Immobilien-Leasing (Mietkauf)

Das Immobilien-Leasing ist eine Vertragstechnik für einen mittelfristigen Kredit, mit dem das Leasingunternehmen (Leasinggeber) integral, auf Antrag und gemäß den Spezifizierungen seines Kunden (Leasingnehmer) das Eigentum an zu beruflichen Zwecken genutzten unbeweglichen Gütern erwirbt, um sie für eine bestimmte Dauer und gegen Zahlung von Leasingraten oder Mietzahlungen vermietet. Der Leasingnehmer, der durch diese Finanzierungsart finanziell unabhängig bleibt, muss das Leasinggut nach bestem Wissen und Gewissen behandeln und angemessen versichern. Am Ende des Vertrags hat er folgende Möglichkeiten:

  • dem Leasinggeber das Gut zurückgeben und somit seine Verpflichtungen beenden;
  • eine Vertragsverlängerung beantragen;
  • das Gut zu dem im Vertrag vereinbarten Preis erwerben (im Falle einer Kaufoption).

Das Immobilien-Leasing kann als Finanzierungsleasing oder als Operate-Leasing angesehen werden. Der Finanzierungsleasingvertrag beschränkt sich auf die einfache Finanzierung des Leasinggutes, während der Operate-Leasingvertrag eine finanzielle Komponente und eine Leistungs- oder Unterhaltskomponente enthält.

Zweck: Das Immobilien-Leasing ermöglicht die Finanzierung des Erwerbs von Baugrundstücken, bestehenden oder zu erbauenden Immobilien, Immobilienteilen, gewerblichen Immobilien oder Bürogebäuden, Werkshallen, Produktions- und Lagerhallen, beweglichen Gütern, die durch Einarbeitung zu unbeweglichen Gütern geworden sind.

Zielgruppe

Das Immobilien-Leasing kann in folgenden Fällen von Selbstständigen und Unternehmen aller Art angewandt werden:

  • Erwerb von Grundstücken und/oder Immobilien;
  • Beziehen von neuen Büroräumen;
  • Neufinanzierung von unbeweglichen Gütern durch Leasing, um Eigenkapital im Hinblick auf andere Investitionen freizugeben;
  • Verbesserung der Bilanzstruktur mittels Ersetzen der Bankschulden durch außerbilanzliche Leasings;
  • Steueroptimierung.

Voraussetzungen

Dokumentation oder Beschreibung des Unternehmens

  • Kopie der Satzung des Unternehmens;
  • Organisationsstruktur, falls die Gesellschaft zu einer größeren Unternehmensgruppe gehört;
  • die letzten 3 geprüften Bilanzen des Antragstellers des Kredites und gegebenenfalls die letzte verfügbare Bilanz;
  • Auftragsbuch (gegebenenfalls);
  • Liste der Kunden und Angabe ihres relativen Anteils am Umsatz;
  • Liste der Lieferanten;
  • voraussichtliche Bilanz oder Businessplan, wenn es sich um eine neue Tätigkeit oder einen umfassenden Expandierungsplan handelt.

Projektpräsentation

  • ausführliche und bezifferte Beschreibung der geplanten Investition;

  • Finanzierungsplan;

  • Berechnung von Durchführbarkeit und Ertrag, Berechnung der Gewinnschwelle;

  • Anlagen:

    • Grundstück: Kaufvorvertrag, Katasterauszug, Baugenehmigung;

    • Immobilie: Kaufvorvertrag, Baupläne, Baugenehmigung, Leistungsbeschreibung, Kostenvoranschläge, eventuell Fotos, Mietvertrag usw.

Sicherheiten

Eine nicht zu vernachlässigende Sicherheit für den Leasinggeber ist die Tatsache, dass er das gesetzliche Eigentumsrecht am Gut behält, sodass das eingegangene Risiko begrenzter ist. Er kann jedoch möglicherweise die folgenden zusätzlichen Sicherheiten verlangen:

  • eine Verpflichtung zum Rückkauf der Immobilie am Vertragsende bzw. im Laufe des Vertrags;
  • eine Bürgschaft des Mutterhauses oder der Gesellschafter/Aktionäre;
  • diverse andere dingliche und moralische Sicherheiten.

Wenn der oder die Gesellschafter/Aktionäre eines Unternehmens für die Gesellschaft bürgen müssen, muss der Bank deren finanzielle Situation ausführlich dargelegt werden.

Vorgehensweise und Details

Dauer und Betrag

Dauer

Die Dauer des Immobilien-Leasings ist durch die Rechnungslegungs- und steuerlichen Anforderungen sowie durch die wirtschaftliche Lebensdauer des Leasinggutes stark begrenzt.

Angesichts der durch das Immobilien-Leasing zu finanzierenden Gegenstände ist eine langfristige Dauer wahrscheinlich (etwa 20 Jahre bei Immobilien).

Betrag

Finanzierung bis zu 100 % des Werts des Leasinggutes

Ratenzahlung

  • Ratenzahlung in Abhängigkeit von verschiedenen Kriterien, darunter z. B. Eigenschaft des Leasingnehmers, Betrag, Zinssatz, Abschreibungsdauer des zu finanzierenden Gutes usw.;
  • konstante Ratenzahlungen je nach:
    • Zinssatz (fest oder variabel);
    • Restwert des Gutes;
    • Antragsgebühren;
  • monatliche, vierteljährliche, halbjährliche oder jährliche Ratenzahlung.

Rückkaufswert

Der Rückkaufswert, zu dem der Leasingnehmer das Leasinggut am Ende des Vertrags erwerben kann, beträgt meistens zwischen 1 und 20 % des Kaufpreises. Die Differenz zwischen dem Restwert und dem ursprünglichen Wert wird in Form von Ratenzahlungen beglichen.

Rechnungslegungs- und steuerliche Aspekte

Gesetzliches Eigentum

Während der gesamten Leasingdauer bleibt der Leasinggeber gesetzlicher Eigentümer des Leasinggutes.

Wirtschaftliches und steuerliches Eigentum

Finanzierungsleasing

Operate-Leasing

Um dem Leasinggeber (gesetzlicher Eigentümer) oder dem Leasingnehmer das wirtschaftliche und demzufolge steuerliche Eigentum des Leasinggutes zuzuteilen, muss unterschieden werden, ob der Leasingvertrag eine Kaufoption vorsieht oder nicht:

ohne Kaufoption:

  • Leasinggut wird dem Leasinggeber zugeteilt, wenn die Leasingdauer zwischen 40 und 90 % der normalen Lebensdauer beträgt;
  • Leasinggut wird dem Leasingnehmer zugeteilt, wenn die Leasingdauer weniger als 40 % oder mehr als 90 % der normalen Lebensdauer beträgt.

mit Kaufoption:

  • Leasinggut wird dem Leasinggeber zugeteilt, wenn:
    • die Leasingdauer zwischen 40 und 90 % der normalen Lebensdauer beträgt;
    • der Preis der Kaufoption höher ist als der durch Anwendung der linearen Abschreibung erzielte Buchwert.
  • Leasinggut wird dem Leasingnehmer zugeteilt, wenn:
    • die Leasingdauer weniger als 40 % oder mehr als 90 % der normalen Lebensdauer beträgt;
    • der Preis der Kaufoption geringer ist als der durch Anwendung der linearen Abschreibung erzielte Buchwert.
 

Sofern die erforderlichen Bedingungen für das Finanzierungsleasing nicht erfüllt sind, wird das Gut dem Leasinggeber zugeteilt, es sei denn, sowohl die Bewertungschancen als auch die Wertminderungsrisiken werden vom Leasingnehmer übernommen.

Genießt der Leasingnehmer hingegen lediglich die Bewertungschancen oder trägt er nur die Wertminderungsrisiken, wird das gesetzliche Eigentum nicht vom wirtschaftlichen Eigentum getrennt, das Gut wird dem Leasinggeber zugeteilt und der Vertrag gilt als Mietvertrag.

 

Behandlung des Bodens

Da der Boden nicht abgeschrieben werden kann, können die für das Immobilien-Leasing geltenden Kriterien zur Bestimmung des steuerlichen Eigentums entsprechend der üblichen Nutzungsdauer nicht wie üblich angewandt werden:

  • gibt es keine Kaufoption, wird der Boden dem Leasinggeber zugeteilt;
  • gibt es eine Kaufoption, wird der Boden gleichermaßen wie die Gebäude behandelt.

Eintragungsgebühr

Das Immobilien-Leasing ist von der Zahlung von Eintragungsgebühren befreit, wenn folgende Bedingungen eingehalten werden:

  • der Leasingnehmer nutzt das Leasinggut zu beruflichen Zwecken;
  • der Vertrag wird für eine bestimmte Dauer abgeschlossen;
  • die Miete ist mehrwertsteuerpflichtig.

Im Falle einer Inanspruchnahme der Kaufoption am Vertragsende wird jedoch Grunderwerbsteuer auf dem im Vertrag vorgesehenen Preis, zuzüglich der Ratenzahlungen während der Leasingdauer, oder auf dem Marktwert der Immobilie, wenn dieser höher ist, erhoben.

Verbuchung des Leasinggutes

Die Verbuchung des Leasinggutes hängt vom wirtschaftlichen und steuerlichen Eigentum ab:

  • wenn der Leasinggeber als Eigentümer gilt: der unbewegliche Vermögensgegenstand wird nicht in der Geschäftsbilanz des Leasingnehmers ausgewiesen und lediglich die Ratenzahlungen werden verbucht und als Betriebskosten von den Steuern abgesetzt;
  • wenn der Leasingnehmer als Eigentümer gilt: der unbewegliche Vermögensgegenstand wird auf der Vermögensseite der Bilanz des Unternehmens ausgewiesen. Demzufolge schreibt auch der Leasingnehmer das Gut ab. Er kann die Abschreibung und die Zinsen als Betriebskosten von den Steuern absetzen.

MwSt.

Staffelung der MwSt.-Zahlungen während der gesamten Vertragslaufzeit, da die Vorfinanzierung der MwSt. vom Leasinggeber übernommen wird.

Umsetzungsfristen

Die Fristen für die Prüfung und Bearbeitung der Unterlagen hängen von der Komplexität, dem Umfang und der Dringlichkeit des Antrags ab.

Vorteile, Nachteile und Risiken

Vorteile

  • Kann den Erhalt einer Finanzierung erleichtern, doch aufgrund der Komplexität eines solchen Geschäfts bewegt sich eine solche Finanzierung auf der gleichen Ebene wie eine Bankfinanzierung;
  • Verteilung der finanziellen Aufwendungen auf die wirtschaftliche Lebensdauer der Investition;
  • Kosteneinsparungen (keine sofortige Eintragungsgebühr, Notarkosten usw.);
  • MwSt. (auf den Ratenzahlungen) vollständig erstattungsfähig;
  • Leasingnehmer kann am Vertragsende einfach zum gesetzlichen Eigentümer werden, ohne bedeutende Beträge zu einem bestimmten Zeitpunkt flüssig machen zu müssen.

Ist der Leasingnehmer der wirtschaftliche und gesetzliche Eigentümer des Leasinggutes:

  • Abschreibung und Zinsen vollständig als Betriebskosten vom steuerpflichtigen Umsatz absetzbar.

Bleibt der Leasinggeber der wirtschaftliche und gesetzliche Eigentümer des Leasinggutes:

  • Ratenzahlungen vollständig als Betriebskosten vom steuerpflichtigen Umsatz des Leasingnehmers absetzbar;
  • geleaste Güter werden nicht direkt als unbewegliches Vermögen verbucht, was die Budgetierung vereinfacht.

Nachteile

  • Im Vergleich zu einem Kauf können die Endkosten höher ausfallen.
  • Zahlung der Grunderwerbsteuer für ein Immobilien-Leasing wird auf den Tag der Inanspruchnahme der Kaufoption verschoben.
  • Zahlung von Entschädigungen, wenn der Leasingnehmer den Vertrag vorzeitig beendet.

Ist der Leasingnehmer der wirtschaftliche und gesetzliche Eigentümer des Leasinggutes:

  • Pflicht, das Leasinggut als unbeweglichen Vermögensgegenstand auf der Vermögensseite der Bilanz auszuweisen und ihn steuerlich abzuschreiben.

Risiken

  • Das größte Risiko des Immobilien-Leasing verbirgt sich in der Umqualifizierung auf Rechnungslegungs- und Steuerebene. In Luxemburg gibt es keine eigene Gesetzgebung in Sachen Leasing. Man muss sich demnach auf die Normen der deutschen Steuerbehörden (welche in der Verwaltungspraxis der luxemburgischen Steuerbehörden als Grundlagen verwendet werden) oder auf die internationalen Rechnungslegungsstandards berufen und im Vorfeld die Genehmigung der Steuerverwaltung (Administration des contributions directes - ACD) einholen, um eine Umqualifizierung zu vermeiden.
  • Das Immobilien-Leasing kann folgendermaßen qualifiziert werden:
    • als Finanzierungsleasing: in diesem Fall weist oft der Leasingnehmer die Leasinggüter auf der Vermögensseite seiner Bilanz aus und schreibt sie steuerlich ab;
    • als Operate-Leasing: in diesem Fall weist normalerweise der Leasinggeber die Leasinggüter auf der Vermögensseite seiner Bilanz aus und nimmt die Abschreibungen vor. Der Leasingnehmer verbucht die Ratenzahlungen als Kosten.
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