Bau-, Umbau- oder Abrissarbeiten an einem Gebäude bedürfen einer Baugenehmigung (auch Genehmigung bzw. Erlaubnis zur Errichtung baulicher Anlagen).

Kommunale Behörden können allerdings in ihren Bauvorschriften Arbeiten geringeren Umfangs festlegen, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist.

Die Beantragung der Baugenehmigung muss beim Bürgermeister der betroffenen Gemeinde erfolgen.

Zielgruppe

Personen, die einen Antrag stellen können

Grundsätzlich muss jede natürliche oder juristische Person, die Arbeiten an einem Gebäude beabsichtigt, vor Beginn der Arbeiten eine Baugenehmigung beantragen.

Normalerweise ist nur ein Architekt befugt, Pläne für eine Baugenehmigung auszuarbeiten.

Die Dienste eines Architekten müssen jedoch nicht in Anspruch genommen werden, wenn sich die Baugenehmigung auf den Innenumbau einer Wohnung bezieht und die beabsichtigten Arbeiten:

• nicht die tragenden Teile des Gebäudes betreffen;
• nicht die Fassade und das Dach betreffen.

Natürliche Personen, die erklären, ein Bauwerk zur eigenen Nutzung auf einem Grundstück errichten zu wollen, an dem sie ein Nutzungsrecht haben, sind nicht verpflichtet, die Dienste eines Architekten in Anspruch zu nehmen, sofern die Kosten der Bauarbeiten nicht über 6.197,34 Euro hinausgehen, zzgl. MwSt., Index 100 (allgemeiner Verbraucherpreisindex).

Arbeiten, die einer Baugenehmigung bedürfen

Die folgenden Arbeiten bedürfen auf dem gesamten Gemeindegebiet der Genehmigung des Bürgermeisters:

• jeder Neubau;
• jeder Umbau (beispielsweise eine Erhöhung der Wohnungsanzahl);
• jede Änderung in Bezug auf die Verwendung eines Gebäudes (beispielsweise Umgestaltung eines gewerblichen Gebäudes in Wohnraum);
• jeder Abriss;
• Aushub- und Verfüllarbeiten;
• jede optische Vorrichtung zu Werbezwecken, unabhängig vom Gegenstand der Werbung und vom Ort der Vorrichtung, mit Ausnahme der Werbung, die ausschließlich innerhalb der Gebäude zum Tragen kommt.

Voraussetzungen

Die Genehmigung wird nur dann erteilt, wenn die Arbeiten im Einklang stehen mit:

• dem allgemeinen Bebauungsplan und gegebenenfalls dem allgemeinen Bebauungsprojekt;
• und gegebenenfalls dem Teilbebauungsplan für ein „neues Gebiet“ oder ein „bestehendes Gebiet“;
• und den Bauvorschriften, den öffentlichen Verkehrswegen und den Stätten.

Diese Stadtplanungsvorschriften können bei Gemeinden, die über einen PAG „neueste Fassung 2011“ verfügen, über die digitale Visualisierungsschnittstelle „PAG-GEOPORTAIL“ eingesehen werden. Dieses Tool dient zur Visualisierung der allgemeinen Bebauungspläne „neueste Fassung 2011“ und der sie ausführenden Teilbebauungspläne.

Vorgehensweise und Details

Antragstellung/Einreichung der Erklärung

Die Beantragung der Baugenehmigung muss beim Bürgermeister erfolgen.

Der Inhalt der Antragsakte kann je nach Gemeinde unterschiedlich ausfallen.

Verpflichtungen

Sobald die beantragte Baugenehmigung vom Bürgermeister erteilt wurde, stellt dieser eine Bescheinigung aus, aus der hervorgeht, dass das Bauvorhaben von ihm genehmigt wurde.

Diese Baugenehmigung muss:

• vom Bauherrn am Rand der Baustelle sichtbar und lesbar angeschlagen werden;
• angeben, dass die Öffentlichkeit die Akte bei der Gemeinde einsehen kann (während der Frist für die Einlegung von Rechtsmitteln vor den Verwaltungsgerichten, die 3 Monate beträgt und ab Anbringung der Bescheinigung an der Baustelle läuft).

Die Ausstellung der Baugenehmigung wird ebenfalls auf der Website der Gemeinde bekannt gegeben.

Sonstige erforderliche Genehmigungen

Die einfache Tatsache, die Baugenehmigung erhalten zu haben, berechtigt den Empfänger nicht, die Arbeiten unmittelbar aufzunehmen.

Entsprechend den geplanten Arbeiten kann es sein, dass noch weitere Genehmigungen erforderlich sind, beispielsweise unter anderem:

• die verkehrs- und wegerechtlichen Genehmigungen;
• die Genehmigung des Ministeriums für Kultur, wenn der Antragsteller Arbeiten an einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude beabsichtigt;
• die Genehmigung des Ministeriums für Umwelt für die Zerstörung von Biotopen.

Der technische Dienst der betroffenen Gemeinde kann den Empfängern der Baugenehmigungen Auskünfte zu den erforderlichen weiteren Genehmigungen erteilen.

Gültigkeit

Die Genehmigung ist von Rechts wegen abgelaufen, wenn der Empfänger innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Genehmigung nicht wesentlich mit der Durchführung der Arbeiten begonnen hat.

Der Bürgermeister kann jedoch auf schriftlichen und begründeten Antrag des Genehmigungsempfängers 2 Fristverlängerungen gewähren, die jeweils nach maximal einem Jahr verwirken.

Zuständige Kontaktstellen