Crédit à moyen ou long terme pour biens mobiliers ou immobiliers

Dernière mise à jour de cette page le 07-01-2013

Le prêt d’investissement est une forme de crédit qui connaît une multitude d’applications. Son objectif est de financer à moyen et long terme des investissements à caractère durable, qu’il s’agisse de biens mobiliers ou immobiliers destinés à la création, l’amélioration ou le développement d’une activité professionnelle.

Personnes concernées

Le prêt d'investissement permet à toute entreprise de financer l’acquisition de terrains, halls industriels, halls de stockage, outils de production, machines, véhicules et de biens non matériels (tels que le fonds de commerce, les brevets, les licences, etc.).

Egalement accessible aux indépendants, le prêt d’investissement à moyen et long terme peut s’appliquer en cas de :

  • création d’entreprise ;
  • acquisition ou fusion de sociétés ;
  • passage du stade de locataire à celui de propriétaire ;
  • acquisition de terrains et / ou immeubles ;
  • développement, modernisation et rentabilisation de l’entreprise ;
  • refinancement de biens mobiliers ou immobiliers par dettes bancaires pour libérer du capital propre en vue d’autres investissements.

Conditions préalables

Documentation ou description de l’entreprise

  • copie des statuts de la société ;
  • structure du groupe si la société fait partie d’un groupe plus complexe ;
  • 3 derniers bilans audités du demandeur de prêt et le cas échéant la dernière balance disponible ;
  • carnet de commandes (le cas échéant) ;
  • liste des clients et leur part relative dans le chiffre d’affaires ;
  • liste des fournisseurs ;
  • bilan prévisionnel ou business plan, s’il s’agit d’une nouvelle activité ou d’un plan d’expansion significatif.

Présentation du projet

  • description détaillée et chiffrée de l'investissement projeté, le cas échéant éventuellement une étude de marché ;
  • plan de financement ;
  • calcul de faisabilité et de rendement, calcul du seuil de rentabilité ;
  • annexes :
    • terrain : compromis de vente, plan cadastral, autorisation de bâtir ;
    • immeuble : compromis de vente, plan de construction, autorisation de bâtir, cahier des charges, devis, photos éventuelles, contrat de bail, etc. ;
    • machines : liste des investissements, remplacement de matériel existant, matériel supplémentaire, bons de commande ou factures ;
    • société : compromis de vente, due diligence, comptes audités, etc.

Garanties

La garantie indispensable requise par chaque banque avant l’octroi de prêt est la solvabilité du demandeur de prêt et du projet à financer. Au-delà, la banque indiquera au bénéficiaire du prêt à moyen ou long terme les garanties réelles, personnelles ou morales, jugées nécessaires pour garantir le prêt accordé.

Les garanties les plus usuelles pour garantir un prêt d’investissement sont :

  • l’inscription hypothécaire ;
  • le mandat hypothécaire ;
  • le gage sur fonds de commerce ;
  • la cession sur loyers
  • la cession sur police d’assurance-incendie (pour un immeuble) ;
  • le cautionnement de la maison mère ou des associés / actionnaires ;
  • diverses garanties morales.

Lorsque le ou les associés / actionnaires d’une entreprise sont amenés à se porter caution pour la société, il y a lieu de remettre le détail de leur situation financière à la banque.

Modalités pratiques

Durée et montant

Durée

  • moyen à long terme ;
  • entre 3 à 15 ans (adaptée à la période d’amortissement du bien à financer)

Montant

En règle générale, financement de 70 % à 80 % de la valeur à financer

Taux d’intérêt

  • taux d'intérêts en fonction de la qualité du client, du projet et des garanties proposées
  • taux fixe ou variable

Remboursement

Remboursement en fonction de différents critères dont p.ex. le montant, le taux, la durée d’amortissement du bien à financer, etc

  • annuité constante (remboursement d’un même montant, composé du capital et des intérêts en variation) ou ;
  • amortissement constant (remboursement d’une part égale du capital et des intérêts en variation)
  • remboursement mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle.

Délais de mise en place

Les délais d’instruction et de traitement des dossiers dépendent de la complexité, de l’importance et de l’urgence du dossier.

Avantages, inconvénients et risques

Avantages

  • financement d’investissements importants à moyen et long terme, qui ne pourraient pas être réalisés exclusivement avec des fonds propres 
  • large choix au niveau des différents paramètres du prêt 
  • possibilité d’un délai de carence permettant de réduire le montant des remboursements p.ex. les 2 premières années, en ne payant que les intérêts échus 
  • utilisation progressive en fonction des modalités de paiement et calcul des intérêts uniquement sur la partie réellement utilisée 
  • intérêts débiteurs fiscalement déductibles, permettant de réduire la base imposable et donc de payer moins d’impôts

Inconvénients

  • taux d’intérêt :
    • taux fixe ; indemnité de remboursement anticipatif à payer
    • taux variable ; absence de couverture du risque de hausse de taux
  • nécessité de conférer éventuellement des garanties à la banque

Risque

Risque de surendettement de la société si l’analyse de rentabilité n’a pas été réalisée consciencieusement.

 

Exemple

Objet

Immeuble Machines
Durée de vie espérée

20 ans

7 ans

Montant de l'investissement

2.000.000

500.000

Montant du crédit d'investissement

1.600.000

400.000

Durée du crédit

15 ans

5 ans

Taux variable indicatif

5 %

6 %

Mensualité (Capital & Intérêts)

12.650

7.740

 

Organismes de contact

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Luxembourg
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