Mehrwertsteuer - Immobilien

Jedes Immobiliengeschäft, das von einem Steuerpflichtigen getätigt wird, unterliegt der luxemburgischen Mehrwertsteuer. Diese schwankt, je nachdem, ob das Unternehmen:

  • eine zu errichtende oder bereits bestehende Immobilie erwirbt;
  • beschließt, diese zu mieten.

Der Erwerb von zu errichtenden Immobilien unterliegt in Luxemburg der Mehrwertsteuer.

Die Miete und der Erwerb bereits bestehender Immobilien sind grundsätzlich steuerbefreit. In diesem Fall verfügt das Unternehmen jedoch über ein Wahlrecht, sodass es auf die Steuerbefreiung verzichten kann, um anschließend die entrichtete Mehrwertsteuer als Vorsteuer absetzen zu können.

Zielgruppe

Natürliche oder juristische Personen, die eine Immobilie kaufen oder mieten, können im Bereich Immobilien mehrwertsteuerpflichtig sein.

Vorgehensweise und Details

Erwerb von Immobilien

Die Mehrwertsteuer auf den Erwerb von Immobilien kann unterschiedlich angewandt werden, je nachdem, ob es sich um zu errichtende oder bereits bestehende Immobilien handelt.

Zu errichtende Immobilien

Man spricht von zu errichtenden Immobilien, um den Baugrund zu bezeichnen, auf dem ein Bauunternehmen die Immobilie errichten wird: die Gebäude existieren also zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht. In diesem Fall:

  • werden beim Erwerb des Grundstücks je nach Verwendungszweck des Gutes lediglich Eintragungsgebühren in Höhe von 7 % bzw. 10% erhoben;
  • werden für die Errichtung der Immobilie keine Eintragungsgebühren, sondern die Mehrwertsteuer in Höhe von 17 % erhoben.

Die entrichtete Vorsteuer kann dem Unternehmen im Rahmen seines Abzugssatzes erstattet werden (100 % bei einem Unternehmen, dessen gesamter Umsatz der Mehrwertsteuer unterliegt).

Bestehende Gebäude

Der Erwerb bereits bestehender Immobilien unterliegt grundsätzlich nicht der Mehrwertsteuer.

Der Erwerber kann jedoch auf die Steuerbefreiung verzichten, indem er von seinem Wahlrecht auf Mehrwertsteuer Gebrauch macht.

Anmietung

Die Anmietung von Gebäuden ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit.

Bestimmte Mietverhältnisse von Immobilien bleiben dagegen mehrwertsteuerpflichtig: die vorübergehende Unterbringung von Personen, die Miete von Ferienlagern/Camping-Plätzen, die Miete bestimmter Stellplätze für das zeitweilige Abstellen von Fahrzeugen, die Miete von Betriebsanlagen oder Wertschließfächern.

Es ist jedoch möglich, für die Anwendung der Mehrwertsteuer auf Mieten zu optieren und so auf die Befreiung von der normalerweise anfallenden Mehrwertsteuer zu verzichten.

Wahlrecht auf Mehrwertsteuer

Beim Kauf einer bestehenden Immobilie oder der Anmietung von Immobilien oder Teilen davon existiert ein Wahlrecht auf die Mehrwertsteuer, das darin besteht, auf die Befreiung von der Mehrwertsteuer zu verzichten, die normalerweise zur Anwendung käme.

Prinzip

Dieses Wahlrecht liegt im Grundsatz der Steuerneutralität in Bezug auf die Mehrwertsteuer begründet, der durch den Erstattungsmechanismus für die Vorsteuer gewährleistet wird.

Wenn die Miete (oder der Verkauf) von Immobilien steuerbefreit ist, kann der Vermieter (oder Verkäufer) die Mehrwertsteuer, die er als Vorsteuer auf die Güter und Dienstleistungen für diese Aktivität gezahlt hat, nicht zurückerhalten.

Daher wird diese nicht erstattungsfähige Vorsteuer ein Kostenfaktor für den Vermieter (oder Verkäufer), die er auf die Miete (oder den Verkaufspreis) aufschlagen kann. Schließlich muss daher der Mieter (oder Käufer) diese Kosten tragen, da er zwar ein Abzugsrecht hat, diesen verschleierten Mehrwertsteuerbetrag aber nicht zurückerhalten kann.

Indem er auf die Befreiung verzichtet und die Mehrwertsteuer auf die Miete anwendet:

  • kann der Vermieter/Verkäufer:
    • von der Option Gebrauch machen, sich die gezahlte Vorsteuer erstatten lassen, die auf seine Tätigkeit erhoben wurde;
    • die Kosten für nicht erstattungsfähige Mehrwertsteuer vermeiden;
    • die verlangte Höhe der Miete oder des Verkaufspreises anpassen;
  • der Mieter/Käufer kann sich daher die Mehrwertsteuer erstatten lassen, die er auf die Miete/den Erwerb gezahlt hat, und zwar innerhalb der Grenzen seines Abzugsrechts.

Bedingungen

Das Wahlrecht für die Mehrwertsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen ausgeübt werden:

  • das Geschäft muss entweder zwischen Steuerpflichtigen erfolgt sein oder die Vermietung bzw. Verpachtung einer Immobilie an einen Steuerpflichtigen mit sich bringen;
  • das Geschäft muss eine Immobilie zwecks Ausübung von Aktivitäten betreffen, die einen Abzug ermöglichen in Höhe von:
    • 100 % der Vorsteuer; dies ist der Fall bei Unternehmen, deren gesamter Umsatz mehrwertsteuerpflichtig ist;
    • mindestens 50 % der Vorsteuer, dies ist der Fall:
      • bei Immobilien mit gemischter Nutzung, das heißt diejenigen, die nicht vollständig für die Aktivität genutzt werden, die zum Vorsteuerabzug berechtigt. In diesem Fall kann das Wahlrecht nur für den überwiegenden Teil, der der Ausübung solcher Aktivitäten gewidmet ist, wahrgenommen werden;
    In diesem Fall kann die entrichtete Vorsteuer dem Unternehmen im Rahmen seines Abzugssatzes erstattet werden.
  • die Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung (Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA - AED) muss ihre Zustimmung zur Anwendung der Mehrwertsteuer erteilt haben.

Beispiele:

  • eine Bank, deren Abzugssatz für die Mehrwertsteuer bei 40 % liegt, kann beim Erwerb des Verwaltungsgebäudes nicht die Option für die Mehrwertsteuerpflicht in Anspruch nehmen;
  • ein Lebensmittelhändler mietet das Erdgeschoss eines dreistöckigen Gebäudes. Er nutzt einen Teil des Erdgeschosses für sein Geschäft (70 %) und einen Teil zum Wohnen (30 %). Der Vermieter kann die Mehrwertsteueroption für die Miete in Anspruch nehmen, da die gewerbliche Nutzung (Gebäude mit gemischter Nutzung) über 50 % beträgt;
  • ein Lebensmittelhändler mietet ein dreistöckiges Gebäude, das Geschäft richtet er in den ersten beiden Etagen ein und wohnt mit seiner Familie in der dritten Etage. Da die dritte Etage eine „klare und unterscheidbare Baueinheit darstellt, die für private Zwecke genutzt werden kann“, ist sie hinsichtlich der Mehrwertsteuer wie ein gesondertes Gebäude zu betrachten. Daher handelt es sich nicht um eine gemischte Nutzung eines Gebäudes, sondern eher um eine gemeinsame Nutzung zweier Gebäude, von denen eines gewerblich und eines privat genutzt wird. Somit ist die Mehrwertsteuer hinsichtlich der ersten beiden Etagen komplett abzugsfähig. Die Mehrwertsteuer, die für die Nutzung der dritten Etage für private Zwecke anfällt, ist in keinem Fall abzugsfähig.

Gewährung

Das Unternehmen muss bei der AED eine Optionserklärung einreichen, die je nachdem, ob es sich um eine Vermietung oder einen Verkauf handelt, unterschiedlich ist. Nach Prüfung des Antrags erteilt die Behörde innerhalb eines Monats nach der Antragstellung einen positiven oder negativen Bescheid bezüglich der Möglichkeit des Verzichts auf die Steuerbefreiung.

Stimmt die AED zu, gilt die Mehrwertsteuer ab dem ersten Tag des Folgemonats nach Erteilung des Bescheids.

Beim Verkauf muss die Zustimmung der Behörde vor der Beurkundung vorliegen.

Wenn die Option die Vermietung betrifft, muss der Mietvertrag von der Steuerverwaltung genehmigt worden sein, was ebenfalls die Eintragung des Mietvertrages (registriert zu festen Gebühren) bei der AED innerhalb von 3 Monaten erfordert. Diese wird dann an das Steueramt des Vermieters weitergeleitet, das schließlich die Anwendung der Mehrwertsteuer auf die Miete genehmigt.

Beispiel:

Der Eigentümer verkauft eine gewerblich genutzte Immobilie für 2.000.000 Euro ohne Steuern, d. h. 2.340.000 Euro einschließlich aller Abgaben mit der Mehrwertsteuer in Höhe von 17 %.

Die Immobilie wird ab Januar für eine monatliche Miete in Höhe von 15.000 Euro an ein steuerpflichtiges Unternehmen vermietet.

  • Wenn er sich nicht für die Mehrwertsteuer entscheidet, zahlt der Eigentümer endgültig die Mehrwertsteuer auf die Errichtung der Immobilie bzw. auf den Kaufpreis einschließlich aller Abgaben in Höhe von 2.340.000 Euro (Abschreibung über 50 Jahre).
  • Wenn er sein Wahlrecht auf Mehrwertsteuer wahrnimmt, unterliegt die Miete in Höhe von 15.000 Euro der Mehrwertsteuer (15.000 + 2.550 = 17.550 Euro). Die auf die Errichtung gezahlte Vorsteuer kann jedoch abgezogen werden.
    • Ergebnis für das Jahr der Baufertigstellung:
      • der Eigentümer berechnet die Mehrwertsteuer auf die Mieten: 12 Monate x 2.550 Euro = 30.600 Euro an erstattungsfähiger Mehrwertsteuer;
      • diese 30.600 Euro Mehrwertsteuer sind von den Baukosten abziehbar, 340.000 - 30.600 Euro = 309.400 Euro;
    • Vorteil für den Eigentümer: die Höhe der Miete ändert sich nicht und er kann von der Erstattung der Mehrwertsteuer auf die Baukosten profitieren;
    • Vorteil für den Mieter: die Mehrwertsteuer auf die Mieten stellt eine absetzbare Vorsteuer dar.

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MwSt. - Immobiliengeschäften

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TVA - Opérations immobilières

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