Ein noch zu errichtendes Gebäude erwerben
Zielgruppe
- Personen, die beabsichtigen, ein noch zu errichtendes Gebäude zu erwerben;
- professionelle Bauträger, die noch zu errichtende Gebäude verkaufen.
Vorgehensweise und Details
Typen des Verkaufs von noch zu errichtenden Gebäuden
Der Verkauf von noch zu errichtenden Gebäuden ist definiert als ein Verkauf, durch den der Verkäufer sich verpflichtet, innerhalb einer vertraglich festgelegten Frist ein Gebäude zu erstellen.
Es gibt 2 Typen von Verkaufsvorgängen:
- Der termingebundene Verkauf zeichnet sich dadurch aus, dass der Verkäufer sich verpflichtet, dem Käufer nach Fertigstellung ein Gebäude zu übergeben, wobei sich der Käufer seinerseits verpflichtet, dieses zu übernehmen und den Preis zu diesem Termin zu zahlen. Daher erfolgt der Übergang des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer erst zum Zeitpunkt der Fertigstellung.
- Der Verkauf auf Teilzahlungsbasis je nach erreichtem Bauzustand ist dadurch charakterisiert, dass der Verkäufer sein Eigentum an Grund und Boden und gegebenenfalls an bereits bestehender Bausubstanz unmittelbar dem Käufer überträgt. Der Käufer wird entsprechend dem Baufortschritt Eigentümer und zahlt dementsprechend die fälligen Raten.
Geltungsbereich der Gesetzgebung über den Verkauf von noch zu errichtenden Gebäuden
Damit die Sonderbestimmungen des Gesetzes über den Verkauf von noch zu errichtenden Gebäuden zur Anwendung gelangen können, muss der Vertrag 3 Bedingungen gleichzeitig erfüllen:
- das Gebäude muss als Wohngebäude oder als Geschäfts- und Wohngebäude genutzt werden;
- der Verkäufer muss im Besitz der Befugnisse des Bauherrn sein;
- für den Kauf sind Zahlungen oder Barsicherheiten vor Fertigstellung der Bauarbeiten vorzusehen.
Reservierung eines noch zu errichtenden Gebäudes
Wie beim normalen Kauf einer Immobilie kann vor dem Kauf eines noch zu errichtenden Gebäudes ein Vorvertrag geschlossen werden, genannt Reservierungsvertrag. Im Gegensatz zu einem normalen Kauf ist in diesem Fall kein vorläufiger Kaufvertrag erforderlich, um sich das Objekt vor der notariellen Beurkundung des Kaufs zu sichern.
Durch den Reservierungsvertrag werden den beiden Parteien Verpflichtungen auferlegt. Gegen Leistung einer Garantie auf ein Konto, das auf den Namen des Reservierungsnehmers (= der Käufer, der Begünstigte des Vertrages) lautet, verpflichtet sich der Verkäufer (= der Reservierungsgeber) das Gebäude oder einen Teil davon für den Käufer zu reservieren. Der Garantiebetrag darf 2 % des voraussichtlichen Preises nicht überschreiten.
Die Summe ist bis zum Abschluss des Kaufvertrages nicht verfügbar. Der Hinterleger erhält die Summe zurück, wenn:
- der endgültige Vertrag durch Verschulden des Verkäufers innerhalb einer im Vorvertrag vorgesehenen Frist nicht geschlossen wird oder;
- der vorgesehene Vertrag einen wesentlichen Unterschied zum Vorvertrag aufweist (z. B. der Endkaufpreis überschreitet die ursprüngliche Vorgabe um mehr als 5 % oder eines der Ausstattungselemente ist nicht vorhanden).
Pflichtangaben im Kaufvertrag für ein noch zu errichtendes Gebäude
Kaufverträge für noch zu errichtende Gebäude können erst geschlossen werden, wenn die erforderlichen Genehmigungen für den vorgesehenen Bau von den zuständigen Behörden ausgestellt wurden.
Die Verträge sind in Form einer notariellen Urkunde zu schließen und müssen die folgenden Angaben enthalten, da sie ansonsten nichtig sind:
- die Identität des Eigentümers des Grundstücks und der baulichen Anlagen;
- das Datum der Erteilung der behördlichen Genehmigungen und die für sie geltenden Bedingungen;
- die Beschreibung des veräußerten Gebäudes oder Gebäudeteils und den vereinbarten Grad der Fertigstellung;
- den Preis und die entsprechenden Zahlungsbedingungen;
- die Frist für die Übergabe des Gebäudes;
- beim Verkauf eines im Bau befindlichen Gebäudes die Baufertigstellungsgarantie.
Aus dem Vertrag muss jedoch klar hervorgehen, ob der Preis angepasst werden kann oder nicht und, falls ja, unter welchen Bedingungen diese Anpassung erfolgt.
Der Käufer hat jedoch das Recht, von einem Vertrag zurückzutreten, wenn eine solche Klausel zu einem Endpreis führt, der wesentlich höher ist als der Preis, den er zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erwartet hat.
Dem Kaufvertrag beizulegende Unterlagen
Damit Kaufverträge für noch zu errichtende Gebäude rechtsgültig sind, müssen folgende Unterlagen beigefügt werden:
- die Baupläne mit Außenwänden, die Pläne der verschiedenen Stockwerke und der Gebäudegrundriss;
- Angaben zur Beschaffenheit und den technischen Merkmalen des Gebäudes sowie zu den vorgesehenen Baumaterialien;
- bei einem Bauprojekt von Miteigentümern die Teilungserklärung.
Die Nichtigkeit des Vertrages kann nur vom Käufer geltend gemacht werden, wobei zu beachten ist, dass dies vor Fertigstellung der Bauarbeiten erfolgen muss.
Ende der Bauarbeiten
Das Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn der Bau errichtet und die Ausrüstungselemente installiert sind, die für den Betrieb des Gebäudes unerlässlich sind.
Die Fertigstellung des zu einem bestimmten Termin verkauften Gebäudes wird von den Parteien oder einem geeigneten Gutachter festgestellt. Die Feststellung durch beide Parteien bedarf der Beurkundung durch den Notar, bei dem bereits das Original des Kaufvertrags mit Terminvorgabe hinterlegt wurde.
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