Le leasing ou "crédit-bail" est une technique contractuelle de crédit à moyen ou long terme par laquelle une entreprise de crédit-bail (le bailleur ou donneur) acquiert, sur la demande d’un client (appelé locataire ou preneur), la propriété de biens mobiliers ou immobiliers à usage professionnel, en vue de les donner en location à ce client pour une durée déterminée en contrepartie de redevances ou loyers.

À l’issue de la période fixée, le locataire jouit en général d’une option. Il peut :

• restituer le bien à la société de leasing ;
• demander le renouvellement du contrat ;
• acquérir le bien pour un prix qui tient compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers.

Il existe différentes formes de leasing selon le type de biens dont l’entreprise veut s’équiper, le niveau de responsabilité qu’elle souhaite engager et les possibilités de financement dont elle dispose. Toutes ces formes de leasing ont des propriétés fiscales différentes.

Personnes concernées

Toutes les entreprises peuvent recourir au leasing. Il complète ou remplace le financement classique des sociétés par fonds propres ou par fonds d’emprunt et représente une alternative à l’acquisition d’immobilisations.

Modalités pratiques

Caractéristiques fiscales du leasing

Sur le plan fiscal, le leasing présente certains avantages.

Le paiement de la TVA est échelonné tout au long de la durée du contrat, et le préfinancement de la TVA est assuré par la société de leasing.

Des déductions d’impôts sont possibles. On distingue 2 cas de figure :

• le preneur de leasing  est le propriétaire fiscaldu bien. Dans ce cas, le bien figure à l’actif de son bilan et le loyer payé est constitué des 2 éléments suivants :
  • une fraction intérêt déductible de l’assiette imposable de l’utilisateur ;
  • une fraction remboursable de la dette qui n’est pas déductible.
• le preneur de leasing n’est pas le propriétaire fiscal du bien : les loyers sont entièrement déductibles de son assiette imposable.

La propriété fiscale s’établit en fonction du type de leasing contracté.

Leasing financier

Caractéristiques

Le leasing financier est la technique de financement la plus courante dans le domaine des biens d’investissement. Il permet à l’entreprise d’investir sans avoir recours à sa trésorerie. Il consiste à ce que :

• le donneur achète à la demande du preneur un objet auprès d'un fournisseur choisi par le preneur ;
• le donneur conclut avec le preneur un contrat de leasing pour une durée déterminée pendant laquelle le preneur utilise l'objet et paye des indemnités de leasing mensuelles au donneur.

Durant cette période de location de base irrévocable pour les deux parties :

• le preneur s’acquitte du prix d’acquisition ou du prix de revient intégral du bien, des frais accessoires et des frais de financement ;
• le preneur est considéré, d'un point de vue comptable, comme propriétaire de l'objet, bien qu’il ne le soit pas juridiquement. Il active dès lors le bien à son bilan, l'amortit comme s’il en était le propriétaire juridique et est redevable de la TVA sur les loyers qu’il verse au donneur ;
• le preneur est également considéré comme le propriétaire économique du bien sur le plan de l’impôt sur le revenu (IR ou IRC).

A la fin du contrat, le preneur a différentes options :

• l’achat de l'objet de leasing pour une valeur résiduelle déterminée ;
• le prolongement du contrat de leasing ;
• la restitution de l'objet au bailleur.

Comme le preneur paie l’intégralité du coût d’achat du bien (y compris les intérêts) durant la période de location de base, l’achat en fin de contrat est très probable car l’option est très basse.

La détermination de la propriété fiscale dépend de la possibilité d’achat du bien en leasing.

Contrat sans option d’achat

Lorsque le contrat est conclu sans option d’achat, la propriété fiscale est attribuée en fonction de la durée de location de base :

• au donneur, si elle est comprise entre  40 % et 90 % de la durée de vie normale du bien ;
• au preneur, si elle est :
  • inférieure à 40 % de la durée de vie normale du bien ;
  • ou supérieure à 90 % de la durée de vie normale du bien.

Contrat avec option d’achat

Lorsque le contrat est conclu avec option d’achat, la propriété fiscale est attribuée au preneur si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• la durée de location de base est comprise entre 40 % et 90 % de la durée de vie normale du bien ;
• le prix de l’option est :
  • supérieur à la valeur comptable du bien ;
  • ou inférieur à sa valeur estimée de réalisation.

La propriété fiscale est attribuée au donneur dans tous les autres cas.

Leasing opérationnel

Définition

Le leasing opérationnel sert au financement de projets d’investissement courant à moyen-terme tels que le parc roulant (voitures, camionnettes, camions, bateaux et avions), l’outil de production, ou diverses machines et biens mobiliers (ordinateurs, imprimantes, photocopieurs, etc.).

Il contient souvent une composante de prestation ou d’entretien, c’est-à-dire qu’en plus du financement du bien, le contrat comprend des services supplémentaires, tels que l’entretien du bien, l’assurance, les réparations etc.

Le preneur est simple locataire du bien mobilier, également sur un plan économique.

Caractéristiques

Le contrat s’apparente au contrat de location et ne prévoit pas d’option d’achat (l’achat reste négociable à échéance du contrat).

L'objet de leasing est restitué au donneur de leasing à l’échéance du contrat selon les conditions définies et convenues avec précision lors de la conclusion du contrat.

Les risques sont limités pour le preneur qui n’est pas propriétaire du bien et donc des droits et obligations inhérents à la propriété.

Le preneur de leasing n'a aucune autre obligation. La revente de l'objet est assumée par la société de leasing.

Impact fiscal

Le preneur du leasing opérationnel est le propriétaire fiscal du bien.

Il bénéficie d’un crédit d’impôt pour investissement. Ce crédit d’impôt s’élève à :

• 6 % pour la tranche d’investissements qui ne dépasse pas 150.000 euros ;
• 2 % pour les tranches supérieures.

Le preneur est redevable de la TVA sur les loyers. Celle-ci est entièrement récupérable.

Leasing immobilier

Caractéristiques

Le leasing immobilier est destiné à financer l'achat et, parfois, la construction de biens immobiliers incluant par exemple les terrains bâtis, immeubles existants ou à ériger, parties d'immeuble, immeubles commerciaux et bureaux, halls de production, industriels ou de stockage, biens mobiliers devenus immeubles par incorporation.

Le bailleur s'engage à acheter ou éventuellement à faire construire un immeuble à usage professionnel et en procurer la jouissance (par exemple par un bail de longue durée) à son cocontractant.

Il a pour avantage de ne pas bloquer le capital et de baisser la somme du bilan. L'utilisateur du leasing immobilier reçoit un droit d'utilisation à long terme. Il prévoit au contrat ce qui doit se passer avec l’immeuble à l’échéance du contrat. Ainsi, l’entreprise peut disposer ou non d’une option d’achat sur le bien. Les droits d’enregistrement sont différés, le cas échéant, au jour de la levée de l’option d’achat.

Impact fiscal

La propriété fiscale du bâtiment est attribuée au preneur.

La propriété fiscale du sol est déterminée en fonction de la possibilité d’achat du bien en leasing :

• le contrat est conclu sans option d’achat : le sol est attribué au donneur de leasing ;
• le contrat est conclu avec option d’achat : le sol est attribué au preneur du leasing.

En cas de levée de l’option d’achat par le locataire, celui-ci devra payer des droits de mutation à l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA. Ils se composent des 2 éléments suivants :

• les droits d’enregistrement, dont le taux est de 6 % ;
• et le droit de transcription, dont le taux est de 1 %.

Une surtaxe de 50 %  s’applique lorsque l’immeuble se situe sur le territoire de la commune de Luxembourg.

Ces droits de mutation sont calculés sur le montant le plus important entre :

• le prix contractuellement prévu + le montant des loyers versés durant la période de location ;
• et la valeur vénale de l’immeuble.

Le leasing immobilier n’est toutefois pas soumis au paiement de droits proportionnels d'enregistrement si les 3 conditions suivantes sont respectées :

• le locataire utilise le bien pour des usages professionnels ;
• le contrat est conclu pour une durée fixe ;
• et le loyer est soumis à la TVA.

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