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Le leasing ou "crédit-bail" est une technique contractuelle de crédit à moyen ou long terme par laquelle une entreprise de crédit-bail (le bailleur ou donneur) acquiert, sur la demande d’un client (appelé locataire ou preneur), la propriété de biens mobiliers ou immobiliers à usage professionnel, en vue de les donner en location à ce client pour une durée déterminée en contrepartie de redevances ou loyers.
À l’issue de la période fixée, le locataire jouit en général d’une option. Il peut :
Il existe différentes formes de leasing selon le type de biens dont l’entreprise veut s’équiper, le niveau de responsabilité qu’elle souhaite engager et les possibilités de financement dont elle dispose. Toutes ces formes de leasing ont des propriétés fiscales différentes.
Toutes les entreprises peuvent recourir au leasing. Il complète ou remplace le financement classique des sociétés par fonds propres ou par fonds d’emprunt et représente une alternative à l’acquisition d’immobilisations.
Sur le plan fiscal, le leasing présente certains avantages.
Le paiement de la TVA est échelonné tout au long de la durée du contrat, et le préfinancement de la TVA est assuré par la société de leasing.
Des déductions d’impôts sont possibles. On distingue 2 cas de figure :
La propriété fiscale s’établit en fonction du type de leasing contracté.
Le leasing financier est la technique de financement la plus courante dans le domaine des biens d’investissement. Il permet à l’entreprise d’investir sans avoir recours à sa trésorerie. Il consiste à ce que :
Durant cette période de location de base irrévocable pour les deux parties :
A la fin du contrat, le preneur a différentes options :
Comme le preneur paie l’intégralité du coût d’achat du bien (y compris les intérêts) durant la période de location de base, l’achat en fin de contrat est très probable car l’option est très basse.
NB : Une voiture de service rachetée par un salarié à un prix inférieur à sa valeur sur le marché est considérée par l’Administration des contributions directes (ACD) comme une rémunération non périodique et dès lors imposable au moment du rachat.
La détermination de la propriété fiscale dépend de la possibilité d’achat du bien en leasing.
Lorsque le contrat est conclu sans option d’achat, la propriété fiscale est attribuée en fonction de la durée de location de base :
Durée de location de base = durée de location / durée usuelle d’utilisation x 100
Exemple : une voiture est donnée en leasing par une société à son employé.
Durée usuelle d’utilisation : 4 ans (48 mois)
Conditions du contrat :
Les conditions pour le leasing financier sont remplies.
Durée de location de base = 43 / 48 x 100 = 89,58 %
=> Etant donné que la période de location de base, irrévocable, est inférieure à 90 % de la durée usuelle d’utilisation du bien, la voiture est attribuée au donneur.
Lorsque le contrat est conclu avec option d’achat, la propriété fiscale est attribuée au preneur si les 2 conditions suivantes sont réunies :
La propriété fiscale est attribuée au donneur dans tous les autres cas.
Valeur comptable = prix du bien – amortissement
Amortissement = prix du bien / durée de vie fiscale
Exemple : une voiture est donnée en leasing par une société à son employé.
Durée usuelle d’utilisation : 4 ans (48 mois)
Conditions du contrat :
Le prix de l’option représente 10 % de la valeur neuve du bien.
Le leasing opérationnel sert au financement de projets d’investissement courant à moyen-terme tels que le parc roulant (voitures, camionnettes, camions, bateaux et avions), l’outil de production, ou diverses machines et biens mobiliers (ordinateurs, imprimantes, photocopieurs, etc.).
Il contient souvent une composante de prestation ou d’entretien, c’est-à-dire qu’en plus du financement du bien, le contrat comprend des services supplémentaires, tels que l’entretien du bien, l’assurance, les réparations etc.
Le preneur est simple locataire du bien mobilier, également sur un plan économique.
Le contrat s’apparente au contrat de location et ne prévoit pas d’option d’achat (l’achat reste négociable à échéance du contrat).
L'objet de leasing est restitué au donneur de leasing à l’échéance du contrat selon les conditions définies et convenues avec précision lors de la conclusion du contrat.
Les risques sont limités pour le preneur qui n’est pas propriétaire du bien et donc des droits et obligations inhérents à la propriété.
Le preneur de leasing n'a aucune autre obligation. La revente de l'objet est assumée par la société de leasing.
Le preneur du leasing opérationnel est le propriétaire fiscal du bien.
Il bénéficie d’un crédit d’impôt pour investissement. Ce crédit d’impôt s’élève à :
Le preneur est redevable de la TVA sur les loyers. Celle-ci est entièrement récupérable.
Le leasing immobilier est destiné à financer l'achat et, parfois, la construction de biens immobiliers incluant par exemple les terrains bâtis, immeubles existants ou à ériger, parties d'immeuble, immeubles commerciaux et bureaux, halls de production, industriels ou de stockage, biens mobiliers devenus immeubles par incorporation.
Le bailleur s'engage à acheter ou éventuellement à faire construire un immeuble à usage professionnel et en procurer la jouissance (par exemple par un bail de longue durée) à son cocontractant.
Il a pour avantage de ne pas bloquer le capital et de baisser la somme du bilan. L'utilisateur du leasing immobilier reçoit un droit d'utilisation à long terme. Il prévoit au contrat ce qui doit se passer avec l’immeuble à l’échéance du contrat. Ainsi, l’entreprise peut disposer ou non d’une option d’achat sur le bien. Les droits d’enregistrement sont différés, le cas échéant, au jour de la levée de l’option d’achat.
La propriété fiscale du bâtiment est attribuée au preneur.
La propriété fiscale du sol est déterminée en fonction de la possibilité d’achat du bien en leasing :
En cas de levée de l’option d’achat par le locataire, celui-ci devra payer des droits de mutation à l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA. Ils se composent des 2 éléments suivants :
Une surtaxe de 50 % s’applique lorsque l’immeuble se situe sur le territoire de la commune de Luxembourg.
Ces droits de mutation sont calculés sur le montant le plus important entre :
Le leasing immobilier n’est toutefois pas soumis au paiement de droits proportionnels d'enregistrement si les 3 conditions suivantes sont respectées :