragenen Lebenspartner Eigentümer einer Immobilie sein

Ist der gebietsansässige Steuerpflichtige Eigentümer eines in Luxemburg oder im Ausland befindlichen Mietshauses, muss er die Mieteinkünfte in seiner Einkommensteuererklärung angeben.

Ist der Steuerpflichtige allein und/oder gemeinsam mit seinem zusammen veranlagbaren Ehe-/eingetragenen Lebenspartner bzw. mit einem minderjährigen Kind Eigentümer der vermieteten Immobilie, muss er Vordruck 190 (Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von bebauten Grundstücken) ausfüllen.

Die grauen Felder des Vordrucks müssen nur ausgefüllt werden, wenn der Steuerpflichtige einen Teil der vermieteten Immobilie selbst bewohnt.

Ist ein Steuerpflichtiger Eigentümer mehrerer vermieteter Immobilien, muss Vordruck 190 für jedes vermietete Objekt gesondert ausgefüllt werden.

Ausfüllen von Vordruck 190

Allgemeine Angaben

Allgemeine Angaben zur vermieteten Immobilie (Adresse usw.) müssen in den Zeilen 1 bis 5 gemacht werden.

Einkünfte

Auf dem Vordruck anzugeben sind die jährlichen Bruttomieteinnahmen (Zeilen 8 bis 11) sowie die Einnahmen aus Mieten aus früheren Jahren (Zeile 13) und die Bruttomieteinkünfte aus der Vermietung von Garagen (Zeile 14).

Werbungskosten (absetzbare Ausgaben)

Zu den Werbungskosten im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen zählen insbesondere:

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten;
• Werbungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können;
• die Abschreibung;
• Schuldzinsen, Renten und dauernde Lasten;
• sonstige abzugsfähige Ausgaben.

Instandhaltungs- und Reparaturkosten

Es handelt sich um übliche Ausgaben für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, die vom Eigentümer in Auftrag gegeben wurden, insbesondere Neuanstriche, Reparaturen von Dach oder Heizung, Reparaturen der Armaturen usw.

Dagegen sind nachträgliche Herstellungskosten nicht als Werbungskosten absetzbar. Unter nachträglichen Herstellungskosten sind Ausgaben zu verstehen, die zur Veränderung der Art des Gebäudes (zum Beispiel die Unterteilung einer Wohnung in kleinere Wohneinheiten oder den Umbau einer Wohnung in ein Ladenlokal), zur Modernisierung des Gebäudes (zum Beispiel der Einbau einer Zentralheizung oder eines Aufzugs) oder zur Vergrößerung des Gebäudes (zum Beispiel der Anbau eines Zimmers oder der Ausbau eines Mansardengeschosses) verwendet werden. Diese Kosten werden durch die Anwendung der hierzu vorgesehenen Abschreibungssätze abgeschrieben (siehe weiter unten).

Zwecks Vereinfachung geht die Steuerverwaltung (Administration des contributions directes) davon aus, dass die Renovierungskosten 20 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) nicht überschreiten, also grundsätzlich keine wesentliche Modernisierung des Gebäudes darstellen und folglich als Instandhaltungs- und Reparaturkosten anzusehen sind.

Die Instandhaltungs- und Reparaturkosten können auf Antrag über einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren abgeschrieben werden. Diese Kosten werden als wesentlich angesehen, wenn sie mehr als die Hälfte der Jahresmiete betragen. Der Steuerpflichtige muss daher die in Zeilen 30 und 31 sowie 50 und 51 des Vordrucks erforderlichen Informationen ergänzen.

Werbungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden

Der Steuerpflichtige kann Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie absetzen, darunter Kosten für Strom, Heizung, Wasser, Feuerversicherung usw. Diese Kosten sind in den Zeilen 32 bis 34 einzutragen.

Abschreibung

Der Prozentsatz der Abschreibung auf die Anschaffungskosten (ohne Grundstück) zzgl. der Beurkundungskosten sowie der nachträglichen Herstellungskosten beläuft sich auf:

• 6 % wenn die vermietete Immobilie einer energetischen Renovierung unterzogen wurde, deren Fertigstellung weniger als 9 Jahre zurückliegt;
• 4 % bei Bauten, deren Fertigstellung weniger als 5 Jahre zurückliegt;
• 2 % bei Bauten, deren Fertigstellung mindestens 5 Jahre zurückliegt.

Ist der Grundstückspreis unbekannt, kann er grundsätzlich mit 20% der Anschaffungskosten für das Grundstück und das Gebäude einschließlich Beurkundungskosten angesetzt werden.

Der Steuerpflichtige muss in den Zeilen 36 und 37 den Prozentsatz, die Abschreibungsbemessungsgrundlage und den Abschreibungsbetrag eintragen.

Pauschalabzug für bestimmte Werbungskosten

Auf Antrag können die Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die nicht auf den Mieter umgelegten Werbungskosten und die Abschreibung durch einen pauschalen Werbungskostenabzug ersetzt werden.

Die Pauschale ist nur für die Immobilien zulässig, die im Privatvermögen des Steuerpflichtigen gehalten werden und die am 1. Januar des Steuerjahres seit mindestens 15 Jahren fertiggestellt sind.

Der pauschale Werbungskostenabzug ist auf 35 % der Bruttomieteinnahmen begrenzt und darf 2.700 Euro pro Jahr und Gebäude nicht überschreiten. Es genügt, das „Ja“-Kästchen in Zeile 41 mit einem Häkchen zu versehen, um den pauschalen Werbungskostenabzug zu beantragen.

Es wird darauf hingewiesen, dass die nachfolgenden Werbungskosten zusätzlich zum Pauschalabzug absetzbar sind.

Schuldzinsen

Schuldzinsen in Zusammenhang mit für die Finanzierung aufgenommenen Verbindlichkeiten einer vermieteten Immobilie sind unbegrenzt absetzbar und in Zeile 42 einzutragen.

Sonstiger absetzbarer Aufwand

Ebenfalls als Werbungskosten absetzbar sind Renten und dauernde Lasten (Zeile 43), Verwalterkosten (Zeile 44), die Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrkosten (Zeile 45), die der Eigentümer gezahlt, jedoch vom Mieter nicht zurückerhalten hat.

Einzelheiten zu den Schulden, den Schuldzinsen sowie den Renten und dauernden Lasten sind in Zeile 54 und 55 einzutragen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Zeile 24 von Vordruck 190)

Die Summe der Bruttomiete wird in Zeile 22 berechnet.

Die Summe der Werbungskosten in Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie wird in Zeile 48 berechnet und in Zeile 23 übertragen.

Der Betrag in Zeile 68 von Vordruck 210 entspricht den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Betrag der Bruttomieteinnahmen nach Abzug der Werbungskosten).

Übertrag der Einkünfte in die Einkommensteuererklärung

Der Betrag des Nettoeinkommens wie oben ermittelt muss in der Einkommensteuererklärung des Steuerpflichtigen unter „Revenu net provenant de la location de biens“ (Nettoeinkommen aus Vermietung und Verpachtung) eingetragen werden.

Sind mehrere Immobilien im Eigentum des Steuerpflichtigen, entspricht der in der Steuererklärung anzugebende Betrag der Summe der Nettoeinkünfte aus der Vermietung und Verpachtung dieser Immobilien.

Belege

Der Steuerpflichtige muss seiner Steuererklärung und der zugehörigen Anlage (Vordruck 190) eine Bescheinigung über die Höhe der Schuldzinsen im Zusammenhang mit den aufgenommenen Verbindlichkeiten beifügen, die er zur Finanzierung der vermieteten Immobilie aufgenommen hat. Der Steuerpflichtige muss auf Verlangen des Steueramts die erforderlichen Nachweise vorlegen (Kopien des Kaufvertrags für die Immobilie, Rechnungen für die Werbungskosten usw.).

Gebietsansässiger Miteigentümer einer Immobilie sein

Unter Miteigentum an einer Immobilie ist eine Gemeinschaft zu verstehen, die gemeinsam eine Immobilie besitzt (zum Beispiel Eigentum einer Bruchteilsgemeinschaft).

Ist der gebietsansässige Steuerpflichtige Eigentümer eines in Luxemburg oder im Ausland befindlichen Mietshauses, muss er die Mieteinkünfte in seiner Einkommensteuererklärung angeben.

Wenn die vermietete Immobilie einer Eigentümergemeinschaft gehört, muss der gebietsansässige Steuerpflichtige den Vordruck 210 ausfüllen. (Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von bebauten Grundstücken und Gemeinschaft) sowie den Vordruck 200 (Erklärung zur einheitlichen Feststellung der Einkünfte aus gemeinschaftlichen Betrieben und Miteigentum) ausfüllen.

Die grauen Felder von Vordruck 210 müssen nur ausgefüllt werden, wenn der Steuerpflichtige einen Teil der vermieteten Immobilie selbst bewohnt.

Wenn sich mehrere Immobilien in Gemeinschaftseigentum befinden und vermietet sind, muss der Steuerpflichtige für jede Immobilie den Vordruck 210 gesondert ausfüllen.

Ausfüllen von Vordruck 210

Allgemeine Angaben

Allgemeine Angaben zur vermieteten Immobilie (Adresse usw.) müssen in den Zeilen 1 bis 5 gemacht werden.

Einkünfte

Auf dem Vordruck anzugeben sind die jährlichen Bruttomieteinnahmen (Zeilen 8 bis 11) sowie die Einnahmen aus Mieten aus früheren Jahren (Zeile 13) und die Bruttomieteinkünfte aus der Vermietung von Garagen (Zeile 14).

Werbungskosten (absetzbare Ausgaben)

Zu den Werbungskosten im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen zählen insbesondere:

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten;
• Werbungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können;
• die Abschreibung;
• Schuldzinsen, Renten und dauernde Lasten;
• sonstige abzugsfähige Ausgaben.

Instandhaltungs- und Reparaturkosten

Es handelt sich um übliche Ausgaben für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, die vom Eigentümer in Auftrag gegeben wurden, insbesondere Neuanstriche, Reparaturen von Dach oder Heizung, Reparaturen der Armaturen usw.

Dagegen sind nachträgliche Herstellungskosten nicht als Werbungskosten absetzbar. Unter nachträglichen Herstellungskosten fallen Ausgaben zu folgenden Zwecken:

• Veränderung der Art des Gebäudes (zum Beispiel die Unterteilung einer Wohnung in kleinere Wohneinheiten oder der Umbau einer Wohnung in ein Ladenlokal);
• Modernisierung des Gebäudes (zum Beispiel durch den Einbau einer Zentralheizung oder eines Aufzugs);
• Vergrößerung des Gebäudes (zum Beispiel durch den Zubau eines Zimmers oder den Ausbau eines Mansardengeschosses).

Diese Kosten werden durch die Anwendung der hierzu vorgesehenen Abschreibungssätze abgeschrieben (siehe weiter unten).

Zwecks Vereinfachung geht die Steuerverwaltung (Administration des contributions directes) davon aus, dass die Renovierungskosten 20 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) nicht überschreiten, also grundsätzlich keine wesentliche Modernisierung des Gebäudes darstellen und folglich als Instandhaltungs- und Reparaturkosten anzusehen sind.

Die Instandhaltungs- und Reparaturkosten können auf Antrag über einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren abgeschrieben werden. Diese Kosten werden als wesentlich angesehen, wenn sie mehr als die Hälfte der Jahresmiete betragen. Der Steuerpflichtige muss daher die in Zeile 39 und 40 sowie 58 und 60 des Vordrucks erforderlichen Informationen ergänzen.

Werbungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden

Der Steuerpflichtige kann Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie absetzen, darunter Kosten für Strom, Heizung, Wasser, Feuerversicherung usw. Diese Kosten sind in den Zeilen 42 bis 44 einzutragen.

Abschreibung

Der Prozentsatz der Abschreibung auf die Anschaffungskosten (ohne Grundstück) zzgl. der Beurkundungskosten sowie der nachträglichen Herstellungskosten beläuft sich auf:

• 6 % wenn die vermietete Immobilie einer energetischen Renovierung unterzogen wurde, deren Fertigstellung weniger als 9 Jahre zurückliegt;
• 4 % bei Bauten, deren Fertigstellung weniger als 5 Jahre zurückliegt;
• 2 % bei Bauten, deren Fertigstellung mindestens 5 Jahre zurückliegt.

Ist der Grundstückspreis unbekannt, kann er grundsätzlich mit 20% der Anschaffungskosten für das Grundstück und das Gebäude einschließlich Beurkundungskosten angesetzt werden.

Der Steuerpflichtige muss in den Zeilen 47 und 48 den Prozentsatz, die Abschreibungsbemessungsgrundlage und den Abschreibungsbetrag eintragen.

Pauschalabzug für bestimmte Werbungskosten

Auf Antrag können die Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die nicht auf den Mieter umgelegten Werbungskosten und die Abschreibung durch einen pauschalen Werbungskostenabzug ersetzt werden.

Die Pauschale ist nur für Immobilien zulässig, die zum Privatvermögen des Steuerpflichtigen gehören und die am 1. Januar des Steuerjahres bereits mindestens 15 Jahre fertiggestellt sind.

Der pauschale Werbungskostenabzug ist auf 35 % der Bruttomieteinnahmen begrenzt und darf 2.700 Euro pro Jahr und Gebäude nicht überschreiten. Es genügt, das „Ja“-Kästchen in Zeile 51 mit einem Häkchen zu versehen, um den pauschalen Werbungskostenabzug zu beantragen.

Es wird darauf hingewiesen, dass die nachfolgenden Werbungskosten zusätzlich zum Pauschalabzug absetzbar sind.

Schuldzinsen

Schuldzinsen in Zusammenhang mit für die Finanzierung aufgenommenen Verbindlichkeiten einer vermieteten Immobilie sind unbegrenzt absetzbar und in Zeile 52 einzutragen.

Sonstiger absetzbarer Aufwand

Ebenfalls als Werbungskosten absetzbar sind Renten und dauernde Lasten (Zeile 53), Verwalterkosten (Zeile 54), die Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrkosten (Zeile 55), die der Eigentümer gezahlt, jedoch vom Mieter nicht zurückerhalten hat.

Einzelheiten zu den Schulden, den Schuldzinsen sowie den Renten und dauernden Lasten sind in Zeile 63 und 64 einzutragen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Zeile 68 von Vordruck 210)

Die Summe der Bruttomieteinnahmen wird in Zeile 22 berechnet und ist in Zeile 66 zu übertragen.

Die Summe der Werbungskosten in Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie wird in Zeile 56 berechnet und in Zeile 67 übertragen.

Der Betrag in Zeile 68 von Vordruck 210 entspricht den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Betrag der Bruttomieteinnahmen nach Abzug der Werbungskosten).

Ausfüllen von Vordruck 200

Der Betrag der gesamten Einkünfte gemäß Zeile 68 ist auf Seite 2 von Vordruck 200 in Spalte 5 zu übertragen, und zwar entsprechend dem Anteil des Steuerpflichtigen an der Bruchteilsgemeinschaft der Immobilie.

Auf Seite 2 von Vordruck 200 sind Name, Vorname, Anschrift (Spalte 1) sowie die Steuernummer und das Steueramt eines jeden Miteigentümers anzugeben (Spalte 2).

Ausfüllen der Einkommensteuererklärung

Der Betrag des Nettoeinkommens (der Anteil des Steuerpflichtigen) muss in der Einkommensteuererklärung des Steuerpflichtigen unter „Revenu net provenant de la location de biens“ (Nettoeinkommen aus Vermietung und Verpachtung) eingetragen werden.

Sind mehrere Immobilien im Eigentum des Steuerpflichtigen, entspricht der in der Steuererklärung anzugebende Betrag der Summe der Nettoeinkünfte aus der Vermietung und Verpachtung dieser Immobilien.

Belege

Der Steuerpflichtige muss seiner Steuererklärung und den zugehörigen Anlagen (Vordrucke 210 und 200) eine Bescheinigung über die Höhe der Schuldzinsen im Zusammenhang mit den aufgenommenen Verbindlichkeiten beifügen, die er zur Finanzierung der vermieteten Immobilie aufgenommen hat. Der Steuerpflichtige muss auf Verlangen des Steueramts die erforderlichen Nachweise vorlegen (Kopien des Kaufvertrags für die Immobilie, Rechnungen für die Werbungskosten usw.).

Als Nicht-Gebietsansässiger allein oder gemeinsam mit seinem Ehe-/eingetragenen Lebenspartner Eigentümer einer Immobilie sein

Ist ein nicht gebietsansässiger Steuerpflichtiger Eigentümer einer in Luxemburg befindlichen vermieteten Immobilie, muss er die Mieteinnahmen (zu versteuernde Einkünfte) grundsätzlich in der Einkommensteuererklärung angeben.

Ist ein nicht gebietsansässiger Steuerpflichtiger Eigentümer einer im Ausland befindlichen vermieteten Immobilie, muss er die Mieteinnahmen (steuerbefreite Einkünfte) angeben, sofern er im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung die steuerliche Behandlung als gebietsansässiger Steuerpflichtiger wählt.

Ist der Steuerpflichtige allein und/oder gemeinsam mit seinem zusammen veranlagbaren Ehe-/eingetragenen Lebenspartner bzw. mit einem minderjährigen Kind Eigentümer der vermieteten Immobilie, muss er Vordruck 190 (Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von bebauten Grundstücken) ausfüllen.

Die grauen Felder des Vordrucks müssen nur ausgefüllt werden, wenn der Steuerpflichtige einen Teil der vermieteten Immobilie selbst bewohnt.

Ist ein Steuerpflichtiger Eigentümer mehrerer vermieteter Immobilien, muss der Vordruck 190 für jedes vermietete Objekt gesondert ausgefüllt werden.

Ausfüllen von Vordruck 190

Allgemeine Angaben

Allgemeine Angaben zur vermieteten Immobilie (Adresse usw.) müssen in den Zeilen 1 bis 5 gemacht werden.

Einkünfte

Auf dem Vordruck anzugeben sind die jährlichen Bruttomieteinnahmen (Zeilen 8 bis 11) sowie die Einnahmen aus Mieten aus früheren Jahren (Zeile 13) und die Bruttomieteinkünfte aus der Vermietung von Garagen (Zeile 14).

Werbungskosten (absetzbare Ausgaben)

Zu den Werbungskosten im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen zählen insbesondere:

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten;
• Werbungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können;
• die Abschreibung;
• Schuldzinsen, Renten und dauernde Lasten;
• sonstige abzugsfähige Ausgaben.

Instandhaltungs- und Reparaturkosten

Es handelt sich um übliche Ausgaben für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, die vom Eigentümer in Auftrag gegeben wurden, insbesondere Neuanstriche, Reparaturen von Dach oder Heizung, Reparaturen der Armaturen usw.

Dagegen sind nachträgliche Herstellungskosten nicht als Werbungskosten absetzbar. Unter nachträglichen Herstellungskosten fallen Ausgaben zu folgenden Zwecken:

• Veränderung der Art des Gebäudes (zum Beispiel die Unterteilung einer Wohnung in kleinere Wohneinheiten oder der Umbau einer Wohnung in ein Ladenlokal);
• Modernisierung des Gebäudes (zum Beispiel durch den Einbau einer Zentralheizung oder eines Aufzugs);
• Vergrößerung des Gebäudes (zum Beispiel durch den Zubau eines Zimmers oder den Ausbau eines Mansardengeschosses).

Diese Kosten werden durch die Anwendung der hierzu vorgesehenen Abschreibungssätze abgeschrieben (siehe weiter unten).

Zwecks Vereinfachung geht die Steuerverwaltung (Administration des contributions directes) davon aus, dass die Renovierungskosten 20 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) nicht überschreiten, also grundsätzlich keine wesentliche Modernisierung des Gebäudes darstellen und folglich als Instandhaltungs- und Reparaturkosten anzusehen sind.

Die Instandhaltungs- und Reparaturkosten können auf Antrag über einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren abgeschrieben werden. Diese Kosten werden als wesentlich angesehen, wenn sie mehr als die Hälfte der Jahresmiete betragen. Der Steuerpflichtige muss daher die in Zeilen 30 und 31 sowie 50 und 51 des Vordrucks erforderlichen Informationen ergänzen.

Werbungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden

Der Steuerpflichtige kann Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie absetzen, darunter Kosten für Strom, Heizung, Wasser, Feuerversicherung usw. Diese Kosten sind in den Zeilen 32 bis 34 einzutragen.

Abschreibung

Der Prozentsatz der Abschreibung auf die Anschaffungskosten (ohne Grundstück) zzgl. der Beurkundungskosten sowie der nachträglichen Herstellungskosten beläuft sich auf:

• 6 % wenn die vermietete Immobilie einer energetischen Renovierung unterzogen wurde, deren Fertigstellung weniger als 9 Jahre zurückliegt;
• 4 % bei Bauten, deren Fertigstellung weniger als 5 Jahre zurückliegt;
• 2 % bei Bauten, deren Fertigstellung mindestens 5 Jahre zurückliegt.

Ist der Grundstückspreis unbekannt, kann er grundsätzlich mit 20% der Anschaffungskosten für das Grundstück und das Gebäude einschließlich Beurkundungskosten angesetzt werden.

Der Steuerpflichtige muss in den Zeilen 36 und 37 den Prozentsatz, die Abschreibungsbemessungsgrundlage und den Abschreibungsbetrag eintragen.

Pauschalabzug für bestimmte Werbungskosten

Auf Antrag können die Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die nicht auf den Mieter umgelegten Werbungskosten und die Abschreibung durch einen pauschalen Werbungskostenabzug ersetzt werden.

Die Pauschale ist nur für die Immobilien zulässig, die im Privatvermögen des Steuerpflichtigen gehalten werden und die am 1. Januar des Steuerjahres seit mindestens 15 Jahren fertiggestellt sind.

Der pauschale Werbungskostenabzug ist auf 35 % der Bruttomieteinnahmen begrenzt und darf 2.700 Euro pro Jahr und Gebäude nicht überschreiten. Es genügt, das „Ja“-Kästchen in Zeile 41 mit einem Häkchen zu versehen, um den pauschalen Werbungskostenabzug zu beantragen.

Es wird darauf hingewiesen, dass die nachfolgenden Werbungskosten zusätzlich zum Pauschalabzug absetzbar sind.

Schuldzinsen

Schuldzinsen in Zusammenhang mit für die Finanzierung aufgenommenen Verbindlichkeiten einer vermieteten Immobilie sind unbegrenzt absetzbar und in Zeile 42 einzutragen.

Sonstiger absetzbarer Aufwand

Ebenfalls als Werbungskosten absetzbar sind Renten und dauernde Lasten (Zeile 43), Verwalterkosten (Zeile 44), die Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrkosten (Zeile 45), die der Eigentümer gezahlt, jedoch vom Mieter nicht zurückerhalten hat.

Einzelheiten zu den Schulden, den Schuldzinsen sowie den Renten und dauernden Lasten sind in Zeile 54 und 55 einzutragen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Zeile 24 von Vordruck 190)

Die Summe der Bruttomiete wird in Zeile 22 berechnet.

Die Summe der Werbungskosten in Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie wird in Zeile 48 berechnet und in Zeile 23 übertragen.

Der Betrag in Zeile 68 von Vordruck 210 entspricht den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Betrag der Bruttomieteinnahmen nach Abzug der Werbungskosten).

Übertrag der Einkünfte in die Einkommensteuererklärung

Der Betrag des Nettoeinkommens wie oben ermittelt muss in der Einkommensteuererklärung des Steuerpflichtigen unter „Revenu net provenant de la location de biens“ (Nettoeinkommen aus Vermietung und Verpachtung) eingetragen werden.

Sind mehrere Immobilien im Eigentum des Steuerpflichtigen, entspricht der in der Steuererklärung anzugebende Betrag der Summe der Nettoeinkünfte aus der Vermietung und Verpachtung dieser Immobilien.

Belege

Der Steuerpflichtige muss seiner Steuererklärung und der zugehörigen Anlage (Vordruck 190) eine Bescheinigung über die Höhe der Schuldzinsen im Zusammenhang mit den aufgenommenen Verbindlichkeiten beifügen, die er zur Finanzierung der vermieteten Immobilie aufgenommen hat. Der Steuerpflichtige muss auf Verlangen des Steueramts die erforderlichen Nachweise vorlegen (Kopien des Kaufvertrags für die Immobilie, Rechnungen für die Werbungskosten usw.).

Als Nichtansässiger Miteigentümer einer Immobilie sein

Unter Miteigentum an einer Immobilie ist eine Gemeinschaft zu verstehen, die gemeinsam eine Immobilie besitzt (zum Beispiel Eigentum einer Bruchteilsgemeinschaft).

Ist ein nicht gebietsansässiger Steuerpflichtiger Eigentümer einer in Luxemburg befindlichen vermieteten Immobilie, muss er die Mieteinnahmen (zu versteuernde Einkünfte) grundsätzlich in der Einkommensteuererklärung angeben.

Ist ein nicht gebietsansässiger Steuerpflichtiger Eigentümer einer im Ausland befindlichen vermieteten Immobilie, muss er die Mieteinnahmen (steuerbefreite Einkünfte) angeben, sofern er im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung die steuerliche Behandlung als gebietsansässiger Steuerpflichtiger wählt.

Sind die vermieteten Immobilien im Eigentum einer Gemeinschaft, muss der nicht gebietsansässige Steuerpflichtige Vordruck 210 (Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von bebauten Grundstücken der Gemeinschaft) und Vordruck 200 (Erklärung zur einheitlichen Feststellung der Einkünfte aus gemeinschaftlichen Betrieben und von Miteigentum) ausfüllen.

Die grauen Felder von Vordruck 210 müssen nur ausgefüllt werden, wenn der Steuerpflichtige einen Teil der vermieteten Immobilie selbst bewohnt.

Wenn sich mehrere Immobilien in Gemeinschaftseigentum befinden und vermietet sind, muss der Steuerpflichtige für jede Immobilie den Vordruck 210 gesondert ausfüllen.

Ausfüllen von Vordruck 210

Allgemeine Angaben

Allgemeine Angaben zur vermieteten Immobilie (Adresse usw.) müssen in den Zeilen 1 bis 5 gemacht werden.

Einkünfte

Auf dem Vordruck anzugeben sind die jährlichen Bruttomieteinnahmen (Zeilen 8 bis 11) sowie die Einnahmen aus Mieten aus früheren Jahren (Zeile 13) und die Bruttomieteinkünfte aus der Vermietung von Garagen (Zeile 14).

Werbungskosten (absetzbare Ausgaben)

Zu den Werbungskosten im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen zählen insbesondere:

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten;
• Werbungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können;
• die Abschreibung;
• Schuldzinsen, Renten und dauernde Lasten;
• sonstige abzugsfähige Ausgaben.

Instandhaltungs- und Reparaturkosten

Es handelt sich um übliche Ausgaben für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, die vom Eigentümer in Auftrag gegeben wurden, insbesondere Neuanstriche, Reparaturen von Dach oder Heizung, Reparaturen der Armaturen usw.

Dagegen sind nachträgliche Herstellungskosten nicht als Werbungskosten absetzbar. Unter nachträglichen Herstellungskosten fallen Ausgaben zu folgenden Zwecken:

• Veränderung der Art des Gebäudes (zum Beispiel die Unterteilung einer Wohnung in kleinere Wohneinheiten oder der Umbau einer Wohnung in ein Ladenlokal);
• Modernisierung des Gebäudes (zum Beispiel durch den Einbau einer Zentralheizung oder eines Aufzugs);
• Vergrößerung des Gebäudes (zum Beispiel durch den Zubau eines Zimmers oder den Ausbau eines Mansardengeschosses).

Diese Kosten werden durch die Anwendung der hierzu vorgesehenen Abschreibungssätze abgeschrieben (siehe weiter unten).

Zwecks Vereinfachung geht die Steuerverwaltung (Administration des contributions directes) davon aus, dass die Renovierungskosten 20 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) nicht überschreiten, also grundsätzlich keine wesentliche Modernisierung des Gebäudes darstellen und folglich als Instandhaltungs- und Reparaturkosten anzusehen sind.

Die Instandhaltungs- und Reparaturkosten können auf Antrag über einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren abgeschrieben werden. Diese Kosten werden als wesentlich angesehen, wenn sie mehr als die Hälfte der Jahresmiete betragen. Der Steuerpflichtige muss daher die in Zeile 39 und 40 sowie 58 und 60 des Vordrucks erforderlichen Informationen ergänzen.

Werbungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden

Der Steuerpflichtige kann Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie absetzen, darunter Kosten für Strom, Heizung, Wasser, Feuerversicherung usw. Diese Kosten sind in den Zeilen 42 bis 44 einzutragen.

Abschreibung

Der Prozentsatz der Abschreibung auf die Anschaffungskosten (ohne Grundstück) zzgl. der Beurkundungskosten sowie der nachträglichen Herstellungskosten beläuft sich auf:

• 6 % wenn die vermietete Immobilie einer energetischen Renovierung unterzogen wurde, deren Fertigstellung weniger als 9 Jahre zurückliegt;
• 4 % bei Bauten, deren Fertigstellung weniger als 5 Jahre zurückliegt;
• 2 % bei Bauten, deren Fertigstellung mindestens 5 Jahre zurückliegt.

Ist der Grundstückspreis unbekannt, kann er grundsätzlich mit 20% der Anschaffungskosten für das Grundstück und das Gebäude einschließlich Beurkundungskosten angesetzt werden.

Der Steuerpflichtige muss in den Zeilen 47 und 48 den Prozentsatz, die Abschreibungsbemessungsgrundlage und den Abschreibungsbetrag eintragen.

Pauschalabzug für bestimmte Werbungskosten

Auf Antrag können die Instandhaltungs- und Reparaturkosten, die nicht auf den Mieter umgelegten Werbungskosten und die Abschreibung durch einen pauschalen Werbungskostenabzug ersetzt werden.

Die Pauschale ist nur für die Immobilien zulässig, die im Privatvermögen des Steuerpflichtigen gehalten werden und die am 1. Januar des Steuerjahres seit mindestens 15 Jahren fertiggestellt sind.

Der pauschale Werbungskostenabzug ist auf 35 % der Bruttomieteinnahmen begrenzt und darf 2.700 Euro pro Jahr und Gebäude nicht überschreiten. Es genügt, das „Ja“-Kästchen in Zeile 51 mit einem Häkchen zu versehen, um den pauschalen Werbungskostenabzug zu beantragen.

Es wird darauf hingewiesen, dass die nachfolgenden Werbungskosten zusätzlich zum Pauschalabzug absetzbar sind.

Schuldzinsen

Schuldzinsen in Zusammenhang mit für die Finanzierung aufgenommenen Verbindlichkeiten einer vermieteten Immobilie sind unbegrenzt absetzbar und in Zeile 52 einzutragen.

Sonstiger absetzbarer Aufwand

Ebenfalls als Werbungskosten absetzbar sind Renten und dauernde Lasten (Zeile 53), Verwalterkosten (Zeile 54), die Grundsteuer, Kanal- und Müllabfuhrkosten (Zeile 55), die der Eigentümer gezahlt, jedoch vom Mieter nicht zurückerhalten hat.

Einzelheiten zu den Schulden, den Schuldzinsen sowie den Renten und dauernden Lasten sind in Zeile 63 und 64 einzutragen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Zeile 68 von Vordruck 210)

Die Summe der Bruttomieteinnahmen wird in Zeile 22 berechnet und ist in Zeile 66 zu übertragen.

Die Summe der Werbungskosten in Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie wird in Zeile 56 berechnet und in Zeile 67 übertragen.

Der Betrag in Zeile 68 von Vordruck 210 entspricht den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Betrag der Bruttomieteinnahmen nach Abzug der Werbungskosten).

Ausfüllen von Vordruck 200

Der Betrag der gesamten Einkünfte gemäß Zeile 68 ist auf Seite 2 von Vordruck 200 in Spalte 5 zu übertragen, und zwar entsprechend dem Anteil des Steuerpflichtigen an der Bruchteilsgemeinschaft der Immobilie.

Auf Seite 2 von Vordruck 200 sind Name, Vorname, Anschrift (Spalte 1) sowie die Steuernummer und das Steueramt eines jeden Miteigentümers anzugeben (Spalte 2).

Ausfüllen der Einkommensteuererklärung

Der Betrag des Nettoeinkommens (der Anteil des Steuerpflichtigen) muss in der Einkommensteuererklärung des Steuerpflichtigen unter „Revenu net provenant de la location de biens“ (Nettoeinkommen aus Vermietung und Verpachtung) eingetragen werden.

Sind mehrere Immobilien im Eigentum des Steuerpflichtigen, entspricht der in der Steuererklärung anzugebende Betrag der Summe der Nettoeinkünfte aus der Vermietung und Verpachtung dieser Immobilien.

Belege

Der Steuerpflichtige muss seiner Steuererklärung und den zugehörigen Anlagen (Vordrucke 210 und 200) eine Bescheinigung über die Höhe der Schuldzinsen im Zusammenhang mit den aufgenommenen Verbindlichkeiten beifügen, die er zur Finanzierung der vermieteten Immobilie aufgenommen hat. Der Steuerpflichtige muss auf Verlangen des Steueramts die erforderlichen Nachweise vorlegen (Kopien des Kaufvertrags für die Immobilie, Rechnungen für die Werbungskosten usw.).

Formulare/Online-Dienste

Zuständige Kontaktstellen