Hat der potenzielle Käufer eine geeignete Immobilie gefunden (Eigentumswohnung, Haus oder Grundstück), muss er eine Anzahl von Behördengängen erledigen und verschiedene Dokumente unterzeichnen, um Eigentümer zu werden. Eines dieser Dokumente, die der potenzielle Käufer unterzeichnen muss, wird gemeinhin als Kaufvorvertrag (compromis de vente) bezeichnet.

Da es sich beim Kaufvorvertrag um einen echten Vertrag handelt, ist er, sofern er von beiden Parteien unterzeichnet ist, bindend. Er verpflichtet die Unterzeichner zum Kauf bzw. Verkauf zu einem bestimmten Preis. Der Kaufvorvertrag kann eingetragen werden und der Kauf wird in der Folge Gegenstand einer notariellen Urkunde.

Da dieser privatschriftliche Vertrag eine echte Verpflichtung darstellt, ist es üblich, ihn durch Vorbehaltsklauseln zu ergänzen (Beispiel: der Kaufvorvertrag tritt lediglich in Kraft, wenn dem potenziellen Käufer ein Bankdarlehen zur Finanzierung des Immobilienerwerbs gewährt wird). 

„Kaufvorvertrag gleich Kauf“: diese weit verbreitete Aussage bedeutet, dass der Kaufvertrag verbindlich ist, sobald der Vorvertrag unterzeichnet ist. Daher gilt es, doppelt vorsichtig zu sein, bevor man seine Unterschrift unter ein solches Dokument setzt.

Merkmale des Kaufvorvertrags

Theoretisch kann bei jedem beliebigen Kauf ein Kaufvorvertrag unterzeichnet werden.

In der Praxis wird jedoch vor allem beim Immobilienkauf häufig ein Kaufvorvertrag geschlossen. Der Grund dafür ist, dass der Kauf einer Immobilie in Form einer notariellen Urkunde erfolgen muss, um Dritten gegenüber geltend gemacht werden zu können, wobei lediglich diese Urkunde im Hypothekenamt (Bureau d'hypothèques) eingetragen werden kann. Der Gesetzgeber hat dem Notar die ausschließliche Zuständigkeit für die Errichtung von Urkunden übertragen, durch die eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Der Notar stellt insbesondere Nachforschungen über die Eigentümerschaft des Verkäufers und über das eventuelle Bestehen von Hypotheken, Grunddienstbarkeiten oder anderen Belastungen an.

Vor dem Gang zum Notar wollen Verkäufer und Käufer häufig ihre Vereinbarung schriftlich festhalten, wenn sie sich über die grundsätzlichen Punkte eines Kaufs einig sind, insbesondere, damit sie vor Meinungsänderungen einer Partei bis zum Termin beim Notar geschützt sind.

Durch die notarielle Urkunde wird die privatschriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien gegenüber Dritten wirksam. Die Nichteinhaltung dieser Formvorschrift hebt in keiner Weise den definitiven und rechtsverbindlichen Charakter des Kaufvorvertrags auf, von dem man grundsätzlich nicht zurücktreten kann.

Die Unterzeichnung eines Kaufvorvertrags ist jedoch nicht vorgeschrieben: Käufer und Verkäufer könnten zwar zum Notar gehen, ohne zuvor einen Kaufvorvertrag geschlossen zu haben, der Käufer läuft dann jedoch Gefahr, das Vorkaufsrecht zu verlieren, das er auf das Objekt gehabt hätte.

Wesentliche Klauseln in einem Kaufvorvertrag

Der Vorvertrag ist rechtsgültig, wenn er mindestens die Namen und Adressen der Parteien, die Bezeichnung (Katasterdaten usw.) der zum Verkauf stehenden Immobilie, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten enthält. Weitere Angaben sind möglich: das Bestehen etwaiger Dienstbarkeiten, der Name des Notars und das Datum der Unterzeichnung der Urkunde oder das vorgesehene Datum des Nutzungsantritts (d. h. der Schlüsselübergabe). Der Kaufvorvertrag kann ferner eine Nutzungsentschädigungsklausel enthalten, falls die Schlüssel nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben werden.

Neben diesen Angaben besteht fast der gesamte Kaufvorvertrag aus einer bestimmten Anzahl von Sonderklauseln, die den Kauf an Bedingungen knüpfen.

Die Vorbehaltsklausel in Bezug auf die Gewährung eines Bankdarlehens

Aufgrund dieser Klausel muss der Käufer die Immobilie nur erwerben, wenn er von einer Bank ein Bankdarlehen erhalten hat.

Um zu vermeiden, dass der Verkäufer auf unabsehbare Zeit warten muss, bis der Käufer ihn über die Bewilligung oder Ablehnung eines Bankdarlehens informiert, vereinbaren die Parteien daher schriftlich eine Frist, innerhalb welcher der Käufer sich verpflichtet, dem Verkäufer die Entscheidung der Bank mitzuteilen.

Es steht den Parteien frei, die Dauer dieser Frist festzulegen. Die Frist muss jedoch hinreichend lang sein, damit dem Käufer ein vertretbarer Zeitraum bleibt, um einen Darlehensantrag bei seiner Bank einzureichen und die Entscheidung vor Fristablauf zu erhalten. Die Fristen liegen in der Praxis zwischen mindestens 4 und 6 Wochen. Die Frist kann durch ein offizielles Schreiben der Bank verlängert werden, in dem bestätigt wird, dass ein Kreditantrag gestellt wurde und in Bearbeitung ist.

Der „Vorbehalt“ besteht darin, dass diese Klausel die Wirksamkeit des Vorvertrags aufhebt, solange der Käufer das Bankdarlehen nicht erhalten hat. Im Streitfall prüfen die Gerichte, ob der Käufer die Klausel in gutem Glauben und mit der erforderlichen Sorgfalt beachtet hat. Daher obliegt im Falle eines Prozesses dem Käufer der Nachweis, dass er tatsächlich ein Darlehen bei mindestens einer Bank beantragt hat, dass dieser Antrag rechtzeitig erfolgt ist, damit die Bank über die Gewährung des beantragten Darlehens entscheiden konnte, und dass der Käufer den Verkäufer über die Bewilligung oder Ablehnung der Bank innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist benachrichtigt hat.

Vertragsstrafenklausel

Hierbei handelt es sich um eine Klausel, durch welche die Vertragspartner im Voraus die Zahlung einer Pauschalentschädigung durch die Partei vereinbaren, die den Vertrag unberechtigterweise kündigen sollte. Mit anderen Worten besteht der Sinn dieser Klausel darin, dem Gläubiger im Falle der Nichterfüllung einen vertraglich festgelegten Geldbetrag zuzugestehen, der von einem Gericht grundsätzlich nicht verändert werden kann. Besagte Klausel sieht einen Pauschalbetrag vor, wodurch der erlittene Schaden nicht beziffert werden muss.

In der Regel ist dieser Betrag auf 10 % des Kaufpreises festgesetzt.

Beispiel: Der Kaufpreis ist auf 350.000 Euro festgelegt. Der Käufer erhält das Bankdarlehen, weigert sich jedoch, die notarielle Urkunde aufnehmen zu lassen. Besteht ein Kaufvorvertrag mit einer Vertragsstrafenklausel in Höhe von 10 % des Kaufpreises, wird dem Käufer die Zahlung von 35.000 Euro als vertraglich vereinbarter Schadenersatz auferlegt.

Zahlung der Notargebühren und der Provision des Immobilienmaklers

Häufig vereinbaren die Parteien im Vertrag, wer die Notargebühren und gegebenenfalls die Provision des Immobilienmaklers zu tragen hat.

Obwohl es den Parteien freisteht, die Zahlung der Notargebühren dem Verkäufer oder dem Käufer zu überlassen, hat sich die Praxis durchgesetzt, dass sie vom Käufer übernommen werden.

Die notarielle Urkunde kann vor einem Notar aufgenommen werden, den die Parteien frei wählen können (unabhängig von der Adresse der Immobilie). Wurde nicht einvernehmlich ein Notar zur Aufnahme der Urkunde bestellt, kann im Allgemeinen die Partei, die die Notargebühren zahlt, den Notar ihrer Wahl beauftragen.

Erfolgte der Kauf durch die Vermittlung eines Immobilienmaklers, wird dessen Provision (in der Regel 3 % des Kaufpreises der Immobilie + MwSt.) von der Partei übernommen, die den Immobilienmakler beauftragt hat, d. h. normalerweise vom Verkäufer.

Eintragung eines Vorvertrags

Grundsätzlich müssen Kaufvorverträge für Immobilien bei der Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung (Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA) eingetragen werden. Der Kaufvorvertrag muss innerhalb einer Frist von 3 Monaten nach Unterzeichnung von einer Person, die kein Dienstleister des Immobiliensektors ist, bei der Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung vorgelegt werden.

Dennoch werden viele Kaufvorverträge nicht eingetragen. Die fehlende Eintragung des Vorvertrags berührt nicht dessen Gültigkeit zwischen den Parteien. Die Eintragung verleiht dem Vorvertrag jedoch ab dem Tag der Eintragung Wirksamkeit gegenüber Dritten, wodurch der Käufer seinen Anspruch gegenüber einem Drittkäufer geltend machen kann, dem der Verkäufer die Immobilie unter Verletzung des besagten Vorvertrags hätte verkaufen können.

Die Partei, die den Vertrag in einem Büro der Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung in Luxemburg vorlegt, muss die Eintragungsgebühren entrichten. Bei Verträgen mit Vorbehaltsklausel – z. B. in Bezug auf die Beantragung eines Bankdarlehens – ist ein fester Gebührensatz (12 Euro) vorgesehen.

Bei Vorverträgen ohne Vorbehaltsklausel verhält es sich anders. In diesem Fall wird der Person, die den Vorvertrag vorlegt, eine Eintragungsgebühr von 7 % des Kaufpreises berechnet.

Folgen der Nichteinhaltung eines Vertrags

Entgegen der weit verbreiteten Meinung handelt es sich bei einem Vorvertrag nicht um einen bloßen vorläufigen Vertrag ohne rechtliche Auswirkungen. Tatsächlich hat ein Kaufvorvertrag, der zwischen dem Verkäufer und dem Käufer (oder deren Vertretern, wie etwa einem hierzu bevollmächtigten Immobilienmakler) geschlossen wird, unmittelbar rechtliche Auswirkungen auf beide Parteien.

Daher kann die Nichteinhaltung eines Kaufvorvertrags eine Klage gegen den Vertragspartner, dessen Fehlverhalten die Parteien daran gehindert hat, den beurkundeten Kaufvertrag zu schließen, nach sich ziehen.

Beim schuldhaften Vertragspartner kann es sich um den Käufer handeln, der nach nochmaliger Abwägung die Immobilie nicht mehr erwerben will, oder um den Verkäufer, der seine Immobilie nicht mehr an seinen Vertragspartner verkaufen will (weil er vom Verkauf seiner Immobilie überhaupt Abstand genommen hat oder weil er einen anderen Käufer gefunden hat, der einen höheren Preis bietet).

Die Partei, deren Fehlverhalten oder Fahrlässigkeit den Grund für die Nichteinhaltung des Vorvertrags darstellt, läuft Gefahr zur Zahlung der in der entsprechenden Klausel vereinbarten Vertragsstrafe an den Vertragspartner, sofern eine solche Klausel im Vertrag enthalten ist, und sogar zu Schadenersatz für tatsächlich entstandene Schäden verurteilt zu werden.

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