Applying for VAT rebate or direct application of the super-reduced tax rate

The normal VAT (value-added tax) rate is 17 %. To stimulate the building of housing, the State offers a super-reduced VAT rate of 3 % on the construction and renovation of housing, provided the property is intended as a main residence.

Owners can benefit from this super-reduced VAT rate:

  • either by direct application: eligible work carried out by tradesmen is directly invoiced at a rate of 3 % after having received approval from the Registration Duties, Estates and VAT Authority (Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA - AED);
  • or by reimbursement of the difference between the normal VAT rate and the reduced rate (rebate). In this case, the person who carried out the eligible works or had eligible work done may apply for a VAT rebate from the AED.

The total amount of the VAT benefit cannot exceed EUR 50,000 per built and/or renovated residence.

Any entitlement to a VAT rebate will lapse 5 years after 31 December in the calendar year to which the tax to be repaid pertains.

The eTracking function for hardcopy (paper) forms is a feature of this process. This option allows users to track the progress of administrative procedures by email and/or by SMS.

Who is concerned

Owners concerned

Any natural or legal persons who:

  • are resident in Luxembourg;
  • are building or renovating a dwelling to serve as their main residence. The assignment can be made either:
    • directly to the owner (natural person) of the dwelling that has been created or renovated;
    • indirectly to a third party for a renovated dwelling.

The simultaneous use of a housing unit as a main residence and for other purposes qualifies for the tax credit:

  • in its entirety provided that the surface reserved for the main residence exceeds 3/4 of the total area;
  • in proportion to the part that serves as a main residence if its surface is less than or equal to 3/4 of the total area.

The VAT reimbursement procedure is intended for:

  • purchases of construction materials, i.e. when the owner themselves carries out work without engaging the services of various tradesmen;
  • sales of new buildings which do not yet have a designated purpose and sales agreements for buildings yet to be constructed.

Eligible works

The tax rebate is only granted for the construction, conversion or enlargement of a dwelling to the level of the closed shell with finishing stage including:

  • coatings for floors, ceilings and walls;
  • the connection to public infrastructures: piping, water supply, electricity, gas, communications network, urban heating and road network.

The following works are included in the closed shell with finishing stage and can benefit from the reduced VAT rate:

  • excavation works;
  • load-bearing components contributing to the building's stability or solidity;
  • elements contributing to the enclosure, coverage and watertightness of the structure, including screed;
  • facades;
  • plastering/rendering of the building;
  • steps and ramps;
  • ceilings and fixed partitions;
  • portions of pipework, tubes, ducts and sheaths of all kinds lodged inside the walls, ceilings or floors, or contained in the mass of coating, as well as those buried in the ground, connecting the property to the public infrastructures;
  • work to install flashing;
  • lifts and goods lifts in apartment buildings, and in individual houses;
  • structures and frames for doors, windows and glass partitions;
  • sanitary equipment, with the exception of furniture and mirrors;
  • doors, windows, glass partitions and conservatories;
  • installation of heating, controlled ventilation and solar-thermal collectors;
  • electrical installation;
  • ironwork and locks in the building;
  • all kinds of coatings for walls, floors and ceilings;
  • indoor and outdoor painting, including wallpapering.

Non-eligible works

The following are excluded from reduced-rate VAT:

  • household equipment (including fitted kitchens), with the exception of heating stoves;
  • internal carpentry and joinery other than stairs, ramps, doors and windowsills;
  • special technical equipment (e.g. alarm, home automation installation, IT equipment, etc.);
  • furnishing of the surrounding areas, with the exception of the direct access route to the dwelling and to the garage;
  • notaries', architects' and consulting engineers' fees;
  • air-conditioning systems and 'wellness' devices;
  • internal blinds and curtains;
  • photovoltaic (PV) installation;
  • other works not explicitly mentioned on the list of work eligible for the tax benefit.

Prerequisites

The works undertaken to create or renovate a dwelling must be included on the list of types of work eligible for the 3 % VAT rate.

As regards the creation of a dwelling, the eligible work includes:

  • the construction of a dwelling in compliance with a contract for the sale of buildings to be built and/or a contract for the lease of works or industry;
  • construction works carried out either fully or partially by the owner themselves, or with the help of various tradesmen;
  • the transformation, into a dwelling, of a building or part thereof, previously used for other purposes (e.g. the transformation of an office building into residence);
  • the extension of a dwelling by adding or extending rooms;
  • the construction, alteration or extension of garages and parking spaces:
    • adjoining or separated;
    • located close to the dwelling;
    • provided that they are used or rented with the property by the owner.

As regards the renovation of a dwelling, eligible types of work (e.g. construction and demolition of internal separating walls, addition of new doors or windows, filling of existing doors or windows) include:

  • substantial improvement work:
    • made at the moment of the purchase of a home;
    • completed within 5 years of the date of purchase;
  • substantial improvement work on a dwelling:
    • whose construction dates back at least 20 years at the beginning of the works;
    • completed within 2 years of having been started. Periods of renovation may come one after another, with or without intervals between them.

Deadlines

Any entitlement to a VAT rebate will lapse 5 years after 31 December in the calendar year to which the tax to be repaid pertains.

How to proceed

Submission of the rebate application by an individual

Applicants who have not benefited from the direct application of the 3 % rate may claim a refund of VAT, provided that:

  • the application:
    • concerns a total amount excluding VAT exceeding EUR 3,000;
    • covers a period of at least 6 months;
  • the 5-year limitation period for VAT refund has not been reached;
  • each invoice, excluding VAT, exceeds EUR 1,250.

The applicant must submit their application to the EDA using the completed and signed VAT refund application form.

The refund of invoices relating to the purchase and supply of materials or services provided by companies located outside Luxembourg is only possible if the company based abroad has a Luxembourg VAT number and issues invoices at 17 % VAT.

Supporting documents

The application must be accompanied by the following:

  • the invoice statement form (dynamic or static version) accompanied by:
    • original invoices mentioning the status of the housing created or renovated;
    • proof of payment;
  • import documents showing payment of the tax, if they were issued or established;
  • a copy of the notarised property deed for buildings that:
    • are new builds;
    • which have not been subject to any assignment of any kind;
  • a written statement that the dwelling concerned is or will be used by the applicant for the purpose of main residence:
    • either directly by the applicant themselves;
    • or indirectly by a third party;
  • a written commitment to:
    • declare to the administration, within one month, any change in the use of the accommodation concerned;
    • reimburse the administration any amount unduly received.

The administration may request additional supporting documents.

Direct application of the reduced rate of 3 % by the professional

In principle, the tradesman (builders, electricians, heating engineers, etc. carrying out the work should apply the 3 % rate directly for building and renovation works, observing the established limits and conditions.

In this case, the tradesman must submit an application for approval to the AED in order to be able to apply the reduced rate of 3 % directly to a specific work described in their application. The application for approval must be:

  • signed by the supplier;
  • countersigned by the client;
  • together with:
    • details relating to the business;
    • details relating to their client and to the building in question, completed by the owner (especially if the owner intends to let the building out to a third party);
    • a brief summary description of the nature of the works to be carried out, and their approximate cost.

Without that approval, the business is required to apply the tax rate which is usually applicable in that field, and the owner must go through the reimbursement procedure to secure, if applicable, the reimbursement of the VAT paid beyond a rate of 3 %.

In practice, the supplier sends the client the application for the reduced rate with the quote, so that the client can approve it, complete it, and sign it.

Example of a request for direct application of the 3 % VAT rate

Amount of aid

The total amount of the VAT benefit is no more than EUR 50,000 per built and/or renovated residence.

Appeal

The applicant may lodge a complaint against the refusal decision with the relevant tax office of the AED:

  • in writing;
  • within 3 months of the date of notification of the decision.

The applicant may then lodge an appeal against the second refusal decision of the AED's Director:

  • before the District Court of and in Luxembourg;
  • within 3 months of the notification of this decision;
  • by using a lawyer.

Obligation

Eligibility for all of the VAT benefit is subject to the condition that the dwelling be used as a main residence for a period of 2 years.

This period begins on 1 January of the year following that in which the eligible work was completed.

Penalty: repayment of the VAT to the administration

The tax rebate is withdrawn if the housing:

  • is assigned for purposes other than principal residence within 2 years or;
  • has not been assigned to any purpose during this period or before a possible resale.

In those cases the tax rebate must be repaid in full, with interest at the legal rate as from the date on which it was granted. This amounts to invoicing of work at the standard VAT rate (17 %).

If the property is sold during the repayment period, it is in the interests of the beneficiary to make sure of the use the buyer intends to make of it.

Only a failure to designate the property for a given use, or the changing of that designated use, give rise to the repayment procedure. The sale of the property is not taken into consideration.

Forms / Online services

Demande de remboursement TVA

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Antrag auf Erstattung der Mehrwertsteuer

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Demande de remboursement TVA - Logement

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Antrag auf Erstattung der Mehrwertsteuer (MwSt.)

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Relevé des factures (version dynamique - ajout de lignes possibles)

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Liste der Rechnungen (dynamische Version - Anzahl der Zeilen veränderbar)

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Relevé des factures (version statique - visualisation possible avec mobile)

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Liste der Rechnungen (statische Version - lesbar mit mobilen Geräten)

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Note explicative sur le remboursement de la TVA

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Anleitung zum Ausfüllen des Formulars Rückerstattung

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Demande d’application directe du taux de TVA de 3% (Agrément)

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Antrag für die direkte Anwendung des Mehrwertsteuersatzes von 3%

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Weiterhin können Sie, außer in Fällen, in denen die Verarbeitung Ihrer Daten verpflichtend ist, Widerspruch einlegen, wenn dieser rechtmäßig begründet ist.

Wenn Sie diese Rechte ausüben und/oder Einsicht in Ihre Informationen nehmen möchten, können Sie sich unter den im Formular angegebenen Kontaktdaten an die zuständige Verwaltungsbehörde wenden. Sie haben außerdem die Möglichkeit, bei der Nationalen Kommission für den Datenschutz Beschwerde einzulegen (Commission nationale pour la protection des données, 1, Avenue du Rock'n'Roll, L-4361 Esch-sur-Alzette).

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Déclaration et engagement

Les informations qui vous concernent recueillies sur ce formulaire font l’objet d’un traitement par l’administration concernée afin de mener à bien votre demande.

Ces informations sont conservées pour la durée nécessaire par l’administration à la réalisation de la finalité du traitement

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Mitteilung und Verpflichtungserklärung Vermieter

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Wenn Sie Ihren Vorgang fortsetzen, akzeptieren Sie damit, dass Ihre personenbezogenen Daten im Rahmen Ihres Antrags verarbeitet werden.

Note explicative sur le formulaire de demande d’application directe du taux de TVA de 3%

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Ces informations sont conservées pour la durée nécessaire par l’administration à la réalisation de la finalité du traitement

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Anleitung zum Ausfüllen des Formulars Direktanwendung des MWSt.-Satzes von 3%

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Land register

To complete your application, the information about you collected from this form needs to be processed by the public administration concerned.

That information is kept by the administration in question for as long as it is required to achieve the purpose of the processing operation(s).

Your data will be shared with other public administrations that are necessary for the processing of your application. For details on which departments will have access to the data on this form, please contact the public administration you are filing your application with.

Under the terms of Regulation (EU) 2016/679 on the protection of natural persons with regard to the processing of personal data and on the free movement of such data, you have the right to access, rectify or, where applicable, remove any information relating to you. You are also entitled to withdraw your consent at any time.

Additionally, unless the processing of your personal data is compulsory, you may, with legitimate reasons, oppose the processing of such data.

If you wish to exercise these rights and/or obtain a record of the information held about you, please contact the administration in question using the contact details provided on the form. You are also entitled to file a claim with the National Commission for Data Protection (Commission nationale pour la protection des données), headquartered at 1, Avenue du Rock'n'Roll, L-4361 Esch-sur-Alzette.

By submitting your application, you agree that your personal data may be processed as part of the application process.

Cadastre

Les informations qui vous concernent recueillies sur ce formulaire font l’objet d’un traitement par l’administration concernée afin de mener à bien votre demande.

Ces informations sont conservées pour la durée nécessaire par l’administration à la réalisation de la finalité du traitement

Les destinataires de vos données sont les administrations compétentes dans le cadre du traitement de votre demande. Veuillez-vous adresser à l’administration concernée par votre demande pour connaître les destinataires des données figurant sur ce formulaire. Conformément au règlement (UE) 2016/679 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données, vous bénéficiez d’un droit d’accès, de rectification et le cas échéant d’effacement des informations vous concernant. Vous disposez également du droit de retirer votre consentement à tout moment.

En outre et excepté le cas où le traitement de vos données présente un caractère obligatoire, vous pouvez, pour des motifs légitimes, vous y opposer.

Si vous souhaitez exercer ces droits et/ou obtenir communication de vos informations, veuillez-vous adresser à l’administration concernée suivant les coordonnées indiquées dans le formulaire. Vous avez également la possibilité d’introduire une réclamation auprès de la Commission nationale pour la protection des données ayant son siège à 1 Avenue du Rock'n'Roll, L-4361 Esch-sur-Alzette.

En poursuivant votre démarche, vous acceptez que vos données personnelles soient traitées dans le cadre de votre demande.

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Ihre in diesem Formular erfassten personenbezogenen Informationen werden von der zuständigen Verwaltungsbehörde verarbeitet, um Ihren Antrag erfolgreich abzuschließen.

Diese Informationen werden von der Behörde für den zur Verarbeitung erforderlichen Zeitraum gespeichert.

Die Empfänger Ihrer Daten sind die im Rahmen Ihres Antrags zuständigen Verwaltungsbehörden. Um die Empfänger der in diesem Formular erfassten Daten zu erfahren, wenden Sie sich bitte an die für Ihren Antrag zuständige Behörde.

Gemäß der Verordnung (EU) 2016/679 zum Schutz natürlicher Personen bei der Verarbeitung personenbezogener Daten und zum freien Datenverkehr haben Sie das Recht auf Zugang, Berichtigung und gegebenenfalls Löschung Ihrer personenbezogenen Informationen. Sie haben zudem das Recht, Ihre erteilte Einwilligung jederzeit zu widerrufen.

Weiterhin können Sie, außer in Fällen, in denen die Verarbeitung Ihrer Daten verpflichtend ist, Widerspruch einlegen, wenn dieser rechtmäßig begründet ist.

Wenn Sie diese Rechte ausüben und/oder Einsicht in Ihre Informationen nehmen möchten, können Sie sich unter den im Formular angegebenen Kontaktdaten an die zuständige Verwaltungsbehörde wenden. Sie haben außerdem die Möglichkeit, bei der Nationalen Kommission für den Datenschutz Beschwerde einzulegen (Commission nationale pour la protection des données, 1, Avenue du Rock'n'Roll, L-4361 Esch-sur-Alzette).

Wenn Sie Ihren Vorgang fortsetzen, akzeptieren Sie damit, dass Ihre personenbezogenen Daten im Rahmen Ihres Antrags verarbeitet werden.

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