Mehrwertsteuer – Immobilien
Die Anwendung der luxemburgischen Mehrwertsteuer variiert, je nachdem, ob das Unternehmen:
- eine zu errichtende oder bereits bestehende Immobilie erwirbt;
- beschließt, diese zu mieten.
Der Erwerb von zu errichtenden Immobilien unterliegt in Luxemburg der Mehrwertsteuer.
Die Miete und der Erwerb bereits bestehender Immobilien sind grundsätzlich steuerbefreit. In diesem Fall verfügt das Unternehmen jedoch über ein Wahlrecht, sodass es auf die Steuerbefreiung verzichten kann, um anschließend die entrichtete Mehrwertsteuer als Vorsteuer absetzen zu können.
Zielgruppe
Natürliche oder juristische Personen, die eine Immobilie kaufen oder mieten, können im Bereich Immobilien mehrwertsteuerpflichtig sein.
Vorgehensweise und Details
Erwerb von Immobilien
Die Mehrwertsteuer auf den Erwerb von Immobilien kann unterschiedlich angewandt werden, je nachdem, ob es sich um zu errichtende oder bereits bestehende Immobilien handelt.
Zu errichtende Immobilien
Man spricht von zu errichtenden Immobilien, um den Baugrund zu bezeichnen, auf dem ein Bauunternehmen die Immobilie errichten wird: Die Gebäude existieren also zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht. In diesem Fall:
- werden beim Erwerb des Grundstücks je nach Verwendungszweck des Gutes lediglich Eintragungsgebühren in Höhe von 7 % bzw. 10% erhoben;
- werden für die Errichtung der Immobilie keine Eintragungsgebühren, sondern der normale Mehrwertsteuersatz erhoben.
Die entrichtete Vorsteuer kann dem Unternehmen im Rahmen seines Abzugssatzes erstattet werden (100 % bei einem Unternehmen, dessen gesamter Umsatz der Mehrwertsteuer unterliegt).
Bestehende Gebäude
Der Erwerb bereits bestehender Immobilien unterliegt grundsätzlich nicht der Mehrwertsteuer.
Der Erwerber kann jedoch auf die Steuerbefreiung verzichten, indem er von seinem Wahlrecht auf Mehrwertsteuer Gebrauch macht.
Anmietung
Die Anmietung von Gebäuden ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit.
Bestimmte Mietverhältnisse von Immobilien bleiben dagegen mehrwertsteuerpflichtig: die vorübergehende Unterbringung von Personen, die Miete von Ferienlagern/Camping-Plätzen, die Miete bestimmter Stellplätze für das zeitweilige Abstellen von Fahrzeugen, die Miete von Betriebsanlagen oder Wertschließfächern.
Es ist jedoch möglich, für die Anwendung der Mehrwertsteuer auf Mieten zu optieren und so auf die Befreiung von der normalerweise anfallenden Mehrwertsteuer zu verzichten.
Wahlrecht auf Mehrwertsteuer
Beim Kauf einer bestehenden Immobilie oder der Anmietung von Immobilien oder Teilen davon existiert ein Wahlrecht auf die Mehrwertsteuer, das darin besteht, auf die Befreiung von der Mehrwertsteuer zu verzichten, die normalerweise zur Anwendung käme.
Prinzip
Dieses Wahlrecht liegt im Grundsatz der Steuerneutralität in Bezug auf die Mehrwertsteuer begründet, der durch den Erstattungsmechanismus für die Vorsteuer gewährleistet wird.
Wenn die Miete (oder der Verkauf) von Immobilien steuerbefreit ist, kann der Vermieter (oder Verkäufer) die Mehrwertsteuer, die er als Vorsteuer auf die Güter und Dienstleistungen für diese Aktivität gezahlt hat, nicht zurückerhalten.
Daher wird diese nicht erstattungsfähige Vorsteuer ein Kostenfaktor für den Vermieter (oder Verkäufer), die er auf die Miete (oder den Verkaufspreis) aufschlagen kann. Schließlich muss daher der Mieter (oder Käufer) diese Kosten tragen, da er zwar ein Abzugsrecht hat, diesen verschleierten Mehrwertsteuerbetrag aber nicht zurückerhalten kann.
Indem er auf die Befreiung verzichtet und die Mehrwertsteuer auf die Miete anwendet:
- kann der Vermieter/Verkäufer:
- von der Option Gebrauch machen, sich die gezahlte Vorsteuer erstatten lassen, die auf seine Tätigkeit erhoben wurde;
- die Kosten für nicht erstattungsfähige Mehrwertsteuer vermeiden;
- die verlangte Höhe der Miete oder des Verkaufspreises anpassen;
- der Mieter/Käufer kann sich daher die Mehrwertsteuer erstatten lassen, die er auf die Miete/den Erwerb gezahlt hat, und zwar innerhalb der Grenzen seines Abzugsrechts.
Bedingungen
Das Wahlrecht für die Mehrwertsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen ausgeübt werden:
- Das Geschäft muss entweder zwischen Steuerpflichtigen erfolgt sein oder die Vermietung bzw. Verpachtung einer Immobilie an einen Steuerpflichtigen mit sich bringen.
- Das Geschäft muss eine Immobilie betreffen, die für die Ausübung von Tätigkeiten genutzt wird, die einen Abzug ermöglichen in Höhe von:
- 100 % der Vorsteuer; dies ist der Fall bei Unternehmen, deren gesamter Umsatz mehrwertsteuerpflichtig ist;
- mindestens 50 % der Vorsteuer, dies ist der Fall:
- bei Immobilien mit gemischter Nutzung, das heißt diejenigen, die nicht vollständig für die Aktivität genutzt werden, die zum Vorsteuerabzug berechtigt. In diesem Fall kann das Wahlrecht nur für den überwiegenden Teil, der der Ausübung solcher Aktivitäten gewidmet ist, wahrgenommen werden;
- bei teilweise Steuerpflichtigen, deren Abzugssatz 50 % überschreitet.
- Die Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung (Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA - AED) muss ihre vorherige Zustimmung zur Anwendung der Mehrwertsteuer erteilt haben.
Beispiele:
- Eine Bank, deren Abzugssatz für die Mehrwertsteuer bei 40 % liegt, kann beim Erwerb des Verwaltungsgebäudes nicht die Option für die Mehrwertsteuerpflicht in Anspruch nehmen.
- Ein Lebensmittelhändler mietet das Erdgeschoss eines dreistöckigen Gebäudes. Er nutzt einen Teil des Erdgeschosses für sein Geschäft (70 %) und einen Teil zum Wohnen (30 %). Der Vermieter kann die Mehrwertsteueroption für die Miete in Anspruch nehmen, da die gewerbliche Nutzung (Gebäude mit gemischter Nutzung) über 50 % beträgt.
- Ein Lebensmittelhändler mietet ein dreistöckiges Gebäude, das Geschäft richtet er in den ersten beiden Etagen ein und wohnt mit seiner Familie in der 3. Etage. Da die 3. Etage eine „klare und unterscheidbare Baueinheit darstellt, die für private Zwecke genutzt werden kann“, ist sie hinsichtlich der Mehrwertsteuer wie ein gesondertes Gebäude zu betrachten. Daher handelt es sich nicht um eine gemischte Nutzung eines Gebäudes, sondern eher um eine gemeinsame Nutzung zweier Gebäude, von denen eines gewerblich und eines privat genutzt wird. Somit ist die Mehrwertsteuer hinsichtlich der ersten beiden Etagen komplett abzugsfähig. Die Mehrwertsteuer, die für die Nutzung der 3. Etage für private Zwecke anfällt, ist in keinem Fall abzugsfähig.
Gewährung
Das Unternehmen muss bei der AED eine Optionserklärung (siehe „Formulare / Online-Dienste“) einreichen, die je nachdem, ob es sich um eine Vermietung oder einen Verkauf handelt, unterschiedlich ist. Nach Prüfung des Antrags erteilt die Behörde innerhalb eines Monats nach der Antragstellung einen positiven oder negativen Bescheid bezüglich der Möglichkeit des Verzichts auf die Steuerbefreiung.
Stimmt die AED zu, gilt die Mehrwertsteuer ab dem ersten Tag des Folgemonats nach Erteilung des Bescheids.
Beim Verkauf muss die Zustimmung der Behörde vor der Beurkundung vorliegen.
Wenn die Option die Vermietung betrifft, muss der Mietvertrag von der Steuerverwaltung genehmigt worden sein, was ebenfalls die Eintragung des Mietvertrages (registriert zu festen Gebühren) bei der AED innerhalb von 3 Monaten erfordert. Diese wird dann an das Steueramt des Vermieters weitergeleitet, das schließlich die Anwendung der Mehrwertsteuer auf die Miete genehmigt.
Für die Mehrwertsteuerpflicht optieren, hat Vorteile für:
- den Eigentümer, der die Mehrwertsteuer auf den Bau zurückerstattet bekommt und für den die Höhe der Miete nicht beeinflusst wird;
- den Mieter, für den die Mehrwertsteuer auf die Miete eine abzugsfähige Vorsteuer darstellt.
Formulare/Online-Dienste
Optionseklärung Anwendung der Mehrwertsteuer bei Immobilienvermietung
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Optionseklärung Anwendung der Mehrwertsteuer bei Immobilienverkauf
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Diekirch – Steueramt 2 (7) (Immobiliensektor)Place Guillaume
L-9237 Diekirch
Luxemburg
