Leasing immobilier (crédit-bail)

Le crédit-bail immobilier est une technique contractuelle de crédit à moyen ou long terme par laquelle une entreprise de crédit-bail (le bailleur) acquiert intégralement, sur la demande et selon les spécifications de son client (le locataire), la propriété de biens immobiliers à usage professionnel, en vue de les donner en location pour une durée déterminée et en contrepartie de redevances ou loyers. Le locataire, qui garde par ce moyen de financement son indépendance financière, doit entretenir le bien en bon père de famille et l’assurer adéquatement. A la fin du contrat, il peut :

  • restituer le bien au bailleur mettant ainsi fin à ses obligations ;
  • demander le renouvellement du contrat ;
  • acquérir le bien au prix convenu dans le contrat (en cas d’option d’achat).

Le crédit-bail immobilier peut être qualifié de crédit-bail financier ou opérationnel. Le contrat de crédit-bail financier se limite au simple financement du bien. Alors que le contrat de crédit-bail opérationnel contient une composante financière couplée à un contrat de prestation ou d’entretien.

Objet : le crédit-bail immobilier permet de financer l’acquisition de terrains bâtis, immeubles existants ou à ériger, parties d'immeuble, immeubles commerciaux et bureaux, halls de production, halls industriels et de stockage, biens mobiliers devenus immeubles par incorporation.

Personnes concernées

Accessible aux indépendants et à tout type d’entreprises, le crédit-bail immobilier s’applique en cas de :

  • acquisition de terrains et/ou immeubles ;
  • occupation de nouveaux bureaux ;
  • refinancement de biens immobiliers par crédit-bail en vue de libérer du capital propre pour d’autres investissements ;
  • amélioration de la structure bilantaire à l’aide du remplacement des dettes bancaires par des crédits-baux hors bilan ;
  • optimisation fiscale.

Conditions préalables

Documentation ou description de l’entreprise

  • copie des statuts de la société ;
  • structure du groupe si la société fait partie d’un groupe plus complexe ;
  • 3 derniers bilans audités du demandeur de crédit et le cas échéant la dernière balance disponible ;
  • carnet de commandes (le cas échéant) ;
  • liste des clients et leur part relative dans le chiffre d'affaires ;
  • liste des fournisseurs ;
  • bilan prévisionnel ou business plan, s’il s’agit d’une nouvelle activité ou d’un plan d’expansion significatif.

Présentation du projet

  • description détaillée et chiffrée de l'investissement projeté ;

  • plan de financement ;

  • calcul de faisabilité et de rendement, calcul du seuil de rentabilité ;

  • annexes :

    • terrain : compromis de vente, plan cadastral, autorisation de bâtir ;

    • immeuble : compromis de vente, plan de construction, autorisation de bâtir, cahier des charges, devis, photos éventuelles, contrat de bail, etc.

Garanties

Une garantie non négligeable pour le bailleur est le fait qu’il garde le droit de propriété juridique du bien, le risque encouru reste donc plus limité. Il peut éventuellement demander des garanties supplémentaires suivantes :

  • un engagement de rachat de l’immeuble à la fin du contrat voire en cours du contrat ;
  • le cautionnement de la maison mère ou des associés / actionnaires ;
  • diverses autres garanties réelles et morales.

Lorsque le ou les associés / actionnaires d’une entreprise sont amenés à se porter caution pour la société, ils doivent remettre le détail de leur situation financière à la banque.

Modalités pratiques

Durée et montant

Durée

La durée du crédit-bail immobilier est fortement limitée par les exigences comptables et fiscales ainsi que par la durée économique du bien.

Vu les objets à financer par le crédit-bail immobilier, une durée de long terme est fortement probable (autour de 20 ans pour les biens immobiliers).

Montant

Financement jusqu’à 100 % de la valeur du bien.

Loyer

  • loyer en fonction de différents critères dont p.ex. la qualité du locataire, le montant, le taux, la durée d’amortissement du bien à financer, etc. ;
  • loyer constant, dépendant :
    • d’un taux d’intérêt fixe ou variable ;
    • de la valeur résiduelle du bien ;
    • des frais de dossier.
  • loyer mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel.

Valeur de rachat

La valeur résiduelle à laquelle le locataire peut racheter le bien en fin de contrat est le plus souvent comprise entre un et 20 % du prix d’acquisition. La différence entre valeur résiduelle et la valeur initiale du bien est payée sous forme de loyer.

Aspects comptables et fiscaux

Propriété juridique

Propriétaire juridique du bien reste pendant toute la durée de location le bailleur.

Propriété économique et fiscale

Crédit-bail financier

Crédit-bail opérationnel

Pour attribuer la propriété économique et par voie de conséquence fiscale du bien donné en crédit-bail soit au bailleur (propriétaire juridique) soit au locataire, il y a lieu de distinguer selon que le contrat de crédit-bail prévoit ou non une option d’achat :

Sans option d’achat :

  • bien attribué au bailleur, si la durée de location est comprise entre 40 % et 90 % de la durée de vie normale ;
  • bien attribué au locataire, si la durée de location est inférieure à 40 % ou supérieure à 90 % de la durée de vie normale.

Avec option d’achat :

  • bien attribué au bailleur,si :
    • la durée de location est comprise entre 40 % et 90 % de la durée de vie normale ;
    • le prix de l’option d’achat est supérieur à la valeur comptable obtenue par application de l’amortissement linéaire.
  • bien attribué au locataire, si :
    • la durée de location est inférieure à 40 % ou supérieure à 90 % de la durée de vie normale ;
    • le prix de l’option d’achat est inférieur à la valeur comptable obtenue par application de l’amortissement linéaire.
 

Lorsque les conditions requises pour le crédit-bail financier ne sont pas remplies, le bien est attribué au bailleur, à moins que tant les chances d’appréciation que les risques de dépréciation du bien soient assumées par le preneur.

Par conséquent, si le preneur de crédit-bail ne bénéficie que des chances d’appréciation ou ne supporte que les risques de dépréciation, il n’y a pas lieu de dissocier la propriété juridique de la propriété économique, le bien est attribué au bailleur et le contrat est considéré comme un contrat de location.

 

Traitement du sol

Etant donné que le sol ne peut pas être amorti, les critères applicables pour le crédit-bail immobilier pour déterminer le propriétaire fiscal en fonction de la durée usuelle d’utilisation ne peuvent être appliqués tels quels :

  • lorsqu’il n’y a pas d’option d’achat, le sol est attribué au bailleur ;
  • lorsqu’il y a option d’achat, le sol est traité de la même façon que les bâtiments.

Droit d'enregistrement

Le crédit-bail immobilier n’est pas soumis au paiement de droits d’enregistrement si toutes les conditions suivantes sont respectées :

  • le locataire utilise le bien pour des usages professionnels ;
  • le contrat est conclu pour une durée fixe ;
  • le loyer est soumis à la TVA.

Cependant, en cas de levée de l’option d’achat par le locataire en fin de contrat, des droits de mutation s’appliqueront sur le prix prévu dans le contrat, augmenté des loyers versés durant la période de location, ou sur la valeur vénale de l’immeuble, si celle-ci y est supérieure.

Comptabilisation du bien

La comptabilisation du bien dépend de la propriété économique et fiscale :

  • si le bailleur est considéré comme propriétaire : l’immobilisation ne figure pas au bilan commercial du locataire, seuls les loyers sont comptabilisés et fiscalement déductibles en tant que charges d’exploitation ;
  • su le locataire est considéré comme propriétaire : l’immobilisation figure à l’actif du bilan de l’entreprise. Par voie de conséquence, c’est également le locataire qui amortit le bien. Il peut fiscalement déduire l’amortissement et les intérêts financiers en tant que charges d’exploitation.

TVA

Echelonnement du paiement de la TVA tout au long de la durée du contrat, le préfinancement de la TVA étant assuré par le bailleur.

Délais de mise en place

Les délais d’instruction et de traitement des dossiers dépendent de la complexité, de l’importance et de l’urgence du dossier.

Avantages, inconvénients et risques

Avantages

  • peut faciliter l’obtention de financement, mais au vu de la complexité d’une telle opération, le financement est à un même niveau qu’un financement bancaire ;
  • étalement des charges financières sur la durée économique de l’investissement ;
  • économie de frais (droit d’enregistrement immédiat, notaire etc.) ;
  • TVA (calculée sur les loyers) entièrement récupérable ;
  • locataire peut facilement devenir propriétaire juridique à la fin du contrat sans mobiliser de sommes importantes à un moment précis.

Si le locataire est propriétaire économique et juridique du bien :

  • amortissement et intérêts financiers entièrement déductibles du bénéfice imposable en tant que charges d’exploitation.

Si le bailleur reste propriétaire économique et juridique du bien :

  • loyers entièrement déductibles du bénéfice imposable du locataire en tant que charges d’exploitation ;
  • biens loués ne sont pas comptabilisés en tant qu’immobilisations, simplifiant ainsi la budgétisation.

Inconvénients

  • comparé à une acquisition, le coût final peut être plus élevé ;
  • paiement des droits de mutation pour un crédit-bail immobilier est remis au jour de la levée de l’option d’achat ;
  • paiement d’indemnités si le locataire met fin anticipativement au contrat.

Si le locataire est propriétaire économique et juridique du bien :

  • obligation d’inscrire le bien à l’actif du bilan en tant qu’immobilisations et de l’amortir fiscalement.

Risques

  • le risque majeur du crédit-bail immobilier réside dans la requalification comptable et fiscale. Il n’existe pas de législation propre au Luxembourg en matière de crédit-bail. Il est donc nécessaire de se baser soit sur les normes établies dans le cadre d’une circulaire du fisc allemand (et qui sont reprises comme bases dans la pratique administrative du fisc luxembourgeois), soit sur les standards comptables internationaux et demander a priori l’accord de l’administration des contributions afin d’éviter une requalification ;
  • le crédit-bail immobilier peut être qualifié de :
    • crédit-bail financier : dans ce cas, c’est souvent le locataire qui inscrit les biens à l’actif de son bilan et les amortit fiscalement ;
    • crédit-bail opérationnel : dans ce cas, c’est normalement le bailleur qui inscrit les biens à l’actif de son bilan et procède aux amortissements. Le locataire comptabilise les loyers comme frais.
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