Schuldzinsen und sonstige Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb, dem Bau sowie der Renovierung einer noch nicht bezogenen Wohnung absetzen

Der Steuerpflichtige kann als Eigentümer einer im Bau, in Renovierung befindlichen oder fertig gestellten, jedoch noch nicht bezogenen Immobilie die Schuldzinsen aus einem Darlehen zur Finanzierung dieser Immobilie als Werbungskosten absetzen. Die Schuldzinsen sind bis zu dem Zeitpunkt abzugsfähig, bis der Steuerpflichtige die Wohnung tatsächlich bezieht.

In Sachen direkte Steuern ist eine Wohnung, die dem Steuerpflichtigen ständig zur Verfügung steht mit einer als Haupt- oder Zweitwohnsitz bewohnten Wohnung gleichzusetzen.

Zielgruppe

Folgende Personen sind betroffen:

  • Gebietsansässige, die Immobilieneigentum in Luxemburg oder im Ausland besitzen, das im Bau oder in Renovierung befindlich oder fertig gestellt, jedoch noch nicht bezogen ist;
  • Nicht-Gebietsansässige, die Immobilieneigentum in Luxemburg besitzen, das im Bau oder in Renovierung befindlich oder fertig gestellt, jedoch noch nicht bezogen ist;
  • Nicht-Gebietsansässige, die Immobilieneigentum im Ausland besitzen, das im Bau oder in Renovierung befindlich oder fertig gestellt, jedoch noch nicht bezogen ist und die im Rahmen der Einkommensteuererklärung die Behandlung als gebietsansässige Steuerpflichtige wählen.

In den genannten Fällen muss der Steuerpflichtige eine Einkommensteuererklärung einreichen (siehe hierzu: „Voraussetzungen der Steuerpflicht Gebietsansässiger oder Nichtgebietsansässiger“), um die Werbungskosten steuerlich geltend zu machen.

Vorgehensweise und Details

Abzugsfähige Werbungskosten

In Bezug auf die Absetzung von Werbungskosten für ein im Bau oder in Renovierung befindliches oder fertig gestelltes, jedoch noch nicht bezogenes Gebäude ist zwischen Gebietsansässigen und Nicht-Gebietsansässigen zu unterscheiden.

Der Steuerpflichtige muss der Einkommensteuererklärung (Vordruck 100) eine Bescheinigung beifügen, aus der die Höhe der Schuldzinsen für das Hypothekendarlehen hervorgeht, das während des Steuerjahres aufgenommen wurde.

Das Steueramt kann jedoch weitere Nachweise anfordern, wie z.B. die Kopien der notariellen Urkunde für die Kreditgewährung oder die Rechnungen der Bauunternehmer für die durchgeführten Arbeiten, usw.

Sonstige abzugsfähige Kosten

Im Zusammenhang mit dem Bau oder der Renovierung eines Gebäudes sind darüber hinaus weitere Werbungskosten absetzbar. Maßgeblich ist, dass diese Kosten vor dem Bezug der Wohnung angefallen sind.

Somit sind bei einer im Bau oder in Renovierung befindlichen oder fertiggestellten, aber noch nicht bewohnten Immobilie die Finanzierungskosten als Werbungskosten absetzbar. Zu diesen Kosten zählen:

  • die Gebühren im Rahmen des Abschlusses eines Kredits;
  • andere Kosten im Zusammenhang mit dem Darlehen (insbesondere Schuldzinsen);
  • die Grundsteuer;
  • die einmalige Provision;
  • der Hypothekenbrief;
  • die Verwaltungsgebühren.

Dagegen sind nachträgliche Herstellungskosten nicht als Werbungskosten absetzbar. Unter nachträglichen Herstellungskosten sind Ausgaben zu verstehen, die zur Veränderung der Art des Gebäudes (z. B. die Unterteilung einer Wohnung in kleinere Wohneinheiten oder den Umbau einer Wohnung in ein Ladenlokal), zur Modernisierung des Gebäudes (z. B. der Einbau einer Zentralheizung oder eines Aufzugs) oder zur Vergrößerung des Gebäudes (z. B. der Anbau eines Zimmers oder der Ausbau eines Mansardengeschosses) verwendet werden. Diese Kosten werden durch die Anwendung der hierzu vorgesehenen Abschreibungssätze abgeschrieben (siehe weiter unten).

Zwecks Vereinfachung geht die Steuerverwaltung (Administration des contributions directes) davon aus, dass die Renovierungskosten 20 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) nicht überschreiten, also grundsätzlich keine wesentliche Modernisierung des Gebäudes darstellen und folglich als Instandhaltungs- und Reparaturkosten anzusehen sind.

Ist der Grundstückspreis unbekannt, kann er grundsätzlich mit 20 % der Anschaffungskosten für das Grundstück und das Gebäude einschließlich Beurkundungskosten angesetzt werden.

Der Prozentsatz der Abschreibung auf die Anschaffungskosten (ohne Grundstück) zzgl. der Beurkundungskosten sowie der nachträglichen Herstellungskosten beläuft sich auf:

  • 1,5 % bei Bauten, deren Fertigstellung höchstens 30 Jahre zurückliegt;
  • 2 % bei Bauten, deren Fertigstellung 30 bis 60 Jahre zurückliegt;
  • 3 % bei Bauten, deren Fertigstellung mehr als 60 Jahre zurückliegt.

Die o. g. Werbungskosten sind absetzbar für den Zeitraum vor dem Einzug des Eigentümers in das Gebäude, das er für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt hat, bzw. vor dem Einzug des Mieters, sofern der Zeitraum des Leerstands weniger als 2 Jahre beträgt.

Werbungskosten in Bezug auf Baugrund

Die Kosten in Zusammenhang mit einem Baugrundstück (z. B. Schuldzinsen, kommunale Steuern und Abgaben, Versicherungen usw.) sind als Werbungskosten absetzbar, wenn der Steuerpflichtige ein konkretes Bauprojekt für dieses Grundstück hat, dessen Realisierung spätestens 2 Jahre nach dem Erwerb des Grundstücks begonnen haben muss.

Ist keine Bebauung innerhalb von 2 Jahren geplant, sind die Werbungskosten nicht absetzbar, es sei denn, es werden Pachteinnahmen mit dem Grundstück erzielt.

Die Schuldzinsen für das Baugrundstück sind jedoch vom Einkommen des Steuerpflichtigen als Sonderausgaben absetzbar.

Fallbeispiel des gebietsansässigen Steuerpflichtigen

Ein gebietsansässiger Steuerpflichtiger, der eine Einkommensteuererklärung abgibt, kann Werbungskosten in Abzug bringen in Zusammenhang mit einer im Bau oder in Renovierung befindlichen oder fertig gestellten, jedoch noch nicht bezogenen in Luxemburg oder im Ausland gelegenen Immobilie.

Die Summe dieser Kosten oder Schuldzinsen ist in die Felder 1017 - 1018 (wenn sich die Immobilie in Luxemburg befindet) bzw. in die Felder 1019 - 1020 (wenn sich die Immobilie im Ausland befindet) zu übertragen, und zwar unter „Festsetzung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ auf Seite 10 von Vordruck 100 der Einkommensteuererklärung.

Einzelheiten zu den Schulden und Schuldzinsen sind in die Felder 1051 bis 1070 einzutragen.

Sobald das Gebäude vom Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, kann er die gezahlten Schuldzinsen für ein Darlehen zur Finanzierung seiner Hauptwohnung steuerlich geltend machen.

Die Kosten und Schuldzinsen eines Darlehens zur Finanzierung eines Mietshauses sind steuerlich abzugsfähig.

Fallbeispiel des nicht gebietsansässigen Steuerpflichtigen

Der nicht gebietsansässige Steuerpflichtige kann Werbungskosten in seiner Einkommensteuererklärung in Abzug bringen, die in Zusammenhang mit einer im Bau oder in Renovierung befindlichen oder einer fertig gestellten, jedoch noch nicht bezogenen Immobilie stehen. Diese Möglichkeit ist für den nicht gebietsansässigen Steuerpflichtigen nur von Interesse, wenn er weitere Einkünfte erzielt, die in Luxemburg steuerpflichtig sind.

Der nicht gebietsansässige Steuerpflichtige kann den steuerlichen Abzug der Werbungskosten im Zusammenhang mit einer im Bau oder in Renovierung befindlichen oder fertig gestellten, jedoch noch nicht bezogenen Immobilie im Ausland beantragen, wenn er die steuerliche Behandlung wie ein Gebietsansässiger wählt und eine Einkommensteuererklärung einreicht.

Die Summe dieser Kosten oder Schuldzinsen ist in die Felder 1017 - 1018 (wenn sich die Immobilie in Luxemburg befindet) bzw. in die Felder 1019 - 1020 (wenn sich die Immobilie im Ausland befindet) zu übertragen, und zwar unter „Festsetzung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ auf Seite 10 von Vordruck 100 der Einkommensteuererklärung.

Einzelheiten zu den Schulden und Schuldzinsen sind in die Felder 1051 bis 1070 einzutragen.

Sobald das Gebäude vom Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, kann er unter bestimmten Voraussetzungen die gezahlten Schuldzinsen für ein Darlehen zur Finanzierung seiner Hauptwohnung steuerlich geltend machen.

Die Kosten und Schuldzinsen eines Darlehens zur Finanzierung eines Mietshauses sind steuerlich abzugsfähig.

Formulare/Online-Dienste

Einkommensteuererklärung 2017 für ansässige und nicht ansässige Personen (Vordruck 100)

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Déclaration pour l'impôt sur le revenu 2017 pour personnes physiques résidentes et non résidentes (modèle 100)

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